龐竹

摘 要：隨著市場競爭壓力的逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力水平不單單取決于房屋建設(shè)質(zhì)量和成品房的銷售規(guī)模，同時(shí)存貨管理的能力也占據(jù)著很大的比重。以我國房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對(duì)象，通過研究該行業(yè)存貨管理當(dāng)中的問題，并針對(duì)問題提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；存貨管理；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）31-0104-02

現(xiàn)代企業(yè)管理學(xué)認(rèn)為，企業(yè)的存貨管理是企業(yè)的另一利潤產(chǎn)出點(diǎn)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營成本的降低有著至關(guān)重要的作用，其中包括人員、物資、采購等方面要素，影響著企業(yè)的綜合競爭力水平。目前房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理問題研究自20世紀(jì)90年代中期才為人們所關(guān)注，同樣房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)約成本，提高利潤，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)愿意實(shí)施現(xiàn)代化的存貨管理制度來幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的存貨管理。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理現(xiàn)狀

目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在國家扶持下的發(fā)展較為迅速，但是在快速發(fā)展的過程中存在著一定的管理缺失，尤其是針對(duì)存貨管理不能夠有效地進(jìn)行管理和控制，致使企業(yè)的存貨管理成本較高，例如企業(yè)物流的成本、采購的成本、損耗的數(shù)量增加等。這些對(duì)于企業(yè)的最終利潤獲取有著直接的影響，其中的問題一旦不能夠合理地解決，那么勢(shì)必會(huì)不利于企業(yè)長期的發(fā)展。目前國內(nèi)如萬達(dá)集團(tuán)、保利集團(tuán)、萬科集團(tuán)等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)對(duì)于存貨管理有著一定的認(rèn)知，但是普遍重視程度不高，盡管在體制體系上有著嚴(yán)格的規(guī)定，但是執(zhí)行上很多都是敷衍了事，致使企業(yè)的存貨管理缺失情況嚴(yán)重。而一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)甚至是沒有存貨管理計(jì)劃，這對(duì)于整個(gè)行業(yè)企業(yè)的發(fā)展有著一定的阻礙。因此，針對(duì)于存貨管理的問題亟待解決。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理特點(diǎn)

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨管理主要體現(xiàn)在材料、物資上的管理，很多原材料的進(jìn)銷存量能較大，因此對(duì)于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)率影響很大，如果不能夠很好地對(duì)之進(jìn)行優(yōu)化管理勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，主要特點(diǎn)如下：

第一，材料物資的存貨量大，使用周期長；第二，存貨資金占有率高，流轉(zhuǎn)率低；第三，季節(jié)性影響明顯；第四，存貨管理難度較高，安全性訴求較強(qiáng)；第五，存貨受市場價(jià)格波動(dòng)影響大，采購期較長。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理存在的問題

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快令很多不足之處凸顯出來，尤其是存貨管理的不足令企業(yè)的發(fā)展受到了一定影響，很多原材料的庫存壓力令房地產(chǎn)企業(yè)可謂是不堪重負(fù)，再加上市場環(huán)境變化較快，需求不斷壓縮下令地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，這些問題都會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)存貨管理的最終結(jié)果。在日常的工作當(dāng)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)存貨管理缺失的情況，具體如下：

第一，貨物作業(yè)不及時(shí)的現(xiàn)象，很多時(shí)候不能按照公司規(guī)定的時(shí)間交接，這樣對(duì)于企業(yè)的正常運(yùn)作造成了阻礙，對(duì)于企業(yè)的整體時(shí)效性造成了制約；第二，因?yàn)榇尕浌芾肀９苓^程中問題凸顯，在保管過程中損耗嚴(yán)重，管理能力不足，浪費(fèi)了企業(yè)的資金；第三，很多時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)的貨物會(huì)出現(xiàn)積壓的情況，這無形當(dāng)中就造成了庫存成本的提高和庫存資金的積壓；第四，因?yàn)闆]實(shí)施現(xiàn)代化的管理，大多數(shù)情況都是憑借庫房管理人員的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行貨品的擺放，十分容易造成局部混亂，配貨的出錯(cuò)率和效率都明顯低下。

四、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)存貨管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化存貨管理意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)要全面地提高存貨管理的意識(shí)，在實(shí)際操作中必須明確建筑施工企業(yè)的高層管理部門、財(cái)務(wù)部門、各施工項(xiàng)目部以及其他管理部門在存貨管理中各自的角色和應(yīng)履行的具體職責(zé)。不過也得注意將存貨管理的硬性指標(biāo)進(jìn)行確定，例如物流成本控制、存貨損耗控制、存貨流轉(zhuǎn)率控制，這樣在具體工作中人們能夠在目標(biāo)確定的前提下進(jìn)行工作的適當(dāng)調(diào)整，從而確保存貨管理能夠有效實(shí)施。同時(shí)，還需要針對(duì)管理人員進(jìn)行職業(yè)化管理，令其能夠在思想上去重視存貨管理，在能力上去掌握存貨管理的相關(guān)要素，而整個(gè)管理體系就一定要去杜絕任人唯親的家族式管理，所有的工作人員必須具備相應(yīng)的能力，這樣才能夠有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)來進(jìn)行存貨管理，同時(shí)對(duì)于用人上還要考量其政策觀念和職業(yè)道德，對(duì)于不具備條件的人員絕對(duì)不能任用。從全局來看，加強(qiáng)存貨管理意識(shí)是和企業(yè)文化相對(duì)接的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適時(shí)地進(jìn)行存貨管理意識(shí)的宣傳，對(duì)于有突出貢獻(xiàn)者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不足者則予以懲罰，這樣獎(jiǎng)罰分明的管理才能夠令企業(yè)上下都去重視存貨管理，從而為企業(yè)的整體發(fā)展提供助力。

（二）完善存貨管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)需要在存貨管理制度的系統(tǒng)化、功能化上進(jìn)行研究，從而確定并執(zhí)行適合企業(yè)自身的存貨管理制度。具體來看，完善存貨管理制度的前提是要把握以下幾點(diǎn)準(zhǔn)則：第一，將責(zé)任單位的情況做到實(shí)時(shí)的監(jiān)管，在有效控制的基礎(chǔ)上獲得全面的存貨管理信息；第二，根據(jù)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行實(shí)施層面的調(diào)整，在信息變動(dòng)的情況下靈活地將制度和市場信息相匹配，避免矛盾的滋生；第三，一旦企業(yè)出現(xiàn)一些不可控的突發(fā)因素，需要根據(jù)情況進(jìn)行責(zé)任權(quán)屬的劃分，哪里出現(xiàn)問題就找到相關(guān)的責(zé)任人，在權(quán)利允許的情況下及時(shí)處理，然后再將問題逐級(jí)上報(bào)給相關(guān)負(fù)責(zé)人和領(lǐng)導(dǎo)；第四，部門和部門之間的溝通一定要頻繁，這樣能夠及時(shí)地掌握采購、成本、損耗等信息，從而能夠及時(shí)地進(jìn)行決策。整體的制度需要按照企業(yè)自身的規(guī)模、績效、規(guī)劃、現(xiàn)金流等因素來進(jìn)行制定的，決策人需要掌握的是企業(yè)未來前景的一個(gè)預(yù)期，從而根據(jù)自身管理能力來將其納入到存貨管理體系之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要令管理制度具備高水準(zhǔn)、規(guī)范化、效率化的要素，具體實(shí)施環(huán)節(jié)上需要將基礎(chǔ)信息做得更加全面一些，還需要具備全面性和時(shí)效性，從而使企業(yè)管理的質(zhì)量得到大幅度的提高。

（三）利用先進(jìn)管理模式

房地產(chǎn)行業(yè)在存貨管理的過程中要結(jié)合現(xiàn)代化的管理理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，例如參照歐美等發(fā)達(dá)國家的管理模式，將存貨管理的效率、功能、安全性都予以提高，從而全面地應(yīng)用先進(jìn)的管理模式來提供企業(yè)的綜合競爭力。因此，在管理中，要求企業(yè)的方方面面做到良好的控制，要在管理上做到嚴(yán)格考核，所有責(zé)任人需要嚴(yán)格監(jiān)督依據(jù)管理的執(zhí)行效果，在績效上做到統(tǒng)一管理。在存貨管理上，令企業(yè)實(shí)現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，這樣才能夠?qū)⑵髽I(yè)發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移到開源節(jié)流的路線之中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。具體執(zhí)行如下：endprint

1.管理要素的加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)各部門分析自己的職能需求，從而編制績效考核內(nèi)容，直接和工資掛鉤。例如庫存損耗數(shù)據(jù)的及時(shí)匯編、成本數(shù)據(jù)的及時(shí)反饋、人員的費(fèi)用開支等，每一預(yù)算子項(xiàng)要求用計(jì)算式說明，按管理類別進(jìn)行逐項(xiàng)分析，這樣能夠令管理清晰化和效率化。

2.執(zhí)行控制的加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)既定管理目標(biāo)和要求來具體執(zhí)行，一般由總經(jīng)理親自帶隊(duì)來進(jìn)行監(jiān)督管理，例如企業(yè)存貨流轉(zhuǎn)率的控制、物流成本和時(shí)效的控制控制等，通過各部門來進(jìn)行互相監(jiān)督控制，從而企業(yè)存貨管理的實(shí)施效果得到保障。

3.資源配置的加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理需要占用企業(yè)一定的資源，因此需要合理控制和編制預(yù)算，從而確保資源能夠優(yōu)化配置，避免浪費(fèi)。例如企業(yè)的物流、人員等環(huán)節(jié)的投入和產(chǎn)出，要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求進(jìn)行資源調(diào)整，采用靈活可控的方式能夠?qū)崿F(xiàn)管理的優(yōu)化輸出。

（四）跟隨國家政策

房地產(chǎn)行業(yè)要緊跟國家政策的步伐來調(diào)整自身的存貨管理，從而能夠確保自身的管理風(fēng)險(xiǎn)和成本攤薄。目前國家市場物價(jià)及供需情況變動(dòng)的幅度較大，受到世界經(jīng)濟(jì)一體化的相關(guān)影響，我國的物價(jià)水平持續(xù)上漲，而人員和物資等費(fèi)用也隨之上揚(yáng)，這樣就令企業(yè)的成本控制壓力很大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)存貨具有實(shí)效性，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變動(dòng)，決定著房地產(chǎn)市場的價(jià)格，而價(jià)格對(duì)購買者來說又是最敏感的。房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，例如稅率、交易費(fèi)率等，這樣才能夠有效地控制庫存量能，一旦形勢(shì)不好就要盡量降低庫存。而例如國家出臺(tái)的限購令，在這種政策下就需要控制自身的庫存和商品房的建設(shè)，從而才能夠在市場的供需情況變動(dòng)較快的情況下令企業(yè)做出合理的存貨管理。同時(shí)，國家在銀行貸款利率等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，在一定程度上會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)資金的變動(dòng)，隨著國家政策的變化不斷進(jìn)行調(diào)整，則用于存貨管理的資金也應(yīng)跟著有所變化。所以，國家政策的不斷變化在一定程度上加大了企業(yè)存貨管理的難度。在這種情況下，就要時(shí)刻關(guān)注國家政策，例如原材料鋼材水泥的價(jià)格變化、油價(jià)的漲跌等，從而能夠確保企業(yè)存貨管理的時(shí)效性達(dá)到最優(yōu)，這樣才能夠有效地幫助企業(yè)能夠緊跟國家政策步伐來實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint