某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：我市有一家個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，原投資人為何某，現(xiàn)在何某將該企業(yè)轉(zhuǎn)讓給李某，投資人由何某變?yōu)槔钅常呀?jīng)辦理了企業(yè)工商變更登記，企業(yè)名稱并未發(fā)生變化?，F(xiàn)在雙方到我單位申請(qǐng)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記。有人認(rèn)為：工商行政管理部門對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓辦理的是變更登記，因此應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。相反意見認(rèn)為：變更登記并不包括企業(yè)轉(zhuǎn)讓這一情形，因此主張辦理轉(zhuǎn)移登記。但反對(duì)的意見認(rèn)為：企業(yè)的名稱并沒有發(fā)生任何變化，怎能辦理轉(zhuǎn)移登記？也有少數(shù)意見認(rèn)為：既然企業(yè)名稱沒有變化，就應(yīng)該像股份制企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，無須申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。請(qǐng)問該如何處理？

金紹達(dá)：《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第2條規(guī)定：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是指“由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體”。該法第17條還規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承。依據(jù)這些規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在權(quán)利和義務(wù)上，企業(yè)和個(gè)人是融為一體的，企業(yè)的財(cái)產(chǎn)就是投資人個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。但是，《民法總則》第102條規(guī)定了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)屬于非法人組織，《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第27條也規(guī)定了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散時(shí)，需要進(jìn)行清算，這些規(guī)定又說明個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在法律人格上具有相對(duì)獨(dú)立性，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不完全等同于投資人的財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)行法律對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)財(cái)產(chǎn)的這些規(guī)定造成了不動(dòng)產(chǎn)登記中的上述疑問。

第一，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不同于股份制企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。股份制企業(yè)的投資人對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不享有所有權(quán)，而只有股權(quán)。股份制企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)的法人并沒有變化，企業(yè)的財(cái)產(chǎn)也沒有轉(zhuǎn)移，所以股份制企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須辦理企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與股份制企業(yè)不同，投資人對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)享有的是所有權(quán)，獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓也不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第二，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)變更登記。工商行政管理部門對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓辦理變更登記，依據(jù)的是《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)登記管理辦法》第17條的規(guī)定，這一規(guī)定明確了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)因轉(zhuǎn)讓或者繼承可申請(qǐng)變更登記。工商登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是完全不同的兩個(gè)范疇：前者是行政管理的手段，而后者是物權(quán)公示行為?！秱€(gè)人獨(dú)資企業(yè)登記管理辦法》所規(guī)定的變更登記是廣義的，明確包括了“轉(zhuǎn)讓或者繼承”，因而，這一變更登記不同于不動(dòng)產(chǎn)登記中的變更登記，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第26條所列舉的變更登記的各種情形，都不包括“涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形”。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)的變更登記。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)采用轉(zhuǎn)移登記。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的“財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有”，轉(zhuǎn)讓后雖然企業(yè)名稱沒有變化，但是投資主體變了，企業(yè)的財(cái)產(chǎn)歸新的投資人所有，財(cái)產(chǎn)由原投資人所有變?yōu)樾碌耐顿Y人所有，明顯有一個(gè)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程，因而應(yīng)當(dāng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。