李延鵬

【摘要】在房地產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，為有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)管理提供大量的、詳實(shí)的圖紙及相關(guān)數(shù)據(jù)，其重要性越來(lái)越受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理部門的重視，就房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的作用問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；房產(chǎn)管理；作用

房產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)圖繪制、變更測(cè)量、成果資料的檢查和驗(yàn)收等。本文主要著重對(duì)房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)面積測(cè)算及房產(chǎn)測(cè)量成果的內(nèi)容進(jìn)行探討。

一、房產(chǎn)測(cè)繪綜述

房產(chǎn)測(cè)繪與房屋建筑面積計(jì)算管理是房地產(chǎn)管理的主要職能，也是政府部門對(duì)房產(chǎn)的權(quán)屬和面積進(jìn)行管理的基本手段，同時(shí)，通過(guò)精確、及時(shí)的房產(chǎn)測(cè)繪可以有效加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的計(jì)量和監(jiān)督，因此，房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理以及進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)、保護(hù)人們的合法權(quán)益等方面都有著非常重要的作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測(cè)繪的效率比較低，采用的主要測(cè)量?jī)x器是皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀等，都是在測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)，利用比較原始的尺規(guī)作圖的方式完成圖紙的繪制工作，優(yōu)點(diǎn)是可以在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)核對(duì)，缺點(diǎn)也很多，最主要的是效率低、圖紙的質(zhì)量不高。

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，目前在房地產(chǎn)測(cè)量中，GPS全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用，最常用的測(cè)量?jī)x是全站儀，這種儀器比傳統(tǒng)的測(cè)量?jī)x器效率提高了很多倍，而且精確度也得到了明顯的提高。房產(chǎn)測(cè)繪工作中，分為外業(yè)勘丈和內(nèi)業(yè)兩大部分，外業(yè)勘丈主要是對(duì)測(cè)繪工作中涉及到房屋的形狀、尺寸及房地產(chǎn)要素通過(guò)技術(shù)手段進(jìn)行詳細(xì)的、準(zhǔn)確的記錄和描述，這項(xiàng)工作是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而實(shí)時(shí)地、動(dòng)態(tài)地進(jìn)行的，其結(jié)果影響到整個(gè)房地產(chǎn)管理工作的客觀性、真實(shí)性，是我們進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的重要基礎(chǔ)性工作：內(nèi)業(yè)的重要任務(wù)就是把外業(yè)工作中采集到的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行加工整理，使這些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)管理的資料相配套，作為房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料和依據(jù)，可以說(shuō)房地產(chǎn)管理中一些基礎(chǔ)的幾何圖形、房地產(chǎn)的屬性特征、相關(guān)書(shū)籍的加工和處理都是通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪完成的，房產(chǎn)測(cè)繪工作室確保房地產(chǎn)管理規(guī)范、高效運(yùn)行的前提和保障。

二、房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容

我們要想弄清楚房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)管理中的作用，首先要分析房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容，因?yàn)?，房產(chǎn)測(cè)繪的工作內(nèi)容無(wú)不與房產(chǎn)管理有著密切的聯(lián)系，其測(cè)繪的成果在房產(chǎn)管理中發(fā)揮著極其重要的作用。房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容有通過(guò)測(cè)量確定房屋所處的位置、房屋的形狀和面積，要完成房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖的測(cè)量和繪制工作，同時(shí)，還要做好座落、產(chǎn)別、層數(shù)、產(chǎn)權(quán)人、建成年份、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、用途、墻體歸屬等房產(chǎn)要素的調(diào)查工作。在這些工作內(nèi)容當(dāng)中，房產(chǎn)圖是房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬管理的基礎(chǔ)資料，在通常情況下，房地產(chǎn)管理部門為了保證房產(chǎn)圖的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，都要組建一支專業(yè)的測(cè)繪隊(duì)伍對(duì)房產(chǎn)圖紙資料進(jìn)行必要的補(bǔ)測(cè)，精確地繪制每一宗房產(chǎn)的分丘圖、房屋分層分戶平面圖，并進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)，這些基礎(chǔ)的測(cè)繪工作為有效地進(jìn)行房地產(chǎn)管理提供了準(zhǔn)確的、法定的成果，是房地產(chǎn)管理部門日常工作中的重要行政行為。

三、房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有公用建筑面積等的測(cè)算。

（一）房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。

（二）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

（三）房屋的共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

四、房產(chǎn)測(cè)繪的意義

（一）房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)管理的建檔工作提供了大量的、較為詳實(shí)的基礎(chǔ)資料。我們進(jìn)行房地產(chǎn)管理需要依據(jù)大量的基礎(chǔ)資料，以此來(lái)確定每一宗房產(chǎn)的位置、權(quán)屬、面積等信息，房地產(chǎn)管理部門就是依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪所采集到的各種信息為每一宗房地產(chǎn)建立檔案，以便在工作中進(jìn)行查閱，因此，如果沒(méi)有大量的房產(chǎn)測(cè)繪工作，房產(chǎn)管理的建檔工作就不可能做好，房產(chǎn)管理工作也會(huì)失去可靠地、詳實(shí)的依據(jù)材料。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪的成果是房地產(chǎn)管理中維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的依據(jù)，發(fā)揮著“證據(jù)”的作用。房地產(chǎn)管理中經(jīng)常會(huì)遇到涉及權(quán)屬爭(zhēng)}義、邊界不清有關(guān)的糾紛，在處理這些糾紛的時(shí)候，我們可以依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪通過(guò)實(shí)地勘測(cè)獲得的非常詳細(xì)的有關(guān)數(shù)據(jù)，配合房地產(chǎn)管理部門的檔案資料，這些糾紛中比較棘手的問(wèn)題就會(huì)比較明了，這些測(cè)繪中所得到的各類數(shù)據(jù)就是最真實(shí)、最可靠、最權(quán)威的解決糾紛的依據(jù)。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪工作為房地產(chǎn)部門加快推進(jìn)信息化建設(shè)提供了大量的基礎(chǔ)資料。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)管理為了提高辦事效率、有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、簡(jiǎn)化辦事程序，幾年來(lái)在加快推進(jìn)信息化建設(shè)的進(jìn)程，在此過(guò)程中，需要有房產(chǎn)測(cè)繪中采集來(lái)的各種數(shù)據(jù)，以這些資料為基礎(chǔ)，進(jìn)行房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)的研究和開(kāi)發(fā)工作，實(shí)現(xiàn)信息化管理。如果沒(méi)有房產(chǎn)測(cè)繪人員的勘測(cè)工作，就不可能得到這些數(shù)據(jù)信息，所謂的房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)也只能是一個(gè)空殼。

（四）房產(chǎn)測(cè)繪工作有助于房地產(chǎn)管理部門實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)管理。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，權(quán)屬變更問(wèn)題比較普遍，并且隨著居民經(jīng)濟(jì)條件的日漸好轉(zhuǎn)，擴(kuò)大住房面積、改善居住條件的愿望更加強(qiáng)烈，但是，目前的國(guó)土資源管理部門對(duì)地產(chǎn)的管理和控制比較嚴(yán)，因此，會(huì)出現(xiàn)一些非法占用土體、私白搭建房屋的現(xiàn)象，這也是房地產(chǎn)管理部門面臨的一大難題，房產(chǎn)測(cè)繪部門的一項(xiàng)工作職能就是依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的工作需要，對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，獲得最新、最真實(shí)的數(shù)據(jù)，補(bǔ)測(cè)到的這些數(shù)據(jù)被補(bǔ)充到管理系統(tǒng)當(dāng)中，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)資源的動(dòng)態(tài)管理。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，房地產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，可以為房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)企業(yè)提供詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的人們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性，因此，我們要高度重視房地產(chǎn)測(cè)繪工作，充分發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)管理和信息化建設(shè)等方面的重要作用。

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