朱金嬡

[摘要]本文以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，分別使用OLS法、Johansen檢驗(yàn)法和ARJMA模型來分析貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]金融變量 城鎮(zhèn)化率 房地產(chǎn) ARIMA模型

一、引言

黨的十九大上習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的”，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說是一件大事。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，如何切實(shí)去除房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存，這成為我國(guó)政府的任務(wù)之一。最近幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下并且持續(xù)上漲已然成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，為了刺激經(jīng)濟(jì)國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。回顧2017年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然比較火爆，一線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，以安徽蚌埠為代表的部分三線城市增幅位居全國(guó)前列，以合肥市為代表的部分二線城市房?jī)r(jià)則經(jīng)歷了好幾輪過山車。

國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格方面的研究非常豐富，這些研究基本包括了了各個(gè)領(lǐng)域的理論。但是主要的研究角度只有兩個(gè)，一是以理性預(yù)期假設(shè)為前提，重點(diǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。二是研究政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效性。

（一）國(guó)外研究情況

Abraham（1993）認(rèn)為居民收入的增長(zhǎng)、存貸款利息差與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。GeoffKenny（1999）以愛爾蘭的房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供應(yīng)總量、居民收入、貸款利率之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。Rigobon和Sack（2004）認(rèn)為政府的政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響短期內(nèi)有效而長(zhǎng)期無效。

（二）國(guó)內(nèi)研究情況

進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著我國(guó)住房制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸火熱起來，國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究也日趨豐富。張濤（2006）研究了商業(yè)銀行的貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，認(rèn)為二者之間存在非常顯著的關(guān)系。孫棟（2011）認(rèn)為居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)具有決定性作用，二者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。謝太峰（2013）通過建立向量自回歸模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，認(rèn)為貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)，貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)。

房?jī)r(jià)的影響因素以及這些因素的影響程度，一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界的熱議話題。除了剛性需求這個(gè)最大的因素外，最重要的因素便是金融經(jīng)濟(jì)政策。本文通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，綜合分析2000--2015年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，探討中國(guó)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。

二、變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

（1）貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量主要由兩部分構(gòu)成，一是金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的存款貨幣，二是流通中的現(xiàn)金。中國(guó)人民銀行將我國(guó)貨幣供應(yīng)量劃分為三個(gè)層次分別是M0、M1和M2。MO（流通中的現(xiàn)金）=單位庫(kù)存現(xiàn)金+居民持有現(xiàn)金；M1（狹義貨幣供應(yīng)量）=M0+活期存款；M2=MI+定期存款+儲(chǔ)蓄存款+證券公司的客戶保證金本文的貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源于2000-2015年的《中國(guó)金融年鑒》

（2）貸款利率。住房按揭貸款已經(jīng)成為中國(guó)民眾購(gòu)買商品房的主要方式，其也成為政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的重要手段。住房按揭貸款利率越高，民眾對(duì)于商品房的需求就會(huì)降低，房?jī)r(jià)自然也會(huì)下降。反之亦然。貸款利率數(shù)據(jù)根據(jù)中國(guó)人民銀行年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理得到。

（3）通貨膨脹率。在衡量通貨膨脹時(shí)，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)使用得最多、最普遍。所以本文也主要選取消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）來代表通貨膨脹率，數(shù)據(jù)來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000-2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（4）儲(chǔ)蓄。也被稱作儲(chǔ)蓄存款它反映了居民可用于支配的現(xiàn)金，本文主要選取了城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款作為研究變量。數(shù)據(jù)主要根據(jù)中國(guó)人民銀行和wind資訊進(jìn)行整理。

（5）城鎮(zhèn)化率。由于城市土地供給相對(duì)有限，所以城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)會(huì)上漲。本文主要以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺碛?jì)算城鎮(zhèn)化率。數(shù)據(jù)來源于wind資訊。

三、實(shí)證分析

為了詳細(xì)分析我國(guó)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，分別采用OLS法擬合經(jīng)濟(jì)方程，同時(shí)使用Johansen檢驗(yàn)來分析各變量之間有無協(xié)整關(guān)系，最后建立ARIMA模型。

（一）線性回歸方程

使用Eviews7可得到OLS法估計(jì)結(jié)果（表1），該模型的判定系數(shù)為0.993293調(diào)整判定系數(shù)為O.989939，可決系數(shù)很高，F(xiàn)檢驗(yàn)值為296.1885明顯顯著，x1的系數(shù)為負(fù)，表明隨著貨幣供應(yīng)量的增加，房?jī)r(jià)將會(huì)下降，這與經(jīng)濟(jì)意義矛盾，表明可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

從經(jīng)濟(jì)意義上來說，我國(guó)為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，一般不會(huì)大幅度的變動(dòng)利率，尤其是中長(zhǎng)期的貸款利率；另一方面貸款利率政策也是作為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，分析貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該主要從兩個(gè)方面進(jìn)行著手，一方面貸款利率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說有重大的影響；另一方面，貸款利率對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本也有重要的影響。

（二）方差膨脹因子檢驗(yàn)

x1的系數(shù)為負(fù)，表明隨著貨幣供應(yīng)量的增加，房?jī)r(jià)將會(huì)下降，這與經(jīng)濟(jì)意義矛盾，同時(shí)VIF值均大于10且TOL值小于0.01，表明可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

經(jīng)比較發(fā)現(xiàn)，新加入回歸方程V=f（x3，x1）和V f（x3，x4）的x1和x4的T檢驗(yàn)都沒有通過。而回歸方程Y=f（x3，x5）不僅T檢驗(yàn)通過而且符合原假設(shè)。因此，最終確定的模型為Y 8188.587+13.13.83576X3+1113.3831X5。該模型的F統(tǒng)計(jì)量為515.1705，判定系數(shù)為0.987540，大于0.85。

（三）Johansen檢驗(yàn)

Johansen協(xié)整檢驗(yàn)比EG檢驗(yàn)法操作困難，但是其優(yōu)勢(shì)在于它可以檢驗(yàn)變量之間所有的協(xié)整關(guān)系，對(duì)Y和x3、x5之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，Y和x3、x5之間存在協(xié)整關(guān)系。

（四）ARIMA模型

ARIMA模型（亦稱自回歸積分滑動(dòng)平均模型），它使用數(shù)學(xué)原理來擬合波動(dòng)的時(shí)間序列，主要運(yùn)用差分的方法對(duì)波動(dòng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，其處理思想和VAR模型中的ADF檢驗(yàn)類似。表給出了模型的7個(gè)擬合優(yōu)度指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)，R方值為0.993這充分說明ARIMA（1，1，1）的擬合狀況非常好。

ARIMA（1，1，1）模型的擬合圖和觀測(cè)值。序列總體上呈上升狀態(tài)，擬合值和觀測(cè)值曲線在整個(gè)研究區(qū)間上整體擬合狀況良好，也與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)相吻合。

四、結(jié)論

本文通過對(duì)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格多個(gè)個(gè)變量進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，首先運(yùn)用OLS法去除貨幣供應(yīng)量、利率和儲(chǔ)蓄這三個(gè)存在異方差的變量，然后通過協(xié)整檢驗(yàn)得出通貨膨脹率和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格之家存在協(xié)整關(guān)系，最后建立ARIMA模型擬合房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。本文認(rèn)為，在物價(jià)水平不斷上升的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格也不斷攀升，其甚至可以作為居民保持財(cái)富的一種媒介。同時(shí)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，新城鎮(zhèn)人口逐漸成為樓市去庫(kù)存的主力軍。

在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，政府更應(yīng)該主動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以產(chǎn)生重大的影響，我們必須從管理機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新，著力推進(jìn)“租售同權(quán)”。