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        我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析

        2018-03-29 09:01:38朱金嬡
        商情 2018年9期
        關(guān)鍵詞:ARIMA模型城鎮(zhèn)化率房地產(chǎn)

        朱金嬡

        [摘要]本文以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象,分別使用OLS法、Johansen檢驗(yàn)法和ARJMA模型來分析貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明:居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

        [關(guān)鍵詞]金融變量 城鎮(zhèn)化率 房地產(chǎn) ARIMA模型

        一、引言

        黨的十九大上習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的”,這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說是一件大事。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),如何切實(shí)去除房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存,這成為我國(guó)政府的任務(wù)之一。最近幾年,中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下并且持續(xù)上漲已然成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后,為了刺激經(jīng)濟(jì)國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。回顧2017年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然比較火爆,一線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上升,以安徽蚌埠為代表的部分三線城市增幅位居全國(guó)前列,以合肥市為代表的部分二線城市房?jī)r(jià)則經(jīng)歷了好幾輪過山車。

        國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格方面的研究非常豐富,這些研究基本包括了了各個(gè)領(lǐng)域的理論。但是主要的研究角度只有兩個(gè),一是以理性預(yù)期假設(shè)為前提,重點(diǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。二是研究政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效性。

        (一)國(guó)外研究情況

        Abraham(1993)認(rèn)為居民收入的增長(zhǎng)、存貸款利息差與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。GeoffKenny(1999)以愛爾蘭的房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象,認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供應(yīng)總量、居民收入、貸款利率之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。Rigobon和Sack(2004)認(rèn)為政府的政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響短期內(nèi)有效而長(zhǎng)期無效。

        (二)國(guó)內(nèi)研究情況

        進(jìn)入21世紀(jì)以來,隨著我國(guó)住房制度的改革,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸火熱起來,國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究也日趨豐富。張濤(2006)研究了商業(yè)銀行的貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,認(rèn)為二者之間存在非常顯著的關(guān)系。孫棟(2011)認(rèn)為居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)具有決定性作用,二者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。謝太峰(2013)通過建立向量自回歸模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析,認(rèn)為貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān),貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)。

        房?jī)r(jià)的影響因素以及這些因素的影響程度,一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界的熱議話題。除了剛性需求這個(gè)最大的因素外,最重要的因素便是金融經(jīng)濟(jì)政策。本文通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法,綜合分析2000--2015年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),探討中國(guó)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。

        二、變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

        (1)貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量主要由兩部分構(gòu)成,一是金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的存款貨幣,二是流通中的現(xiàn)金。中國(guó)人民銀行將我國(guó)貨幣供應(yīng)量劃分為三個(gè)層次分別是M0、M1和M2。MO(流通中的現(xiàn)金)=單位庫(kù)存現(xiàn)金+居民持有現(xiàn)金;M1(狹義貨幣供應(yīng)量)=M0+活期存款;M2=MI+定期存款+儲(chǔ)蓄存款+證券公司的客戶保證金本文的貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源于2000-2015年的《中國(guó)金融年鑒》

        (2)貸款利率。住房按揭貸款已經(jīng)成為中國(guó)民眾購(gòu)買商品房的主要方式,其也成為政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的重要手段。住房按揭貸款利率越高,民眾對(duì)于商品房的需求就會(huì)降低,房?jī)r(jià)自然也會(huì)下降。反之亦然。貸款利率數(shù)據(jù)根據(jù)中國(guó)人民銀行年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理得到。

        (3)通貨膨脹率。在衡量通貨膨脹時(shí),消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)使用得最多、最普遍。所以本文也主要選取消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)來代表通貨膨脹率,數(shù)據(jù)來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000-2015年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

        (4)儲(chǔ)蓄。也被稱作儲(chǔ)蓄存款它反映了居民可用于支配的現(xiàn)金,本文主要選取了城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款作為研究變量。數(shù)據(jù)主要根據(jù)中國(guó)人民銀行和wind資訊進(jìn)行整理。

        (5)城鎮(zhèn)化率。由于城市土地供給相對(duì)有限,所以城鎮(zhèn)化水平越高,房地產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)會(huì)上漲。本文主要以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺碛?jì)算城鎮(zhèn)化率。數(shù)據(jù)來源于wind資訊。

        三、實(shí)證分析

        為了詳細(xì)分析我國(guó)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響,分別采用OLS法擬合經(jīng)濟(jì)方程,同時(shí)使用Johansen檢驗(yàn)來分析各變量之間有無協(xié)整關(guān)系,最后建立ARIMA模型。

        (一)線性回歸方程

        使用Eviews7可得到OLS法估計(jì)結(jié)果(表1),該模型的判定系數(shù)為0.993293調(diào)整判定系數(shù)為O.989939,可決系數(shù)很高,F(xiàn)檢驗(yàn)值為296.1885明顯顯著,x1的系數(shù)為負(fù),表明隨著貨幣供應(yīng)量的增加,房?jī)r(jià)將會(huì)下降,這與經(jīng)濟(jì)意義矛盾,表明可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

        從經(jīng)濟(jì)意義上來說,我國(guó)為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性,一般不會(huì)大幅度的變動(dòng)利率,尤其是中長(zhǎng)期的貸款利率;另一方面貸款利率政策也是作為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段,分析貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該主要從兩個(gè)方面進(jìn)行著手,一方面貸款利率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說有重大的影響;另一方面,貸款利率對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本也有重要的影響。

        (二)方差膨脹因子檢驗(yàn)

        x1的系數(shù)為負(fù),表明隨著貨幣供應(yīng)量的增加,房?jī)r(jià)將會(huì)下降,這與經(jīng)濟(jì)意義矛盾,同時(shí)VIF值均大于10且TOL值小于0.01,表明可能存在嚴(yán)重的多重共線性。

        經(jīng)比較發(fā)現(xiàn),新加入回歸方程V=f(x3,x1)和V f(x3,x4)的x1和x4的T檢驗(yàn)都沒有通過。而回歸方程Y=f(x3,x5)不僅T檢驗(yàn)通過而且符合原假設(shè)。因此,最終確定的模型為Y 8188.587+13.13.83576X3+1113.3831X5。該模型的F統(tǒng)計(jì)量為515.1705,判定系數(shù)為0.987540,大于0.85。

        (三)Johansen檢驗(yàn)

        Johansen協(xié)整檢驗(yàn)比EG檢驗(yàn)法操作困難,但是其優(yōu)勢(shì)在于它可以檢驗(yàn)變量之間所有的協(xié)整關(guān)系,對(duì)Y和x3、x5之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明,Y和x3、x5之間存在協(xié)整關(guān)系。

        (四)ARIMA模型

        ARIMA模型(亦稱自回歸積分滑動(dòng)平均模型),它使用數(shù)學(xué)原理來擬合波動(dòng)的時(shí)間序列,主要運(yùn)用差分的方法對(duì)波動(dòng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,其處理思想和VAR模型中的ADF檢驗(yàn)類似。表給出了模型的7個(gè)擬合優(yōu)度指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù),R方值為0.993這充分說明ARIMA(1,1,1)的擬合狀況非常好。

        ARIMA(1,1,1)模型的擬合圖和觀測(cè)值。序列總體上呈上升狀態(tài),擬合值和觀測(cè)值曲線在整個(gè)研究區(qū)間上整體擬合狀況良好,也與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)相吻合。

        四、結(jié)論

        本文通過對(duì)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格多個(gè)個(gè)變量進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),首先運(yùn)用OLS法去除貨幣供應(yīng)量、利率和儲(chǔ)蓄這三個(gè)存在異方差的變量,然后通過協(xié)整檢驗(yàn)得出通貨膨脹率和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格之家存在協(xié)整關(guān)系,最后建立ARIMA模型擬合房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。本文認(rèn)為,在物價(jià)水平不斷上升的情況下,房地產(chǎn)的價(jià)格也不斷攀升,其甚至可以作為居民保持財(cái)富的一種媒介。同時(shí),隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高,新城鎮(zhèn)人口逐漸成為樓市去庫(kù)存的主力軍。

        在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下,政府更應(yīng)該主動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以產(chǎn)生重大的影響,我們必須從管理機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新,著力推進(jìn)“租售同權(quán)”。

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