崔霽 詹毅凡

摘要：當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)方興未艾，企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場(chǎng)格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達(dá)國(guó)家租賃企業(yè)相比，從專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，研究發(fā)達(dá)國(guó)家成熟租賃企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)租賃企業(yè)未來(lái)發(fā)展具有重要參考意義。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)；發(fā)展路徑

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0066-70 收稿日期：2018-01-10

十九大報(bào)告指出：“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”從房地產(chǎn)的角度看，中國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好居住生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。老百姓從過(guò)去的“憂(yōu)房”到“有房”，新時(shí)代將進(jìn)入“優(yōu)房”時(shí)代。2018年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展三十周年，過(guò)去的三十年是購(gòu)房市場(chǎng)的舞臺(tái)，隨著十九大提出“租購(gòu)并舉”這一方向，今后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，租賃住房將隆重登上舞臺(tái)。

1美國(guó)租賃市場(chǎng)成熟，為企業(yè)快速發(fā)展提供了土壤

美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的成熟得益于政府為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了多重政策保障和法律保障，包括金融政策支持，大力發(fā)展REITs；稅收鼓勵(lì)政策，分別有針對(duì)低收入群體的租賃住房稅收鼓勵(lì)政策和市場(chǎng)化租賃住房稅收鼓勵(lì)政策；還有住房租金補(bǔ)貼政策，美國(guó)住房和城市發(fā)展部將每年預(yù)算超過(guò)50%用于租金補(bǔ)貼，用于租金補(bǔ)貼的資金不僅在解決低收入群體的居住方面更有效率，而且還能撬動(dòng)更多社會(huì)資金投入租賃住房供給。

成熟的住房租賃市場(chǎng)，使美國(guó)住房租賃專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)滲透率達(dá)30%左右，是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)。企業(yè)發(fā)展模式大致分為兩類(lèi)：重資產(chǎn)持有模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。其中重資產(chǎn)持有模式主要是公寓型REITs和房企開(kāi)發(fā)商。在TOP10的企業(yè)中，公寓REITs、房企和分散托管型企業(yè)三分天下。美國(guó)租賃市場(chǎng)雖機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)化比重較高，但相對(duì)于日本的租賃企業(yè)市場(chǎng)集中度，美國(guó)租賃企業(yè)集中度不高，TOP10的租賃企業(yè)共管理約140萬(wàn)房間，只占整個(gè)市場(chǎng)的3.3%，擁有房源量最多的Greystar市場(chǎng)占比只有1%。而日本租賃企業(yè)NO.1的大東建托市場(chǎng)占有率達(dá)4%，TOP10市場(chǎng)占有率達(dá)到17%。中國(guó)目前所有租賃企業(yè)市場(chǎng)滲透率為1%，遠(yuǎn)低于美日國(guó)家（見(jiàn)圖1）。

2 EQR成功的四大法寶：資產(chǎn)駕馭能力、精準(zhǔn)客群定位、高效運(yùn)營(yíng)能力、更好的服務(wù)體驗(yàn)

美國(guó)EQR于1969年成立，1993年上市，是美國(guó)第一家上市的公寓REITs，也是美國(guó)最大的公寓運(yùn)營(yíng)商。截至2016年12月，EQR在全美擁有約302處物業(yè)，76513套公寓，市值已經(jīng)超過(guò)兩百億美元，相當(dāng)于人民幣近1400億元。

2.1踏準(zhǔn)周期，資產(chǎn)駕馭能力強(qiáng)

研究EQR的發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)，基本上可以分為三個(gè)歷史階段，在每個(gè)不同的階段，EQR都能踏準(zhǔn)周期，高拋低吸，資產(chǎn)駕馭能力強(qiáng)。作為一家公寓型REITs，EQR能夠提供較高且穩(wěn)定的收益率，旗下物業(yè)NOI口徑的投資回報(bào)率持續(xù)穩(wěn)定在7%以上，由此吸引了以養(yǎng)老金為代表的風(fēng)險(xiǎn)-收益偏好折中的資金。

第一階段：1993-2000年，迅速擴(kuò)張戰(zhàn)略。物業(yè)持有量從1993年的21個(gè)擴(kuò)張到1104個(gè)，8年間增長(zhǎng)了51.6倍。這個(gè)階段的擴(kuò)張離不開(kāi)其較強(qiáng)的融資能力，依托REITs、債券、優(yōu)先股等渠道融資，得益于較低的杠桿水平、穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及REITs稅收豁免債務(wù)優(yōu)惠政策，EQR的債務(wù)資金成本處于低位。

第二階段：2000-2005年，緩慢收縮戰(zhàn)略。“911事件”導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑。美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)連續(xù)降息，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)格快速上升，資產(chǎn)的租售比快速上漲。而租金水平卻處于相對(duì)停滯的狀態(tài)使得租金收益大幅度下滑。在這種背景下，EQR收購(gòu)擴(kuò)張難度加大，因此選擇緩慢收縮戰(zhàn)略，6年間共出售了約7萬(wàn)間房間，獲得了資產(chǎn)出售的資本利得。

第三階段：2005年至今，聚焦核心戰(zhàn)略。流動(dòng)性大幅提升下資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升，資產(chǎn)收購(gòu)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。EQR將戰(zhàn)略調(diào)整成剝離非核心區(qū)域物業(yè)，積極調(diào)整物業(yè)類(lèi)型，逐步聚焦租金價(jià)格較高的中高層物業(yè)。

2.2精準(zhǔn)客群定位，以家庭客群為主

將戰(zhàn)略布局調(diào)整為核心城市之后，EQR將主力客群定位為家庭，并針對(duì)性地推出不同戶(hù)型的產(chǎn)品。根據(jù)EQR年報(bào)，家庭租戶(hù)占EQR總租戶(hù)的57%。與此同時(shí)，高素質(zhì)、高學(xué)歷、高收入的青年單身人群也是EQR的主要客群。這類(lèi)客群普遍具有更加注重事業(yè)與生活品質(zhì)的特征，也對(duì)住房的靈活性以及便捷性提出了更高要求，愿意以更高的價(jià)格尋找合適的住房。EQR對(duì)于客群的精準(zhǔn)定位以及相應(yīng)產(chǎn)品的推出，實(shí)現(xiàn)了極高的住房出租率以及租金溢價(jià)率。

2.3高效運(yùn)營(yíng)能力，管理費(fèi)用全美最低

2016年EQR總收入為21.77億美元，同比2007年數(shù)據(jù)，十年間增長(zhǎng)了38%；運(yùn)營(yíng)凈收入為15.43億美元，增速為57%。在保持收入增長(zhǎng)的同時(shí)，總支出只增長(zhǎng)了6.5%。除了對(duì)比收入及支出的增速，還可以通過(guò)單位運(yùn)營(yíng)凈收入對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用體現(xiàn)EQR的運(yùn)營(yíng)管控能力。該指標(biāo)是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與運(yùn)營(yíng)收入的比值，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用越少，收入越高，則指標(biāo)越小，公司的運(yùn)營(yíng)能力越好。2016年EQR該指標(biāo)為0.413，低于美國(guó)的其他REITs型公司。而10年前EQR的該指標(biāo)為0.607，十年間降低了47%。除此以外，EQR的管理費(fèi)用率在2%左右，僅僅是美國(guó)住房租賃企業(yè)平均水平4%-4.5%的一半。

2.4更好的服務(wù)體驗(yàn)，租金可抵扣房款

為了能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定得吸引客戶(hù)，EQR也積極出臺(tái)各種優(yōu)惠政策，例如跨城轉(zhuǎn)租以及租金抵扣房款計(jì)劃。租客若因工作家庭等原因，需要到其他城市工作生活，EQR憑借其在核心城市龐大的市場(chǎng)布局，能在短期內(nèi)就為租戶(hù)提供與原城市同一等級(jí)及類(lèi)型的產(chǎn)品，為租戶(hù)減少重新租房的麻煩。若EQR的租戶(hù)有購(gòu)房計(jì)劃，在租期達(dá)到一定期限的前提下，租戶(hù)可以獲得一部分返還的租金用于購(gòu)置EQR指定開(kāi)發(fā)商的物業(yè)。更好的服務(wù)體驗(yàn)使得EQR的租戶(hù)住得更舒心、更放心。

3日本稅收政策決定租賃企業(yè)多以托管分散為主

與美國(guó)住房租賃市場(chǎng)不同，日本的住房租賃市場(chǎng)集中度更高，但企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式較為單一，大都走上了托管分散式的輕資產(chǎn)之路。主要是受稅收政策以及租賃住房建設(shè)優(yōu)惠政策原因影響。日本不但在賦稅端給與建造租賃住房減免，同時(shí)允許以租賃住房的土地、房屋價(jià)值抵扣高昂的房產(chǎn)稅及土地持有稅。與此同時(shí)在租賃住宅的出租環(huán)節(jié)，房租將課以不動(dòng)產(chǎn)所得稅，不動(dòng)產(chǎn)所得稅即為不動(dòng)產(chǎn)收入額扣除有關(guān)費(fèi)用后的余額，而企業(yè)類(lèi)業(yè)主可扣除的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人業(yè)主，許多出租住房的個(gè)人業(yè)主委托租賃企業(yè)出租房屋，以合法避稅。

4大東建托四大法寶：一站式承建包租、全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、高ROE現(xiàn)金流好、高成單率租期長(zhǎng)

大東建托是日本托管分散式租賃企業(yè)的代表，成立于1974年，2016年共管理房間92.4萬(wàn)間，總規(guī)模、運(yùn)營(yíng)能力等都是日本第一。

4.1一站式承建包租，從前到后為業(yè)主服務(wù)

大東建托始終堅(jiān)持從業(yè)主出發(fā)，推出貫穿整個(gè)房屋生命周期的服務(wù)與業(yè)主建立長(zhǎng)期的信任和委托管理關(guān)系。從前期的建筑方案咨詢(xún)規(guī)劃到物業(yè)的建成再到建成后的物業(yè)出租、維修、保養(yǎng)，整個(gè)過(guò)程業(yè)主都不用操心便可安心獲得房租。大東建托的一站式承建+包租的管理模式使得其掌握了大量的業(yè)主和房源。

4.2全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，租賃是收入中心非利潤(rùn)中心

大東建托是一個(gè)多元化產(chǎn)業(yè)的住房租賃企業(yè)，除了住房租賃還涉足建造、能源、環(huán)保、醫(yī)療等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)。雖然住房租賃業(yè)務(wù)是大東建托最有名的業(yè)務(wù)，但公司的主要盈利卻不是來(lái)自租賃業(yè)務(wù)。租賃在大東建托多元化產(chǎn)業(yè)鏈中起到的是一個(gè)平臺(tái)入口，帶動(dòng)上下游的作用。根據(jù)大東建托2016年報(bào)數(shù)據(jù)，大東建托該年總收入883億元人民幣，租賃業(yè)務(wù)以及建造業(yè)務(wù)各占55%以及42%。盈利的主要來(lái)源為建造業(yè)務(wù)的64億元人民幣，貢獻(xiàn)率高達(dá)75%，而租賃業(yè)務(wù)只有20%。這是因?yàn)椤岸繓|”模式的盈利方式主要是租金差，需要向業(yè)主交納較高的租金。而該模式則能以租賃為入口，帶動(dòng)上游的建造業(yè)務(wù)、下游的能源、醫(yī)療業(yè)務(wù)，豐富了盈利來(lái)源。

4.3 ROE高，現(xiàn)金流好，較高的周轉(zhuǎn)率

ROE全稱(chēng)凈資產(chǎn)收益率，可以用來(lái)反映公司運(yùn)用自有資本的效率。大東建托的ROE非常高。根據(jù)大東建托年報(bào)數(shù)據(jù)，其ROE高達(dá)31.2%。6年平均ROE為28.6%，比行業(yè)第二的Leopalace 21高出13%。根據(jù)分析，大東建托的高ROE主要來(lái)自其較高的周轉(zhuǎn)率。自 2009 年大東建托逐漸將業(yè)務(wù)中心移至租賃業(yè)務(wù)后，大東建托的周轉(zhuǎn)率從 2008 年 1.2 左右的水平提升到之后的 1.7 以上，8年平均周轉(zhuǎn)率為1.86，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他租賃企業(yè)?？焖俚馁Y本周轉(zhuǎn)使得大東建托能夠擁有較好的現(xiàn)金流，保證整個(gè)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。

4.4高成單率，租期長(zhǎng)，整體入住率高

大東建托的中介服務(wù)人員成單效率也很高。2016年，1150名中介承擔(dān)全年26萬(wàn)單的成單量，平均每人每月促成18.6單，遠(yuǎn)高于我國(guó)傳統(tǒng)中介水平。整體入住率自2011年就維持在96%以上，高出日本平均水平10%。平均租期也達(dá)到3.4年，遠(yuǎn)高于中國(guó)8-10個(gè)月的租賃周期。

5中國(guó)住房租賃企業(yè)當(dāng)前亟待形成獨(dú)特發(fā)展路徑

當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)由于金融、稅收以及相關(guān)保障政策還尚未落地，REITs雖呼之欲出，但等待REITs出臺(tái)再布局長(zhǎng)租公寓已經(jīng)錯(cuò)失發(fā)展窗口。正是在當(dāng)前政策還未落地的過(guò)程中，企業(yè)盈利模式還未形成的過(guò)程中，存在強(qiáng)者順勢(shì)上位，弱者不斷退出的趨勢(shì)。當(dāng)前某些長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資成本已高達(dá)10%，有些甚至到20%依然無(wú)法融到錢(qián)，未來(lái)這部分高融資成本企業(yè)發(fā)展將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)習(xí)美國(guó)和日本經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)未來(lái)租賃企業(yè)將形成兩股重要力量。一是集中自持式：以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因和國(guó)有企業(yè)為主，靠資產(chǎn)升值、運(yùn)營(yíng)能力、金融手段發(fā)展，未來(lái)將成為租賃企業(yè)主流模式。二是分散托管式：以中介經(jīng)紀(jì)基因企業(yè)為主，靠高周轉(zhuǎn)、租金規(guī)模、產(chǎn)業(yè)協(xié)同來(lái)發(fā)展，未來(lái)將成為大平臺(tái)企業(yè)發(fā)展模式。鏈家自如已完成A輪融資，估值約220億元人民幣。至于一些創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)型和酒店管理型長(zhǎng)租企業(yè)未來(lái)會(huì)不斷向集中自持式發(fā)展，輕重并舉。無(wú)論是哪種發(fā)展模式，中國(guó)式住房租賃企業(yè)都要走出一條特色道路，企業(yè)需要找準(zhǔn)定位、明確方向，同時(shí)要不斷優(yōu)化戰(zhàn)略和策略；企業(yè)要做大規(guī)模、提高競(jìng)爭(zhēng)力，需要不斷在市場(chǎng)需求判斷、房源獲取、運(yùn)營(yíng)能力提高等方面下功夫；立足現(xiàn)實(shí)、把握趨勢(shì)，租賃企業(yè)將實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，最終獲得更大的市場(chǎng)占有率。