司峰 毛國棟

摘 要： 在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場取得了非常明顯的進步，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了至關(guān)重要的影響。作為房產(chǎn)管理中的關(guān)鍵一環(huán)，房產(chǎn)測量在權(quán)屬管理中發(fā)揮著基礎(chǔ)性的作用，直接影響著國家房產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和房屋當(dāng)事人的利益。本文對房產(chǎn)測量的作用、房產(chǎn)測量技術(shù)以及在房產(chǎn)中的應(yīng)用進行了詳細(xì)的分析，旨在促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)測量；房產(chǎn)管理；作用

如今發(fā)展道路時局緊張，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)測量繪制人員該怎樣面對這種危機和挑戰(zhàn)？原本房產(chǎn)測量繪制人員只管房產(chǎn)圖，但是怎么能使其提供地理空間信息盡可能反映當(dāng)前情況呢？大家都知道，房屋測繪的工作辦理起來不是很容易，不僅要和房地產(chǎn)行政主管部門緊密聯(lián)合，還要對抵押權(quán)、典權(quán)、責(zé)任、利益等關(guān)系進行處理。整個局面的基礎(chǔ)性、先行性是房產(chǎn)測量和管制的重要任務(wù)，并且對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)治理的所有環(huán)節(jié)都起著承上啟下的作用，充分在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處理時能夠達到需要，對于這方面的職責(zé)要盡最大可能的完善。

一、房產(chǎn)測量的作用

房產(chǎn)測量是常規(guī)的測量技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量。而房產(chǎn)測量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有權(quán)屬（法律上）、財政（稅收上）和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：

1、管理方面的作用

為了使城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步納入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設(shè)，更好的調(diào)配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。另外，房產(chǎn)測量的成果，亦是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。

2、經(jīng)濟管理的作用

房產(chǎn)測量提供了大量準(zhǔn)確的圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測量還為城鎮(zhèn)財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)依據(jù)，確保各項稅費的及時征收。

3、法律方面的作用

房產(chǎn)圖所表示的每戶所有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，并經(jīng)過各戶申請登記，經(jīng)主管部門逐戶審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益，加強社會主義法律管理的重要依據(jù)。

二、房產(chǎn)測量技術(shù)

1、坐標(biāo)解析測量法

通常情況下，房產(chǎn)面積的測算包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面； 占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實際測量結(jié)果的計算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢。國家主管部門出臺了相關(guān)的房產(chǎn)面積計算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對于房產(chǎn)的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計算房產(chǎn)測算的時候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

2、 GPS測量技術(shù)

GPS 技術(shù)是現(xiàn)階段發(fā)展迅速的數(shù)字定位技術(shù)，GPS 技術(shù)性能優(yōu)良被廣泛應(yīng)用到了房產(chǎn)測繪中，基于GIS 的形式進行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，同時可以智能生產(chǎn)分層分戶的平面圖。RTK 測量技術(shù)是基于GPS 定位技術(shù)的最新測量技術(shù)，進一步加強了房產(chǎn)測繪的精確性。PTK 測量技術(shù)的優(yōu)勢在于： 第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數(shù)據(jù)安全可靠性強，不會出現(xiàn)誤差積累； 第二，提高了測繪的效率，在通常地形和地勢環(huán)境下，一次設(shè)站可以完成6km 左右半徑的測量區(qū)，大幅度降低了傳統(tǒng)測量過程中設(shè)置的控制點的數(shù)量以及儀器設(shè)備的搬運次數(shù)； 第三，此技術(shù)操作更加簡單方便，并且提高了數(shù)據(jù)處理的能力。在實際操作中只需進行簡單設(shè)定，就可以實現(xiàn)策略結(jié)果坐標(biāo)的同步獲得。

3、 PTR測繪技術(shù)

PTR是一種全新的測繪技術(shù)，受到測繪行業(yè)關(guān)注與青睞。PTR 技術(shù)可以實現(xiàn)測繪工程與結(jié)果測繪的全程自動化，并且操作簡單容易，所得的測繪結(jié)果質(zhì)量較高。PTR 技術(shù)將接收機獲得的數(shù)據(jù)和既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動站的GPS 接收機內(nèi)，然后利用流動站進行數(shù)據(jù)處理，從而得到厘米單位的測量數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了測繪的高精確度。PTR 技術(shù)應(yīng)用在房產(chǎn)測繪中可以準(zhǔn)確界定房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的客觀性與公平性，較少房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。此外，GPS 將獲得的數(shù)據(jù)進行處理后錄入GPS 系統(tǒng)，及時進行測量地圖的繪制。

三、測量技術(shù)在房產(chǎn)中的應(yīng)用

以GIS 測繪技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用為例。GIS 測繪技術(shù)出現(xiàn)在上世紀(jì)60 年代地理研究領(lǐng)域，GIS 技術(shù)以地理空間為分析基礎(chǔ)，進行地力模型的分析亞牛，提供豐富的動態(tài)地理信息。地理信息系統(tǒng)可以完成測繪中的數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理、結(jié)果繪制的一體化管理，具有全程動態(tài)特征； GIS 系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)分析的時候以空間地理模式作為基礎(chǔ)，實現(xiàn)對所測繪地區(qū)的空間分析、多元化分析和動態(tài)分析，提供了豐富的高質(zhì)量的信息； 地理信息系統(tǒng)基于計算機技術(shù)，利用計算機實現(xiàn)對地理空間的分析和模擬，并把模擬得到的結(jié)果用在空間數(shù)據(jù)上，以獲得準(zhǔn)確有效的地理信息，飛速完成人類大腦無法實現(xiàn)的分析過程。

房產(chǎn)測繪具有工作量大和數(shù)據(jù)量大的特點，后期的數(shù)據(jù)處理過程以及結(jié)果分析環(huán)節(jié)比較繁瑣并容易出現(xiàn)錯誤。房產(chǎn)測量系統(tǒng)的出現(xiàn)，避免了傳統(tǒng)測繪中的問題，使測繪技術(shù)得到了進一步發(fā)展。房產(chǎn)測繪系統(tǒng)建設(shè)是個復(fù)雜工程，需要較高測繪水平。美國在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國開發(fā)的GIS 已經(jīng)被應(yīng)用到各個領(lǐng)域，帶來了數(shù)據(jù)測繪領(lǐng)域的技術(shù)革命。測量信息系統(tǒng)，即GIS 已經(jīng)初步引入到房產(chǎn)測繪中去，降低了傳統(tǒng)測繪過程中的工作強度，大幅度的提高了測繪的效率。以GIS 技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)具有強大的測繪以及數(shù)據(jù)管理功能，在測繪中以GIS 技術(shù)進行數(shù)據(jù)處理，輸出測繪圖和其屬性，大大提高了房產(chǎn)測繪的工作效率。

GIS 相比較傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪方法有更高的運行效率，可以實現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的相接，可能自動繪制出房屋的分層、分戶的平面設(shè)計圖。GIS 的地理信息體統(tǒng)可以對屬性和空間的生產(chǎn)與管理、查詢進行實時監(jiān)測，這樣不僅可以減輕測繪人員的工作強度，還可以帶來很客觀的經(jīng)濟、社會效益。房產(chǎn)測繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS 進行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測繪工作是相當(dāng)困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對動態(tài)特征進行測繪，對應(yīng)的地理模型可以使用符號來直接表達，更加直觀，增強測量工作的便捷性和有效性。

四、結(jié)束語

總之，房產(chǎn)測量的結(jié)果對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及購房者的利益產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，需要充分意識到房產(chǎn)測量的關(guān)鍵意義。當(dāng)前，在房產(chǎn)測量的過程中，還存在著一系列不可避免的問題，必須把握房產(chǎn)測量技術(shù)的特點，采取有效措施，使房產(chǎn)測量技術(shù)得到充分利用。在實踐的過程中，使房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性得到不斷提高，切實維護國家和人民的利益，為建筑行業(yè)的健康發(fā)展做出積極的貢獻。

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