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        武漢市住房租賃新政的 背景、創(chuàng)新與影響 成立

        2018-05-23 10:03:42魏凌
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)武漢市

        魏凌

        摘要:為了更好的貫徹落實(shí)十九大精神,武漢市培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上,印發(fā)了《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作扶持政策(試行)》的通知,進(jìn)一步加大住房租賃試點(diǎn)工作的支持力度。在新的發(fā)展階段,完善住房租賃市場(chǎng),健全住房保障制度,以人為本實(shí)現(xiàn)“住有所居”,保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利是武漢市新型城鎮(zhèn)化的題中之義。

        關(guān)鍵詞:武漢市;住房租賃;房地產(chǎn)市場(chǎng)

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

        文章編號(hào):1001-9138-(2018)03-0025-30 收稿日期:2018-01-06

        作為我國(guó)中部和長(zhǎng)江中游地區(qū)唯一人口超千萬(wàn)人、地區(qū)生產(chǎn)總值超萬(wàn)億元的城市,武漢不僅在城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上取得了巨大的成就,同時(shí)也是當(dāng)前住房制度改革的排頭兵。2017年7月18日,住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,并在全國(guó)范圍內(nèi)確定了包括武漢在內(nèi)的12個(gè)首批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市。8月28日,國(guó)土資源部、住建部又聯(lián)合發(fā)文,將武漢列入《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中的試點(diǎn)城市。9月1日,武漢市政府正式印發(fā)《關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》,明確提出了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的六大方面共24條工作舉措。10月12日,第一批26家企業(yè)、3個(gè)項(xiàng)目入圍住房租賃試點(diǎn)并將按政策規(guī)定享受試點(diǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策。

        2017年11月14日,為了更好地貫徹落實(shí)十九大精神,武漢市培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上,印發(fā)了《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作扶持政策(試行)》的通知,進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃試點(diǎn)工作的支持力度。

        1武漢市住房租賃新政實(shí)施的背景

        1.1保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利

        2000年以前,在非均衡化的改革開放過(guò)程中,受國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、省市關(guān)系、城市治理模式等的影響,武漢市的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展相對(duì)緩慢。2001年,時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)的俞正聲調(diào)任湖北省委書記后,一方面協(xié)調(diào)統(tǒng)一省市關(guān)系,集中配置經(jīng)濟(jì)要素,另一方面積極爭(zhēng)取中央政策支持,從而使武漢市的城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速發(fā)展的通道。從2001年到2010年10年間,武漢市的城鎮(zhèn)化率從59.2%迅速提升到65.1%,年均增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。武漢市在城鎮(zhèn)化取得巨大成就的同時(shí),也存在著城市發(fā)展空間布局不合理、四化發(fā)展不協(xié)調(diào)、產(chǎn)城發(fā)展融合度不夠和人居環(huán)境亟待改善等諸多問(wèn)題。2011年,武漢提出“建設(shè)國(guó)家中心城市”奮斗目標(biāo)。2014年,武漢被列入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。2015年出臺(tái)的《武漢市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》明確提出了“全域一體、全民共享”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)。2016年,武漢市的總?cè)丝跒?076.62萬(wàn)人,是中部六省中唯一總?cè)丝诔f(wàn)的城市;武漢的城鎮(zhèn)化率為79.77%,在中部六個(gè)省會(huì)城市中僅次于太原。同年12月,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》,首次明確支持武漢建設(shè)國(guó)家中心城市。2017年,十九大報(bào)告提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”和“以共抓大保護(hù)、不搞大開發(fā)為導(dǎo)向推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”。在新的發(fā)展階段,完善住房租賃市場(chǎng),健全住房保障制度,以人為本實(shí)現(xiàn)“住有所居”,保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利是武漢市新型城鎮(zhèn)化的題中之義。

        1.2招才引智推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)

        早在20多年前,鄧小平在南巡講話中就提出“人才是第一生產(chǎn)力”。當(dāng)前,我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài),人才在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所起的重要作用顯得愈發(fā)突出。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào):“人才就是未來(lái)”,“聚天下英才而用之”。人才的規(guī)模決定了城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力,人才的結(jié)構(gòu)影響城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu),人才的優(yōu)勢(shì)決定了城市競(jìng)爭(zhēng)力的高低。而人才的流動(dòng)與城市本身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公共服務(wù)、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等因素密切相關(guān)。其中,就業(yè)空間和居住成本是影響城市對(duì)人才吸引力的重要因素。為扭轉(zhuǎn)武漢教育資源高度集中但人才流失嚴(yán)重的局面,2017年2月武漢正式提出“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”,4月武漢正式成立“招才局”,將招才引智列為“一把手工程”,大力推動(dòng)“百萬(wàn)校友資智回漢工程”,聘請(qǐng)了陳東升、雷軍等16名知名企業(yè)家為“招才顧問(wèn)”和“招才大使”。政策刺激下,2017年前10個(gè)月武漢累計(jì)招商引資簽約項(xiàng)目投資達(dá)16758億元,預(yù)計(jì)2017年武漢簽約投資將超過(guò)2萬(wàn)億元。這將為人才的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間。在住房政策上,武漢一方面綜合運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控的政策手段遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),穩(wěn)定商品房市場(chǎng);另一方面通過(guò)大力建設(shè)大學(xué)畢業(yè)生保障性住房和完善住房租賃制度來(lái)降低人才的居住成本,進(jìn)而提升城市的人才吸引力。2017年10月武漢市發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》中明確提出“未來(lái)五年,建設(shè)和籌集250萬(wàn)平方米以上大學(xué)畢業(yè)生保障性住房”,同時(shí),“讓大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買到安居房,以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房”。

        1.3深入推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

        十九大報(bào)告在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上提出要繼續(xù)“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”,在社會(huì)保障上則要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路是通過(guò)限購(gòu)、限貸等行政強(qiáng)制力來(lái)管理商品房市場(chǎng)的需求端,雖然短期內(nèi)對(duì)控制房?jī)r(jià)成效明顯,但每輪調(diào)控放松后基本都會(huì)出現(xiàn)被壓制需求的報(bào)復(fù)性反彈。其根本原因在于供給端的制度缺陷和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)供給側(cè)改革是通過(guò)深化土地制度和住房制度改革,放松房地產(chǎn)的供給約束;加快收入分配制度和戶籍制度改革,解除房地產(chǎn)的供給抑制;最終通過(guò)供給側(cè)的一系列制度改革和市場(chǎng)調(diào)整,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)。建立和完善住房租賃制度,有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理的住房需求、穩(wěn)定商品房市場(chǎng)預(yù)期,是深入推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要內(nèi)容之一。2016年上半年,在去庫(kù)存政策的指引下,武漢市放開了限購(gòu)政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪快速上漲的行情。進(jìn)入四季度之后,武漢相繼推出了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,調(diào)控范圍逐步擴(kuò)大、調(diào)控力度步步升級(jí),逐漸穩(wěn)定住了房地產(chǎn)市場(chǎng)。2017年,武漢市繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,同時(shí)出臺(tái)了一攬子培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策,深入推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

        2武漢市住房租賃新政的創(chuàng)新之處

        武漢市住房保障與房屋管理局最新印發(fā)的《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作扶持政策(試行)》(武房租〔2017〕4號(hào),以下簡(jiǎn)稱《扶持政策》)是對(duì)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))、《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》(鄂政辦發(fā)〔2017〕18號(hào))、《武漢市人民政府關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》(武政規(guī)〔2017〕39號(hào))等政策的繼承和發(fā)展,政策內(nèi)容共計(jì)50條,當(dāng)前在全國(guó)范圍內(nèi)不僅是最全面的住房租賃制度,而且在土地政策、住房保障政策、公共服務(wù)政策、金融支持政策、生活配套服務(wù)政策和其他支持政策方面有所創(chuàng)新。

        2.1規(guī)劃、土地政策

        《扶持政策》在規(guī)劃、土地政策上的創(chuàng)新主要有五條:一是明確新建租賃住房項(xiàng)目招拍掛條件中應(yīng)設(shè)置自持出租年限。二是明確了競(jìng)拍方式。對(duì)于新建商品房住房項(xiàng)目,“探索配建一定比例租賃住房作為土地出讓條件”;對(duì)于新建租賃住房項(xiàng)目,則通過(guò)招拍掛方式出讓土地。三是允許企業(yè)通過(guò)招拍掛方式獲取的商品住宅用地上建設(shè)一定比例的租賃住房。四是允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租,其中“具備直接采光和自然通風(fēng)條件、功能相對(duì)獨(dú)立”的客廳,可以出租。五是明確嚴(yán)格集體土地租賃住房監(jiān)管,建設(shè)的租賃住房不得以租代售和轉(zhuǎn)租。

        2.2住房保障政策

        《扶持政策》將2017年7月武漢市出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》中的兩條規(guī)定也吸收了進(jìn)來(lái):一是明確“在大學(xué)生集中就業(yè)區(qū)域,開發(fā)配套完善、宜居宜創(chuàng)的供大學(xué)畢業(yè)生租住的建設(shè)項(xiàng)目”;二是“在地鐵站點(diǎn)及沿線、‘三舊改造的商品住房開發(fā)項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和大學(xué)畢業(yè)生需求,按適當(dāng)比例配建大學(xué)畢業(yè)生保障性住房”。

        2.3公共服務(wù)政策

        基于保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)的理念,《扶持政策》進(jìn)一步放寬了戶籍政策,提出承租人按照武漢市積分入戶有關(guān)規(guī)定,可申請(qǐng)辦理落戶,并享受義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計(jì)劃生育服務(wù)、法律援助和其他法律服務(wù)等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

        2.4金融支持政策

        《扶持政策》進(jìn)一步拓寬了企業(yè)的融資渠道,加大了對(duì)個(gè)人的金融支持力度。一是“支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券”。二是為企業(yè)提供住房租賃支持貸款。三是對(duì)個(gè)人的住房租賃交易,提供差別化、快速便捷的嵌入式貸款融資服務(wù)。四是對(duì)自持經(jīng)營(yíng)租賃住房的開發(fā)企業(yè),比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長(zhǎng)期低息貸款。五是鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過(guò)IPO、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。

        2.5生活配套政策

        《扶持政策》根據(jù)大學(xué)生租住生活習(xí)慣的特點(diǎn),結(jié)合《關(guān)于加強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》的相關(guān)政策內(nèi)容,創(chuàng)新性地提出兩條政策:一是鼓勵(lì)“規(guī)劃布局和建設(shè)集聚居住、消費(fèi)、文娛等生活要素,融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能的大學(xué)生主題社區(qū)”,完善配套服務(wù)設(shè)施。二是“鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)創(chuàng)新推行共享模式,如共享廚房、共享洗衣房、共享客廳等,滿足大學(xué)畢業(yè)生基本生活和社交需求”。

        2.6其他政策

        《扶持政策》進(jìn)一步完善了住房租賃項(xiàng)目的物業(yè)管理制度。一是政府建立住房租賃服務(wù)綠色通道。二是要求武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)住房租賃專業(yè)委員會(huì)提供專業(yè)培訓(xùn)服務(wù),提升從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平。三是“鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司,開展住房租賃業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模超過(guò)100套的,住房租賃子公司可享受住房租賃試點(diǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策”。四是明確“租賃合同備案證明可以作為居住證辦理、工商注冊(cè)、社會(huì)保障等公共服務(wù)的房屋使用依據(jù)”。五是建立房地產(chǎn)住房租賃糾紛便捷調(diào)解機(jī)制。

        3武漢市住房租賃新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

        3.1有利于增加租賃住房市場(chǎng)的有效供給

        流動(dòng)人口是住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體,但當(dāng)前武漢市的住房租賃需求與有效供給之間的缺口巨大。根據(jù)武漢市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)顯示,2016年末,武漢市常住人口為1076.62萬(wàn)人,其中,流動(dòng)人口為242.78萬(wàn)人。2011-2016年,武漢市凈流入人口持續(xù)增加。根據(jù)全國(guó)流動(dòng)人口租賃需求的平均水平(70%)計(jì)算,武漢市約會(huì)產(chǎn)生170萬(wàn)租賃人口。而根據(jù)湖北永信行的房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,武漢市整租和合租掛牌房源合計(jì)約為4萬(wàn)間,僅能滿足2%的市場(chǎng)租賃需求。《扶持政策》一方面通過(guò)規(guī)劃、土地政策支持、工商、稅費(fèi)優(yōu)惠和金融支持等政策手段,降低了企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)租賃住房的資金成本,提高企業(yè)供應(yīng)租賃住房的積極性;另一方面允許個(gè)人按制度規(guī)范改造住宅后出租,并給予優(yōu)惠的稅收政策,這對(duì)于盤活空置住房、增加有效供給也將起到積極的促進(jìn)作用。

        3.2有利于促進(jìn)武漢市長(zhǎng)租公寓的發(fā)展

        長(zhǎng)租公寓是我國(guó)專業(yè)租賃管理機(jī)構(gòu)的代稱,主要指由機(jī)構(gòu)管理的出租型住宅,租期通常在半年及以上,在居住時(shí)長(zhǎng)和服務(wù)上區(qū)別于酒店商旅住宿。長(zhǎng)租公寓的特點(diǎn)是通過(guò)提供長(zhǎng)周期、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃服務(wù)解決租賃過(guò)程中產(chǎn)生的一系列問(wèn)題。過(guò)去由于缺乏相應(yīng)的制度規(guī)范和約束,無(wú)論是住房租賃機(jī)構(gòu)還是個(gè)人房東,都將租金與房?jī)r(jià)掛鉤,導(dǎo)致租金增長(zhǎng)較快,租期較短且不穩(wěn)定。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,2017年6月武漢的人均住房租金為1060元,房租收入比為32%,在12個(gè)試點(diǎn)城市中屬于住房租金相對(duì)較高水平?!斗龀终摺吩试S企業(yè)利用集體建設(shè)用地、自有商品住房用地以及競(jìng)拍配建等多種方式建設(shè)租賃住房,在增加有效供給的同時(shí)也將有助于平抑租金?!斗龀终摺访鞔_新建租賃住房項(xiàng)目招拍掛條件中應(yīng)設(shè)置自持出租年限,要求配建租賃住房在一定年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓、改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售、集體建設(shè)用地上建設(shè)的住房不得以租代售等政策措施都將極大地增強(qiáng)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性,為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。

        3.3有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展

        在中央“房住不炒”“住有所居”的住房政策引導(dǎo)下,商品房銷售市場(chǎng)在現(xiàn)階段被政府嚴(yán)格管控,而住房租賃市場(chǎng)則成為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國(guó)的房屋交易總額約為15萬(wàn)億元,租賃交易額約為1.1萬(wàn)億元,僅占房屋總交易額的7%;而美國(guó)房屋租賃的交易額占到市場(chǎng)總額的50%。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆N錆h市出臺(tái)的《扶持政策》既降低了企業(yè)開發(fā)建設(shè)和制度性交易成本,又降低大學(xué)畢業(yè)生租賃和購(gòu)置成本,可以有效地促進(jìn)租房租賃市場(chǎng)的供給和消費(fèi)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整周期,房地產(chǎn)企業(yè)響應(yīng)政府政策引導(dǎo),積極參與租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),不僅是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn),有助于提升企業(yè)的品牌形象,而且可以優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),深入挖掘產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值,獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在《扶持政策》出臺(tái)前,包括萬(wàn)科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等多家房企及冠寓、魔方、紅璞等長(zhǎng)租公寓品牌均已參與到武漢市住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作中,預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多的企業(yè)投身其中。

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