趙瑩

摘 要 近些年來，我國經(jīng)濟呈穩(wěn)定、高速的發(fā)展態(tài)勢，各個區(qū)域和行業(yè)為適應時代發(fā)展需要，都在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級，調(diào)整經(jīng)營管理思路和籌劃戰(zhàn)略方向。房地產(chǎn)作為支撐我國經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，也應該與時俱進，促進自身經(jīng)營管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，進而保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，綜合地產(chǎn)企業(yè)更應該加快經(jīng)營管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這樣才能在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。本文針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思考進行了詳細闡述，內(nèi)容僅供參考。

關鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 思考

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理要求我們必須認識房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營研究和實物相關的領域有一定了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理涉及范圍較大，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格理論、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、稅收管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等方面。同時，這些方面又可以細化，如房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權制度、開發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、抵押制度、稅收制度和中介服務制度等內(nèi)容；房地產(chǎn)價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)價格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟管理課程，因此對其進行分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關內(nèi)容介紹

為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理進行深入了解和剖析，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理是房地產(chǎn)企業(yè)和相關企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導向和指導，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有積極的作用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營管理的分析有助于為房地產(chǎn)從業(yè)人員以及想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的人員提供必要的信息依據(jù)和一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學、經(jīng)濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業(yè)的學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是該類專業(yè)的重點學習內(nèi)容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業(yè)的學生具有較強的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價和依法處理房地產(chǎn)相關問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術、經(jīng)濟、管理等方面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀

經(jīng)營管理對企業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新具有一定的促進作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，加強經(jīng)營管理力度顯得十分重要，可以說經(jīng)營管理水平的高低制約企業(yè)發(fā)展程度。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)：缺乏對經(jīng)營管理的認識、經(jīng)營管理機制缺乏合理性、房地產(chǎn)資源配置缺乏科學性。本文將從以下方面來闡述，以期促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）經(jīng)營管理機制缺乏合理性

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟的重要核心，為確保房地產(chǎn)發(fā)展，相關部門為房地產(chǎn)管理制定了有效制度，但由于地域差異相對較大，經(jīng)營管理缺乏操作性。在經(jīng)營管理中，有些房地產(chǎn)企業(yè)采用自上而下的單一管理模式，無法確保經(jīng)營管理制度的有效實施。

（二）資源配置缺乏科學性

經(jīng)研究，目前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求短期經(jīng)濟利益，未能充分利用相關資源，從而導致資源配置不合理，這一現(xiàn)象無法促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，甚至會導致泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，且隨著泡沫經(jīng)濟的不斷惡化，還會出現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象，進而阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理方面存在各種各樣的問題，這些問題或多或少影響到房地產(chǎn)的有效發(fā)展。為改善這些發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須作出努力，充分提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

（三）對經(jīng)營管理缺乏了解

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，越來越多開發(fā)商意識到經(jīng)營管理的重要性。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中還存在諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營管理缺乏認知，未意識到經(jīng)營管理實施的必要性，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)各個部門無法充分參與到經(jīng)營管理工作中，大大降低了管理效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。

（四）財務管理落后，資金鏈脆弱

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的財務管理人才，財務人員綜合素質(zhì)偏低。很多經(jīng)營管理者是從包工頭發(fā)展過來的或?qū)W建筑專業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財務管理理念，將財務管理與純粹的核算工作混為一談，認為財務管理就是簡單的記賬與編制財務報表，財務管理層次較低，財務管理流于形式。

大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權，存在很多非理性的現(xiàn)象，沒有在投資決策中考慮對項目設計、施工階段進行全面的挖掘和分析，從而有效地節(jié)約成本。同時，財務管理目標不明確、含糊不清，具體執(zhí)行者和參與者更是思路不清晰，對降成本、創(chuàng)效益、控費用、增收入、降低存貨周轉(zhuǎn)率、提升應收賬款周轉(zhuǎn)率、環(huán)保生態(tài)、納稅業(yè)務等各個方面不明確。不注重自身自有資金和核心競爭力的提升，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對資金的籌措、運用等工作沒有制定切實有效的計劃或方案。缺乏長遠規(guī)劃，項目建設前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長，缺少后期資金的注入和來源，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風險。另外，缺少對財務管理體系的構建和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的資金成本。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構轉(zhuǎn)型

國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，是專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎，通過宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)產(chǎn)品進行細化，如工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、純住宅房地產(chǎn)等。在生產(chǎn)產(chǎn)品時，企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品的用途和屬性進行更加專業(yè)的設計與生產(chǎn)，可以具體將房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營管理戰(zhàn)略分為四種類型，從而在產(chǎn)品及服務差異化中獲取更大的市場與利潤空間。endprint

第一種，企業(yè)會根據(jù)首次置業(yè)的市場實際情況，將普通住宅作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品，設計和開發(fā)純住宅房地產(chǎn)，這也是企業(yè)保證現(xiàn)金流、維系公司正常運轉(zhuǎn)的重要保證，如萬科等地產(chǎn)公司。

第二種，根據(jù)中高端市場的實際需求將中高端樓盤作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品，小而精，并樹立企業(yè)良好的形象和品牌，如綠城等地產(chǎn)公司。

第三種，結(jié)合地方政府實施“產(chǎn)城融合、區(qū)城共建”戰(zhàn)略，將工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)最大限度地進行糅合，以工業(yè)地產(chǎn)為主導，配套建設住宅、商業(yè)，提高工業(yè)地產(chǎn)利用率。

第四種，在城市的新興商業(yè)圈內(nèi)，設計和開發(fā)商業(yè)綜合體，將租金收益作為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式，如萬達等地產(chǎn)公司。

（二）房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

鑒于我國房地產(chǎn)價格的過快上漲，影響了居民實際購房。近年來，對純住宅房地產(chǎn)的銷售等進行了一系列的宏觀調(diào)控。在這一背景下，一部分專做住宅的房地產(chǎn)企業(yè)為避開國家的調(diào)控政策，轉(zhuǎn)投創(chuàng)新開發(fā)用于旅游、養(yǎng)老、研發(fā)基地等用途的專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，在市場差異化中做文章，進行市場細分，開發(fā)更大的市場領域。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是傳統(tǒng)意義的獨立產(chǎn)業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)。隨著社會的發(fā)展與進步，老齡化社會必然來臨，養(yǎng)老地產(chǎn)是社會化發(fā)展的必然趨勢。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，以及國家宏觀調(diào)控因素的影響，各地產(chǎn)公司紛紛思考戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。結(jié)合目前國家倡導大眾創(chuàng)新的理念，地產(chǎn)公司可以推行金融創(chuàng)新，利用金融手段來提升企業(yè)競爭力、增加企業(yè)的綜合實力；可以推行收益權資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，創(chuàng)新資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將傳統(tǒng)的業(yè)務管理融入金融體系。一方面保證現(xiàn)金流，另一方面推進企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這樣通過新技術、好服務，專業(yè)運行水平，金融產(chǎn)品有效結(jié)合，從而推進企業(yè)良好地發(fā)展

（四）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，是擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤空間的重要途徑。與零散的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式相比，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有顯著的優(yōu)勢，依托現(xiàn)代化的管理理念和管理手段，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構建科學、系統(tǒng)、完善、合理的組織架構，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，集開發(fā)、設計、施工、服務、管理為一體，并實現(xiàn)生產(chǎn)、供給、銷售、服務一條龍的組織形式，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理中的各個環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，使房地產(chǎn)的開發(fā)具有集成化、配套化的特點，提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強企業(yè)對抗風險的能力。

例如，中電光谷是我國綜合地產(chǎn)開發(fā)的領軍企業(yè)，也積極謀求對自身的經(jīng)營管理戰(zhàn)略進行轉(zhuǎn)型，單純地將效益寄托于銷售的做法已無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求。因此，中電光谷大膽進行股份改制，引入央企資源，整合各事業(yè)板塊，將產(chǎn)業(yè)細化，把業(yè)績的提升任務分別安排在地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合板塊、智能服務三個環(huán)節(jié)，從設計、施工、智能服務、辦公智能產(chǎn)品導入，不斷擴展發(fā)展城市配套業(yè)務的空間與機遇，以成本領先戰(zhàn)略從項目初始開發(fā)給予實施，在銷售同質(zhì)化的市場中創(chuàng)造更大的利潤空間。從產(chǎn)品創(chuàng)新、智能服務中也取得了較傳統(tǒng)的物業(yè)服務更大的服務收益。

五、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)經(jīng)營管理現(xiàn)狀進行了分析和研究，從中發(fā)現(xiàn)諸多問題，如經(jīng)營管理思路不清晰、管理力度較弱、管理體系不完善、缺乏相關管理的規(guī)章制度，這些問題均對房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營和運行帶來了不良影響。為促進經(jīng)營管理工作的有效實施，房地產(chǎn)管理者應采取一系列有效對策，如加大管理力度、梳理管理思想，構建管理學體系、引入戰(zhàn)略思想。為促進經(jīng)營管理活動的有序開展，面對房地產(chǎn)資源配置不合理的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)應該制定公司發(fā)展目標，積極思考戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，融入戰(zhàn)略思想，合理定位戰(zhàn)略水準，主動進行業(yè)務創(chuàng)新等。經(jīng)營管理良好運行和戰(zhàn)略正確導向能順利開展房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化以及健康持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為徐州市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營集團有限公司）

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