司曉燕

在我國(guó)，個(gè)人住房貸款已經(jīng)構(gòu)建了相對(duì)完善的風(fēng)險(xiǎn)防范制度，但是風(fēng)險(xiǎn)問題依然無法從根本上避免，因此仍需要做好個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。個(gè)人住房貸款風(fēng)范的防范不僅可以保障商業(yè)銀行的資金安全，還是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要措施之一。除了相關(guān)的法律建設(shè)，更應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和工作技能，加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部管理和外部監(jiān)管，全面完善商業(yè)銀行個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)把控制度。

商業(yè)銀行

個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)管控

個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款品種，它的主要特點(diǎn)是抵押率高、期限長(zhǎng)、分期還款額度小等?，F(xiàn)在個(gè)人住房貸款在銀行信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著越來越大的比重。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范制度在逐步完善，但是目前仍然存在較多的風(fēng)險(xiǎn)管理障礙。根據(jù)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款流程的分析，對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行細(xì)致化管理，有助于推動(dòng)我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控制度的進(jìn)步。

我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀概述

個(gè)人住房貸款是銀行將個(gè)人所購(gòu)房屋作為抵押發(fā)送給抵押人的貸款，隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)越來越多。在個(gè)人住房抵押貸款迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管控能力也面臨更大的挑戰(zhàn)。能否有效控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，是保證個(gè)人住房貸款是否可持續(xù)發(fā)展的重要條件。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)

政府的經(jīng)濟(jì)政策深深影響著商業(yè)銀行的利益。我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處在快速發(fā)展階段，市場(chǎng)體制相對(duì)來說不算完善，政府定位和政策調(diào)整都是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。而住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速前進(jìn)，都離不開我國(guó)政府的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況，采用具體政策。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展過快，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的雛形時(shí)，政府會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而影響商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，造成一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)分為主動(dòng)違約和被動(dòng)違約。主動(dòng)違約是指貸款方放棄還款，因?yàn)樯虡I(yè)銀行個(gè)人住房貸款的借貸時(shí)間年限較長(zhǎng)，主動(dòng)違約的情況也時(shí)有發(fā)生。

被動(dòng)違約指還款人沒有能力支付償還金額，被迫違約。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，公司倒閉，工資拖欠，收入不穩(wěn)定等多種因素都可能導(dǎo)致被動(dòng)違約。

（3）抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款有年限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此抵押房產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)也可能導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)抵押出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

1.抵押物產(chǎn)權(quán)。在抵押貸款期限內(nèi)，抵押物有可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛或者更替。如，城市規(guī)劃建設(shè)，抵押房產(chǎn)需要拆遷。

2.抵押房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，主要指抵押房產(chǎn)價(jià)值低于評(píng)估價(jià)值，從而造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

3.抵押物本身存在風(fēng)險(xiǎn)。抵押房產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)問題，在折現(xiàn)過程中部分價(jià)值無法兌現(xiàn)，也會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。

（4）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行在辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)會(huì)出現(xiàn)各種紕漏。如，銀行工作人員操作失誤，銀行管理制度存在漏洞等。這些都可能造成銀行在貸前調(diào)查出現(xiàn)問題，如質(zhì)量不夠，對(duì)貸款人經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查不嚴(yán)格。

我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策

（1）完善銀行自身風(fēng)險(xiǎn)管理制度

1.提高銀行職員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)職業(yè)道德操守

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款會(huì)通過降低貸款條件來爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。這就需要銀行做好相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)制度。加強(qiáng)職員的道德觀念，明確責(zé)任和義務(wù)，打擊惡意競(jìng)爭(zhēng)手段。

如，商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)處理過程中要講究科學(xué)性和系統(tǒng)性。對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制要全面，包括貸前調(diào)查、審核、審批、放行等程序，做好層層把關(guān)。

銀行內(nèi)部崗位設(shè)置要明確職責(zé)，各崗位之間互相制約。如，調(diào)查崗審核貸款人資料真實(shí)性，審核崗要復(fù)核貸款資料，保證其完整和合規(guī)；審批崗要和業(yè)務(wù)部門分離，保證審批的獨(dú)立性，不受其他部門的干預(yù)。

2.建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系

商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理不能是靜止不變的，而應(yīng)該根據(jù)還款人的還款能力和過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)變化。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生、處理做出全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)督。目前，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)存在不完善的現(xiàn)狀，這就要求商業(yè)銀行抓好個(gè)人住房貸款貸前審查。貸前審查可以幫助商業(yè)銀行了解貸款人的資信狀況，包括貸款人的收入證明、財(cái)產(chǎn)狀況、借款償還狀況等。根據(jù)貸款人以上信息盡力完善信用評(píng)估模型。同時(shí)商業(yè)銀行也要做好抵押房產(chǎn)的調(diào)查工作，在貸款人明確違約的時(shí)候，及時(shí)處理好抵押房產(chǎn)，減少銀行損失。

3.完善個(gè)人信用信息

個(gè)人征信機(jī)構(gòu)可以為商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人貸款提供資格驗(yàn)證。因此個(gè)人信用機(jī)構(gòu)的評(píng)估要有一套有效、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，為商業(yè)銀行規(guī)避個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提供支持。

（2）進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管

有限的監(jiān)管制度和法律法規(guī)，是維護(hù)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)持續(xù)，保障個(gè)人住房貸款可持續(xù)發(fā)展，降低商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。健全的法律體系，使個(gè)人住房貸款訴訟和相關(guān)交易糾紛能夠得到有效解決。我國(guó)商業(yè)銀行也可以成立專門的處理個(gè)人住房貸款小額訴訟法庭，簡(jiǎn)化流程，提高處理效率，增加透明度。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開國(guó)家宏觀調(diào)控，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，國(guó)家會(huì)出臺(tái)一系列政策進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)和調(diào)控。對(duì)于商業(yè)銀行來說，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，能夠行之有效地減少個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（4）建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)庫(kù)，通過網(wǎng)絡(luò)完善貸款信息，收集相關(guān)證據(jù)，建立完善的數(shù)據(jù)資源。根據(jù)不同地區(qū)，具體情況，建立預(yù)警系統(tǒng)，有針對(duì)性地處理各種風(fēng)險(xiǎn)漏洞，快速反應(yīng)，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（5）建立合理有效的擔(dān)保機(jī)制

對(duì)于商業(yè)銀行來說，建立合理有效的互補(bǔ)擔(dān)保機(jī)制是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。我國(guó)的擔(dān)保機(jī)制以住房置業(yè)擔(dān)保和個(gè)人住房貸款擔(dān)保為主。住房置業(yè)擔(dān)保公司以盈利為目的，并非對(duì)所有個(gè)人房產(chǎn)貸款人都有保障。所以，建立完善的個(gè)人住房擔(dān)保機(jī)制，形成完整的住房貸款擔(dān)保系統(tǒng)是十分必要的。

（6）增加個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)種類根據(jù)居民收入和購(gòu)房的不同，提供不同的貸款政策。如，住房結(jié)構(gòu)有差異，那么相應(yīng)的貸款模式也有差異。這樣就可以滿足多種需求的居民。商業(yè)銀行開發(fā)出多種貸款政策，如，長(zhǎng)期租房貸款，正是滿足不同客戶貸款需求的嘗試之一。

綜上所述，隨著我們金融行業(yè)的發(fā)展，必須不斷完善商業(yè)銀行的管理工作。我國(guó)商業(yè)銀行要做好個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，要不管優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)政策，建立銀行自主監(jiān)管體系，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房風(fēng)險(xiǎn)管控系統(tǒng)的科學(xué)和可持續(xù)發(fā)展。