于慧洋

【摘 要】 我國國民經(jīng)濟正在飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系人們住房條件的重要行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也帶動了一大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)對于我國整體的經(jīng)濟發(fā)展起到了非常重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種特殊行業(yè)，其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，會涉及到多個領(lǐng)域，一般情況下房地產(chǎn)項目會涉及到多方的大額投資，且項目開發(fā)時間較長，因此，房地產(chǎn)會計核算工作具有一定的難度。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 會計核算 問題 改進方法

引 言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，各地房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，但隨著國家頒布一系列的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策，使房價上漲的勢頭有所減弱。在當前的房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作中，還存在著許多問題，給房地產(chǎn)企業(yè)的利益帶來了一定的影響，這也成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素。文章首先研究了房地產(chǎn)會計核算工作的主要內(nèi)容，其次列舉了會計核算工作的部分問題，最后針對部分問題探究了幾點改進方法。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的主要內(nèi)容

1.1 收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售過程一般要經(jīng)歷簽訂認購書并收取定金、簽訂正式《商品房預(yù)售合同》、房屋竣工驗收、收取房款、開具銷售發(fā)票、收房等銷售環(huán)節(jié)。在此期間，可能會出現(xiàn)多種情況，如有的先收款再建造，有的按工程進度收取房款，有的簽訂銷售合同后由于工期延誤而無法按合同約定的時間按時交房，有的銷售發(fā)票已開具而項目還未驗收交付等等。在進行核算時，應(yīng)嚴格按照會計準則的規(guī)定來進行核算，確保收入核算的準確性。

1.2 成本核算

成本核算是會計核算的重要內(nèi)容，其所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較多，例如土地開發(fā)利用費、初步設(shè)計費、工程建安費、綠化設(shè)計費等，在進行會計核算的過程中，應(yīng)該明確需要核算的項目，應(yīng)將其進行合理分類，從而對成本進行核算和控制。

1.3 成本分攤

成本分攤份是影響房地產(chǎn)會計核算工作的主要因素，房地產(chǎn)會計在進行會計核算工作時，首先要結(jié)合房地產(chǎn)項目的地理條件、規(guī)模大小、設(shè)計風格、功能結(jié)構(gòu)、裝飾以及施工周期等諸多因素進行綜合考慮，最終對房地產(chǎn)項目的成本分攤進行準確的計算。在成本分攤工作中，基礎(chǔ)設(shè)施項目屬于共同成本，可以采用建筑面積法、造價預(yù)算法或直接成本法進行成本分攤。公共服務(wù)設(shè)施費用同樣屬于共同成本，因此也能夠根據(jù)上述三種方法進行成本分攤。雖然一些借款費用和開發(fā)間接費用等屬于間接成本，但只有借款費用不適用建筑面積法進行成本分攤。

1.4 利潤核算

利潤是所有經(jīng)濟活動的重心，也是經(jīng)濟活動效益最直接的體現(xiàn)。會計人員需要對于整個工程中的所有收支情況進行仔細核對，并制作相應(yīng)利潤清單，對于資金的變化情況進行分析，并對于利潤進行評估，為投資商的投資計劃奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

1.5固定資產(chǎn)的核算

固定資產(chǎn)主要指的是一些可以長期使用或能夠重復(fù)使用的建筑和機器設(shè)備，這些資產(chǎn)一般都有一個預(yù)期的使用年限，進行會計核算工作時需要根據(jù)相關(guān)設(shè)備和建筑的使用時間對其進行折舊計算。但這些資產(chǎn)的折舊率和折舊方式并不是固定的，因為在使用過程中可能會因為某些原因?qū)е逻@些資產(chǎn)提前報廢，進而影響最終的折舊計算工作。所以在對固定資產(chǎn)進行核算時，首先要對其損耗情況進行詳細的記錄，并根據(jù)損耗情況制定相應(yīng)的折舊方案，以便后期對進行資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

2.1 會計核算科學設(shè)置過于繁雜

會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當依照相關(guān)法規(guī)來進行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導致會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

2.2 稅收核算操作不合理

房屋銷售時房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟來源，但在實際銷售過程中難免會出現(xiàn)各種管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用等。就目前情況來看，房地產(chǎn)會計核算工作中較為嚴重的問題就是相關(guān)企業(yè)未對自身的收入來源和去向進行科學、嚴謹?shù)暮怂?，進而導致相關(guān)費用和稅收都存在一定的不合理現(xiàn)象。比如，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)會利用政府審批的房地產(chǎn)預(yù)售許可證，以期房的形式進行房地產(chǎn)銷售，并且會收取客戶的部分保證金，同時房地產(chǎn)企業(yè)會把這部分資金作為其銷售收入來源，但從嚴格意義上看，這種預(yù)收的暫時款項不能作為收入進行確認。

2.3 會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。

但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。endprint

3 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的改進方法

3.1 嚴格確定收入標準

房地產(chǎn)商品最終的銷售收入必須具備明確的依據(jù)，這種依據(jù)主要包括兩種，一種是專業(yè)標準依據(jù)，另一種是法律依據(jù)。專業(yè)標準依據(jù)主要是指相關(guān)行業(yè)的會計準則，就是指相關(guān)行業(yè)會計工作制度中的關(guān)于銷售收入的確認準則。法律依據(jù)是房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)標準下進行交易行為所得收入的認證依據(jù)，國家現(xiàn)行的法律法規(guī)中對于房地產(chǎn)銷售行為有明確的規(guī)定，認證時僅僅對規(guī)定之內(nèi)的銷售收入進行認證，而一些規(guī)定之外的收入都不能予以法律認證。通過使用這些標準可以對房地產(chǎn)企業(yè)的收支狀況進行可靠地管理。

3.2 增加信息內(nèi)容

應(yīng)該適當?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應(yīng)對成本的各種情況進行細節(jié)的披露，增加各種分項目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實、可靠，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實意義。

3.3 加大會計核算工作的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身的實際情況有一個清楚的了解，以便針對實際情況開展相應(yīng)的會計核算監(jiān)管工作，同時也要加大監(jiān)管力度，對會計核算的全過程進行有效監(jiān)管。開展核算工作之前，要對企業(yè)的資金情況進行科學地評估，進而更好的了解企業(yè)的實際經(jīng)營情況。加大會計核算工作的監(jiān)管力度，能夠幫助企業(yè)更加清楚當前的發(fā)展狀況，進而幫助領(lǐng)導層作出正確的決策，促進企業(yè)的發(fā)展。

3.4 完善分配制度

企業(yè)應(yīng)該制定完善的分配制度，對于企業(yè)利潤分配以及資金投入進行明確規(guī)定和詳細記錄，制定合理的資金管理標準，規(guī)范企業(yè)中的資金管理工作，從而杜絕企業(yè)內(nèi)容員工虛假報賬的現(xiàn)象。另外，企業(yè)還應(yīng)完善相關(guān)獎懲制度，并以此對員工進行激勵，調(diào)動員工工作的積極性，減少員工犯錯的現(xiàn)象，提高工作效率，使會計核算與資金管理工作更加完善。

結(jié) 語

會計核算工作是企業(yè)財務(wù)工作中的重點內(nèi)容，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程與一般企業(yè)相比有許多特殊之處，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作存在許多問題，給房地產(chǎn)行業(yè)的利益造成了嚴重的影響。為此，只有不斷深入研究問題的根本所在，對現(xiàn)有的會計核算工作體系和制度進行完善，才能有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，最終促進房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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