【摘要】在經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型與日益擴大的市場需求的雙重驅(qū)動下，我國的不動產(chǎn)監(jiān)管逐漸由傳統(tǒng)的分散管理向統(tǒng)一登記的管制制度轉(zhuǎn)變。其中，房產(chǎn)測繪是保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記順利進行的重中之重。文章會從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的房產(chǎn)測繪工作的重要性、主要內(nèi)容、具體應用以及發(fā)展前景等方面進行詳細的闡述，討論不動產(chǎn)測繪監(jiān)管面臨的挑戰(zhàn)與機遇，希望可以對我國的不動產(chǎn)領域的發(fā)展有所裨益。

【關鍵詞】房產(chǎn)測繪；不動產(chǎn)；監(jiān)管；應用

1、引言

不動產(chǎn)登記是我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展所需要的重要工作。一般來說，不動產(chǎn)登記時，也就是將不動產(chǎn)有關的權(quán)利人通過法律途徑對不動產(chǎn)的相關事項做出改變的登記工作，而在這一過程中，房產(chǎn)測繪發(fā)揮了其至關重要的作用。

2、不動產(chǎn)監(jiān)管與房產(chǎn)測繪的重要性

2.1房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪是測繪學的分支，隸屬于工程測繪，是一種調(diào)查房產(chǎn)現(xiàn)狀的專業(yè)測繪手段。其中，房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況都屬于房產(chǎn)測繪的調(diào)查內(nèi)容。

房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。相較傳統(tǒng)測繪，房產(chǎn)測繪有大范圍取測、高精度要求、重法律權(quán)益等特點。

2.2不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立在健全市場經(jīng)濟的基本需求上，為全國不動產(chǎn)交易市場提供了統(tǒng)一的監(jiān)管機制。有關不動產(chǎn)權(quán)登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日落地實施。

2.3重要性

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將分散的不動產(chǎn)信息整合于同一部門，優(yōu)化辦證流程，逐步實現(xiàn)信息共享，顯著提高資源整合效率并有效減輕了群眾負擔?？萍歼M步帶來的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中房地產(chǎn)測繪的轉(zhuǎn)型升級，GPS全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息技術(shù)代替了原始的尺規(guī)，廣泛運用于不動產(chǎn)規(guī)范管理，生成詳實的依據(jù)材料，為明確責權(quán)、改善人民居住條件等奠定了有力的保障。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，越來越多人將視野投向了房產(chǎn)測繪。相較土地、森林、海域等它類不動產(chǎn)，房產(chǎn)屬于一類較為特別的不動產(chǎn)；更強的精度要求是房產(chǎn)測繪所需具備的，這也進一步體現(xiàn)了房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)監(jiān)管中的重要性。為充分發(fā)揮不動產(chǎn)監(jiān)管與大數(shù)據(jù)整合優(yōu)勢，房產(chǎn)測繪的高效應用與創(chuàng)新創(chuàng)改刻不容緩[1]。

3、不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

3.1信息調(diào)查

在房產(chǎn)測繪內(nèi)容中，較為基礎且最為重要的當屬信息調(diào)查。信息調(diào)查往往以對房屋占地情況、房屋數(shù)量及產(chǎn)權(quán)歸屬等基本信息的搜集為主。不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪所必需的調(diào)查信息的整合、共享，為消費者提供了充分了解房屋資訊的廣闊平臺，是一種保障消費者權(quán)益的外化。

綜合消費者購房信息調(diào)查，購房者獲取房產(chǎn)信息的渠道有傳統(tǒng)廣告、房地產(chǎn)網(wǎng)站、樓盤宣傳頁等。

3.2平面測繪

平面測繪是房產(chǎn)測繪過程中的重點，其主要內(nèi)容圍繞不動產(chǎn)的面積與平面解構(gòu)開展。詳細測量得出不動產(chǎn)的空間位置與具體層高，測繪報告附圖，結(jié)合精確數(shù)據(jù)建模，直觀展現(xiàn)精簡后的測繪內(nèi)容與房屋實體還原，作為參照提供消費者精準到位的房產(chǎn)信息。此房產(chǎn)測繪方式運用廣泛，飽受好評。

3.3對比分析

大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)資產(chǎn)是核心競爭力。有價值的數(shù)據(jù)即能夠為決策提供參考依據(jù)的信息。不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪信息數(shù)據(jù)的對比分析與合理整合正是使數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值化的有效途徑。對比分析不動產(chǎn)登記過程中的房產(chǎn)測繪信息后所得出的展示方案，可以直觀的呈現(xiàn)我國各行各業(yè)的經(jīng)濟情況，宏觀推動我國綜合發(fā)展進程[2]。

4、房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的具體應用

4.1法律權(quán)益

各類不動產(chǎn)登記都需提供絕對真實可靠且具備法律效力的憑據(jù)。而房產(chǎn)測繪就是為人民群眾收集權(quán)屬資料，提供法律依據(jù)，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的有效途徑。房產(chǎn)測繪與產(chǎn)籍資料核查、權(quán)屬狀況調(diào)查不可分割。房地產(chǎn)行政管理部門負責審核房地產(chǎn)的適用性，測量界址面積，核查界址點準確性等，以上房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)一經(jīng)確認，便產(chǎn)生法律效力。這也是房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)的登記中一項重要的應用。

4.2社會服務

房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中除了可以為相關登記人員提供一些具有一定法律效益的依據(jù)之外，還可以間接服務于社會公共建設。房產(chǎn)測繪成果經(jīng)過合理的對比、分析及歸納、整合后，衍生出的信息資料上及旅游資訊，下及社會治安。有關限定區(qū)域的住宅面積、人均占有率、房屋數(shù)量、使用年限等數(shù)據(jù)背景的深入探討，均會為整體建設發(fā)展以及建筑整改提供強有力的實證依據(jù)。全面掌控實時變化的不動產(chǎn)信息，是政府適時為社會服務做出有力決策的基礎，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房屋測繪工作就為其提供了便利。房產(chǎn)測繪成果在土地監(jiān)管部門與政府之間的共享互通是實現(xiàn)社會服務合理化的橋梁。

4.3經(jīng)濟功能

房地產(chǎn)測繪的成果是進行房地產(chǎn)契稅的征收，房地產(chǎn)租賃活動以及交易、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)保險服務、房地產(chǎn)抵押貸款這些活動相當重要的依據(jù)。

4.4技術(shù)領域

隨著科學信息技術(shù)的發(fā)展，享受信息集成、屬性集成與GIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)集成的房產(chǎn)測繪將實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型，逐漸告別手工測繪階段，CAD測繪階段與GIS混合階段，迎來了數(shù)字化房產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)階段：GIS 的房產(chǎn)測繪空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)集成。在信息基數(shù)大，數(shù)據(jù)種類繁的房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀下，使用信息化管理，計算機儲存為先的信息檢索方式，能有效避免數(shù)據(jù)共享的資源浪費與節(jié)拍紊亂，大幅提升不動產(chǎn)集中監(jiān)管的可操作性。房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中發(fā)揮了技術(shù)領先的高效能功用。

5、 房產(chǎn)測繪監(jiān)管面臨的挑戰(zhàn)

5.1房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范制定滯后

房產(chǎn)測繪存在地區(qū)差異。包含外業(yè)測量與內(nèi)業(yè)處理等參雜主觀因素的房產(chǎn)測繪，于不同地域不同測繪機構(gòu)，面臨操作無法達到統(tǒng)一標準的難題。包括房產(chǎn)測繪的運行機制、文本格式、樣本處理以及信息化程度等，都存在一定的地域差異，使各個區(qū)域的數(shù)據(jù)交流與部門監(jiān)管造成了一定的障礙。

5.2房產(chǎn)測繪管理制度有待完善

由于長期以來不動產(chǎn)登記的工作由各個部門負責，相應的基礎性權(quán)籍調(diào)查工作也由各類不動產(chǎn)行政主管部門按照單一部門規(guī)范負責組織實施。各級各部門關于房屋測繪的行政管理還沒有明確的進行責權(quán)劃分，雖然國務院已經(jīng)整合了十多個責權(quán)部門為整個的承擔部門，但是還沒有明確制定不動產(chǎn)測繪的管理職能，不能有效的開展針對于主體統(tǒng)一的規(guī)范與監(jiān)管活動[3]。

5.3房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)存在疊漏

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)也需要在登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一的大背景下進行信息整合。隸屬于不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同部門的測繪工作在整合的過程中，受到地理位置、技術(shù)規(guī)范、測繪質(zhì)量等差異的影響，極易出現(xiàn)重復測繪或錯漏現(xiàn)象，導致權(quán)責不清，進而引起不必要的房產(chǎn)糾紛。

6、不動產(chǎn)登記中的測繪工作優(yōu)化對策

6.1統(tǒng)一測繪標準體制

統(tǒng)一測繪標準體制是解決測繪地域差異，平衡行業(yè)互通的首要任務。有關部門要做好規(guī)劃管理與協(xié)調(diào)工作，及時研究編制統(tǒng)一測繪運行機制、面積測算、文本格式、精度指標等測繪技術(shù)規(guī)范，逐步實現(xiàn)房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的標準制度統(tǒng)一。同時加強技術(shù)支持，監(jiān)測部門輔助跟進，確保不動產(chǎn)在數(shù)據(jù)整合中保持一致，平穩(wěn)過渡。

6.2完善測繪管理機制

不動產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)一是完善測繪管理機制的第一步。測繪部門應與房產(chǎn)管理部門通力協(xié)作，制定房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，細化責權(quán)，統(tǒng)一管理。管理平臺集勘測、繪圖、檢驗、收費、發(fā)證、歸檔等于一體，即促進交流合作，又能推動行業(yè)進步。同時進一步拓寬爭議解決渠道，完善房產(chǎn)測繪環(huán)節(jié)的異議處理機制，明確測繪成果異議處理的機構(gòu)、程序等，保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。在完善測繪管理機制的同時，工作人員樹立責任意識，在工作中學習，不斷提高測繪能力，保證測繪數(shù)據(jù)完整性與準確性，是管理規(guī)范的內(nèi)化。

6.3加快測繪新技術(shù)推廣應用

房產(chǎn)測繪應結(jié)合建筑施工新工藝、測繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標準，建立適合我國國情的測繪數(shù)據(jù)庫與技術(shù)研究中心。把握國家新型測繪技術(shù)建設的良機，加快三維街景掃描、云計算等新技術(shù)的應用。鼓勵先進測繪設備的研究與開發(fā)，完善房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)的分析整合機制。在條件許可的情況下，區(qū)域性引進數(shù)據(jù)空間參考系統(tǒng)，結(jié)合前沿科技，修繕整合工作的技術(shù)路線，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)整合提供技術(shù)支持。

結(jié)語：

現(xiàn)階段我國的不動產(chǎn)的登記過程中所采用的房產(chǎn)測繪已為不動產(chǎn)登記領域做出了非常重要的貢獻，打造了一條便捷、透明、一致的不動產(chǎn)監(jiān)管通道。細化權(quán)責劃分，優(yōu)化監(jiān)管制度的意識已經(jīng)深入人心，但是目前的市場監(jiān)管、科學技術(shù)等仍有很大的發(fā)展空間，本文的論述希望能夠為房產(chǎn)測繪的轉(zhuǎn)型升級與不動產(chǎn)監(jiān)管的有效實施起到積極作用。

參考文獻：

[1]桂德竹，張成成.測繪支撐不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的思考[J].測繪與空間地理信息，2015，（6）：1-2.

[2]潘硯斌.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的相關測繪工作[J].中國房地產(chǎn)，2016，（7）：43-44.

[3]何善國.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2016，（34）：25-28.

作者簡介：

陳海鋒（1977-），男，本科，工程師，主要從事工程測繪和不動產(chǎn)測繪工作。