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        房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控探究

        2018-07-09 04:15:34任德剛
        財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2018年16期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

        任德剛

        摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著導(dǎo)向型的作用。但是隨著我國(guó)步入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和國(guó)家限購(gòu)等宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較大的影響,其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益攀升。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類作為切入點(diǎn),在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及其成因的基礎(chǔ)上,提出具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策,以期能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平,促進(jìn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn);現(xiàn)狀;對(duì)策

        一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控概述

        財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控主要是指企業(yè)出于確保自身的財(cái)務(wù)活動(dòng)健康有序運(yùn)作、降低損失和實(shí)現(xiàn)收益最大化的管理目標(biāo)需求而采取一系列的措施來(lái)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理需遵循五個(gè)步驟,即“設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案—進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別—分析和評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)—預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)—監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)”。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類

        房地產(chǎn)企業(yè)受其行業(yè)特點(diǎn)影響,其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出一些獨(dú)有的特點(diǎn):首先是現(xiàn)金流量金額巨大,容易給企業(yè)帶來(lái)融資風(fēng)險(xiǎn),即房地產(chǎn)企業(yè)從競(jìng)拍拿到土地至項(xiàng)目竣工需要大量的資金投入,受自有資金的局限性必須大額舉債,從而增加了其融資難度和風(fēng)險(xiǎn);其次是資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng),資金機(jī)會(huì)成本較高,即房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從建設(shè)啟動(dòng)到銷售是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程,從而造成其投入的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也隨項(xiàng)目周期而延長(zhǎng),增加了資金的機(jī)會(huì)成本;最后是易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,即房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與外部政策的環(huán)境最為密切,國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控直接會(huì)對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生較大影響,從而直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益,進(jìn)而會(huì)影響其償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力等。

        房地產(chǎn)企業(yè)面臨的常見(jiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括外部和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。其中外部風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn),內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要有債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀及其成因

        如上文所述,房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中會(huì)面臨較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此多數(shù)企業(yè)也采取了一定的風(fēng)險(xiǎn)管控措施來(lái)進(jìn)行防范,但是受各種因素的制約,其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控仍然存在較多問(wèn)題:

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀

        當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的主要問(wèn)題包括:一是資本結(jié)構(gòu)的失調(diào)問(wèn)題,即房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了其必然會(huì)存在較大的資金缺口,利用財(cái)務(wù)杠桿舉債既能滿足融資需求,同時(shí)又不會(huì)稀釋企業(yè)的管控權(quán),所以房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍偏高,這種債務(wù)資本過(guò)高的資本結(jié)構(gòu)造成房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低,若資金流動(dòng)性不足,很可能面臨經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);二是房地產(chǎn)企業(yè)的管理層財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng),即房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立專門的風(fēng)險(xiǎn)控制部門來(lái)管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),再加上管理層自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)的缺失,從而造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于缺位狀態(tài);三是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制不夠健全,即預(yù)算作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、協(xié)調(diào)企業(yè)各部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要工具,其重要性并未得到足夠的關(guān)注,從而導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算成為形式,不能有效的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約束;四是對(duì)于資金的日常管理較為缺乏,即房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目投標(biāo)到竣工出售,需要大量的資金支持,若在此期間資金管理意識(shí)淡薄、管控不嚴(yán)的話,很有可能會(huì)出現(xiàn)資金被占用或者回款延后等現(xiàn)象,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金流動(dòng)性不足,發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

        房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)面臨各種形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并且在這些風(fēng)險(xiǎn)管控中出現(xiàn)諸多問(wèn)題,究其原因,主要在于:

        1.外部環(huán)境因素

        外部環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,即隨著外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下滑,我國(guó)步入經(jīng)濟(jì)增速放緩的新常態(tài),房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)分化愈加明顯,去庫(kù)存的壓力逐漸增大,在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展短時(shí)間內(nèi)難以快速反彈,從而造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上升;二是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,即在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,全面寬松的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展已成歷史,加上為抑制房?jī)r(jià)快速上漲的限購(gòu)政策的實(shí)施,給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的壓力,客觀上造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上升。

        2.內(nèi)部環(huán)境因素

        內(nèi)部環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在:一是風(fēng)險(xiǎn)決策能力較弱,即在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中做出正確的投資決策是房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的直接原因,相反風(fēng)險(xiǎn)決策能力較弱則很有可能做出錯(cuò)誤決策,從而造成資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;二是財(cái)務(wù)管理能力的強(qiáng)弱,如果一個(gè)企業(yè)的資金日常管控薄弱,則很有可能會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)監(jiān)督失效,內(nèi)部管理混亂,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱;三是資本結(jié)構(gòu)不夠合理,即在資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金過(guò)高,房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力較大,容易出現(xiàn)債務(wù)違約問(wèn)題而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的對(duì)策

        針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控存在問(wèn)題及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析,筆者建議從以下幾個(gè)方面采取風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策:

        (一)調(diào)整資本結(jié)構(gòu),降低負(fù)債比率

        資本結(jié)構(gòu)不合理,財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的首要因素。因此在實(shí)踐中要采取各種措施對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,降低負(fù)債比率:首先是要拓寬籌資渠道多以中期票據(jù)和公司債券的形式進(jìn)行籌資,降低銀行的貸款,優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),降低風(fēng)險(xiǎn);其次是合理利用商業(yè)信用期,避免增加有息負(fù)債;最后是要通過(guò)實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,增加企業(yè)的自有資金。

        (二)從控制存貨數(shù)量的角度來(lái)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理

        資金流動(dòng)性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的核心問(wèn)題,而資金流動(dòng)性的主要影響因素則在于房產(chǎn)銷售。因此在實(shí)踐中,要想有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)銷售方面入手,爭(zhēng)取獲得更多的銷售預(yù)售款來(lái)支撐企業(yè)的資金流,提高資金的周轉(zhuǎn)速度,例如可以采取加大宣傳和促銷力度的手段來(lái)提高銷售,降低存貨數(shù)量,提高企業(yè)的資金流動(dòng)性。

        (三)做好內(nèi)部控制管理,強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理

        預(yù)算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)揮了很好的監(jiān)督和指導(dǎo)功能,從而有效的降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從完善財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度的方式來(lái)強(qiáng)化自身的預(yù)算管理:一是在預(yù)算編制過(guò)程中要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和具體業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行,盡量做到預(yù)算編制的精細(xì)化;二是構(gòu)建較為完善的財(cái)務(wù)管理信息平臺(tái),所有單據(jù)數(shù)據(jù)化,以便于比較和分析預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況,從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以修正,有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立性較強(qiáng)的內(nèi)部審計(jì)部門,以實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的全過(guò)程監(jiān)督,必要的時(shí)候送外審核查,盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控工作前移,降低其對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

        五、結(jié)束語(yǔ)

        房地產(chǎn)企業(yè)受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響,其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與一般企業(yè)相比更高,如何實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控,降低企業(yè)因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類出發(fā),在分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)在及其風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上,分別從調(diào)整資本結(jié)構(gòu),降低負(fù)債比率、控制存貨數(shù)量的角度來(lái)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理和做好內(nèi)部控制管理,強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理三個(gè)角度提出具有針對(duì)性的對(duì)策,以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控和健康穩(wěn)定的發(fā)展有所幫助。

        參考文獻(xiàn):

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        [5]丁紅梅.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào),2017,03.

        (作者單位:杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司)

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