【摘要】隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展同時也帶動了房地產(chǎn)測繪業(yè)的快速發(fā)展。本文闡述了為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定了《房屋登記辦法》，并對如何提高房屋登記質(zhì)量提出了一些合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房產(chǎn)測繪；房屋登記

進(jìn)入21世紀(jì)之后，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 ，在當(dāng)前的社會生活中，無論是企事業(yè)單位還是普通家庭，房屋都是其生產(chǎn)、生活所必須的場所，也是巨大的物質(zhì)財富。為了保護(hù)其合法權(quán)益，就需要對權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅進(jìn)行及時、正確的登記。為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》等法律、行政法規(guī)，制定了《房屋登記辦法》。若房屋登記發(fā)生錯誤，就會給權(quán)利人的合法權(quán)益造成損害，給社會經(jīng)濟(jì)活動帶來混亂，同時給登記機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險。因此，提高房屋登記質(zhì)量，不僅可以更好的保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，同時也避免了登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險。

1、加強(qiáng)測繪管理，提前把好登記關(guān)口

《房屋登記辦法》的頒布對房產(chǎn)測繪工作提出了更高的要求，《房屋、登記辦法》中第十條規(guī)定：房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或特定空間。該規(guī)定與“以圖管房”的工作思路是一脈相承的，能真實反映房屋的基本單元就是房產(chǎn)測繪的主要任務(wù)。房產(chǎn)測繪是房屋登記工作中一個重要的環(huán)節(jié)，房產(chǎn)測繪必須服務(wù)于產(chǎn)權(quán)管理，同時《房屋登記辦法》在對國有土地范圍內(nèi)的房屋登記工作中，規(guī)定申請房屋初始登記的，要提交的材料中包括房產(chǎn)測繪報告，這就說明房產(chǎn)測繪成果也是建立房屋登記薄的重要基礎(chǔ)資料。

房產(chǎn)測繪成果中房屋建筑面積、地理位置、房屋界線范圍、房產(chǎn)測繪平面圖等均是房屋登記薄記載的重要內(nèi)容，對房屋的基本狀況起到證明作用，能夠保證房屋登記薄公示信息的準(zhǔn)確、規(guī)范。房產(chǎn)測繪的外業(yè)工作包括：房地產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分戶等）測繪以及房地產(chǎn)調(diào)查。房地產(chǎn)平面圖測繪，實際是對房屋權(quán)利范圍的測繪，通過實地測量房屋坐標(biāo)、四至關(guān)系、相關(guān)地形地物等，反映房屋的實際地理位置和相鄰關(guān)系，確保房地產(chǎn)地址的唯一性。房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、房屋用途、用地性質(zhì)等，為房屋登記提供可靠的第一手資料。

總之房產(chǎn)測繪與房屋登記工作緊密相連，房產(chǎn)測繪是建立房屋登記薄的基礎(chǔ)，從事房產(chǎn)測繪的人員應(yīng)該掌握房屋登記工作的相關(guān)測繪的基礎(chǔ)知識，同時，房屋登記工作人員也應(yīng)當(dāng)具備房產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)知識，只有這樣才可以使房屋登記工作做得更為扎實。

2、加強(qiáng)信息化建設(shè)，以樓盤表為登記基礎(chǔ)

建立房屋樓盤表，是應(yīng)用房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行房屋登記的重要依據(jù)和步驟，是利用房屋位置固定不變的特點，依據(jù)測繪提供的房屋預(yù)測繪報告數(shù)據(jù)，以初始登記的房屋幢為單位建立電子文檔房屋樓盤表，在表上給每一套房屋設(shè)定一方格，方格的排列是把樓房主體排列為單元，房號轉(zhuǎn)化到表格屏面上，方格內(nèi)按管理和登記需要設(shè)定項目，錄入數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。

建立房屋樓盤表重點要遵循和把握以下規(guī)則：

（1）樓盤表的房屋總面積、分層面積、分戶面積（各套、間面積）與房產(chǎn)測繪報告面積完全一致。

（2）樓盤表總層數(shù)設(shè)置和各樓層布局（地上層、地下層、躍層、夾層、架空層、轉(zhuǎn)換層等）與規(guī)劃確認(rèn)的設(shè)計圖一致。

（3）樓盤表上的房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)與規(guī)劃設(shè)計用途一致；與房產(chǎn)測繪成果報告上的房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)一致。

（4）樓盤表上的房屋名稱、幢號、單元號、室號與房屋測繪編號、商品房預(yù)（銷）售合同房屋地址編號盡可能統(tǒng)一。

實現(xiàn)房屋樓盤表信息與商品房預(yù)（銷）售簽約系統(tǒng)、房屋登記系統(tǒng)信息的有效關(guān)聯(lián)和數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。房屋樓盤表建立后，實現(xiàn)了房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)與房屋預(yù)（銷）售和房屋登記系統(tǒng)信息的共享與關(guān)聯(lián)，為后續(xù)的各類房屋登記、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、房地產(chǎn)行政管理工作提供了基礎(chǔ)與保障。由此，可進(jìn)入下一流程的商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上簽約和即時備案管理工作。

3、建立責(zé)任追究和質(zhì)量檢查制度

明確各個崗位的工作職責(zé)，嚴(yán)格落實錯案追究制度，對于錯案要實行誰辦理誰負(fù)責(zé)，誰簽字誰承擔(dān)責(zé)任。對于因違規(guī)和違法登記造成權(quán)利人重大損失的，必須追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。同時對于辦理業(yè)務(wù)水平高、差錯少以及成績顯著的人員給予適當(dāng)?shù)墓膭詈酮剟?，不斷提高登記人員處理業(yè)務(wù)的積極性和主動性。

發(fā)生錯誤后的責(zé)任追究只是事后懲處，對在辦的登記進(jìn)行質(zhì)量檢查與抽查則可以在登記過程進(jìn)行監(jiān)督和預(yù)防。通過對房屋登記的抽查和檢查，及時發(fā)現(xiàn)登記中可能存在的錯誤，促進(jìn)登記質(zhì)量的提高。

4、加強(qiáng)受理窗口從業(yè)人員的綜合素質(zhì)的提高

受理窗口房屋登記從業(yè)人員，不僅要有豐富的專業(yè)知識，而且更需要奉獻(xiàn)精神和創(chuàng)新能力，取他人之長補己之短。通過學(xué)習(xí)新的知識和技能，努力提高自己的綜合素質(zhì)。要加強(qiáng)對房屋登記從業(yè)人員的培訓(xùn)，工作人員做到持證上崗。

還要積極參與相關(guān)業(yè)務(wù)的會議，增加與同行交流和探討。對于工作中發(fā)現(xiàn)的典型案件和外地登記案件的信息要及時匯總分析，剖析案例的關(guān)鍵點，讓大家參與討論，發(fā)表意見，加深印象，吸取別人的教訓(xùn)，避免發(fā)生類似錯誤。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記涉及千家萬戶，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，它工作質(zhì)量的高低， 服務(wù)水平的好壞，直接影響到黨和政府在百姓心中的形象和地位。由于這項工作專業(yè)性強(qiáng)，普通群眾無法熟悉和掌握全部業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)，這就需要我們登記機(jī)關(guān)一切從便民服務(wù)的角度出發(fā)，牢固樹立主動服務(wù)意識，從服務(wù)設(shè)施配置到服務(wù)措施制定，多方面滿足群眾的實際需求。

作者簡介：

張輝，工作單位：湖州市房產(chǎn)交易管理所。