李煒

摘要：隨著國家相關政策的不斷發(fā)布，我國住房租賃市場開始進入新的發(fā)展期。住房租賃市場的商機已經顯現(xiàn)，并引來各方資本的競相追逐。但是，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，住房租賃市場既是機遇也是挑戰(zhàn)，進入這個新的熱點市場，應該做好充分的準備工作，不可盲目投資。

關鍵詞：房地產開發(fā)；住房租賃；租賃市場

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）03-0063-65 收稿日期：2017-12-05

自2016年中央經濟工作會議有中就提出了“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地?！?/p>

2016年5月17日國務院辦公廳頒布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出了“實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑?！?/p>

2017年5月19日住房和城鄉(xiāng)建設部關于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》對社會公開征求意見，明確其立法目的是為了建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全，這也是國家推動住房租賃法治化進程的一個重要信號。

2017年7月18日住房和城鄉(xiāng)建設部等9部委頒布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），提出了“加快推進租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場?！?/p>

以上種種均表示國家對推進住房租賃市場發(fā)展的決心和力度，以徹底改變我國購房市場獨大的狀況。

自此開始住房租賃市場的商機已經顯現(xiàn)，引來各方資本競相追逐。東方證券一份報告預測，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部等9部委下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、佛山等12個城市開展首批試點。8月，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部又確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

幾大商業(yè)銀行迅速“搶灘登陸”，2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，中信銀行未來3年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。雙方將在長租住宅開發(fā)建設、投資孵化、持有運營、后期退出等全鏈條進行整體業(yè)務合作。

2017年11月1日，建設銀行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務平臺正式上線，這是全國省會城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務平臺；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建設銀行廣東省分行達成住房租賃戰(zhàn)略合作，打造國內首個政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易平臺。

2017年11月2日，中國銀行也發(fā)布消息稱，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

2017年11月24日，建設銀行廣東自貿試驗區(qū)分行與中鐵建、中交建、中國金茂等10家知名房地產企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設“購房、租賃、保障”三位一體住房服務創(chuàng)新模式，并在未來幾年內迅速推出3000多套人才公寓。

一些商業(yè)巨頭和房地產企業(yè)也開始轉型投入住房租賃市場的開發(fā)和投資，住房租賃市場一時間成為熱點中的熱點，REITs也成為熱點話題。

住房租賃市場既是機遇也是挑戰(zhàn)，進入這個新的熱點市場，應該做好充分的準備工作，不能盲目投資。

第一，應當明確資金來源渠道。對于一個投資項目來說，投資資金的來源是非常重要的一個內容，這將決定資金運作的穩(wěn)定性和資金成本。

第二，應當對住房租賃市場有精準定位。市場定位，是決定一個投資的最重要核心，很大程度上會影響整個投資項目的成敗。因此，在投資之前如何通過市場調研，決定建成或者收購的物業(yè)要針對哪類人群進行出租是非常關鍵的。市場人群的決定，將直接影響項目的選址、未來收益率的預期、項目具體建設的規(guī)模、樓盤的具體設計和改造、裝修以及相應物業(yè)管理服務水平等。

第三，住房租賃項目需要更專業(yè)的管理服務團隊。住房租賃企業(yè)的歸類應屬于房地產經紀企業(yè)范疇，因此其應該提供專業(yè)的住房租賃管理和服務。既應了解國家和地方政府對于此類企業(yè)的法律和政策，又要了解租戶的需求。除了讓租戶住的安心、舒心之外，如何按照“購租并舉”享受基本公共社會服務的政策與政府有關部門進行對接，提供租戶辦理相關手續(xù)的便利條件也是需要考慮的。由于住房租賃企業(yè)提供的是專業(yè)化的租賃服務，其類似于特殊性酒店業(yè)的經營管理業(yè)務，因此住房租賃企業(yè)除了需要專業(yè)的管理策劃人才外，還需擁有物業(yè)管理、酒店經營、金融、法律等專業(yè)人才。

第四，應當緊密切合政策。對于目前的住房租賃市場，政府出臺了很多的政策，有國家的、地方的，有針對引進高級人才的，有為了滿足白領、藍領階層的，有為了解決低收入人群具有保障性質的，以及針對不同養(yǎng)老需求類型的租賃物業(yè)等，如何針對不同的需要，確定企業(yè)自身的發(fā)展目標和投資定位，以及各種不同類型的稅收、土地等優(yōu)惠政策如何享受都是非?？简炂髽I(yè)的。

綜上所述，從市場預期來看，住房租賃市場顯然是一個很好的投資熱點。但不能盲目投資，必須進行專業(yè)化、細分化的市場定位，并圍繞著市場定位進行策劃、投資、運營。對那些已經進入或即將進入市場的企業(yè)來說，無疑是一個重大考驗。