張秀

摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)暴漲尤其是“一二線”城市房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲引起了各方面的關(guān)注，雖然政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)了不降反增的局面。同時(shí)我國(guó)許多三四線城市出現(xiàn)了住房庫(kù)存大量積壓的情況。這兩種截然相反的情況的出現(xiàn)使得我國(guó)房地業(yè)的發(fā)展陷入了一個(gè)怪圈，值得研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫(kù)存；房?jī)r(jià)

一、我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域化發(fā)展顯著

最近的十幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域化的現(xiàn)象。對(duì)于北上廣這些一、二線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)活躍。而且，房?jī)r(jià)還在不斷的暴漲，且無(wú)法阻擋人們購(gòu)房的熱情。而與之形成對(duì)比的則是如今的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，發(fā)展勢(shì)頭低迷。人們對(duì)于房子的需求不高，房?jī)r(jià)也很低。同時(shí)，在發(fā)達(dá)的一二線城市，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套設(shè)施和管理服務(wù)等方面都發(fā)展得很好，符合人們的需求，而在欠發(fā)達(dá)的三四線城市則不然。因此，就形成了如今這種人們都愿意去發(fā)達(dá)的城市買(mǎi)房而不愿意在欠發(fā)達(dá)的地方買(mǎi)房的情況。

（二）一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，使得越來(lái)越多的人朝著一二線發(fā)達(dá)城市發(fā)展。在這些發(fā)達(dá)的城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持續(xù)行上漲的情況，北上廣的情況早在十幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)，近幾年蘇州，南京等地的房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2015》顯示，從1998年到2014年，全國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上漲中，尤其是“一二線”的城市房?jī)r(jià)，每年平均的漲幅保持在5%左右。例如，1998年的商品房的平均價(jià)格為2063元/平方米，到了2014年已經(jīng)高達(dá)了6324元/平方米。

（三）三四線城市庫(kù)存量居高不下

在我國(guó)許多三四線城市，近幾年出現(xiàn)了許多僵尸樓。許多房地產(chǎn)商只是大量的跟風(fēng)建造住房，不根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行安排，出現(xiàn)巨大的房產(chǎn)庫(kù)存。盡管政府采取了許多相關(guān)的政策來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)，但依舊無(wú)法實(shí)質(zhì)性的解決庫(kù)存積壓的問(wèn)題。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，每年新開(kāi)工的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際上銷(xiāo)售出去的面積。2015年的新開(kāi)工面積為154453.68萬(wàn)平方米，而實(shí)際的商品房銷(xiāo)售面積只有128494.97萬(wàn)平方米，存在著25958.71萬(wàn)平方米的未銷(xiāo)售面積。從2006年到2015年這十年來(lái)，累計(jì)開(kāi)工的面積為1461101.15萬(wàn)平方米，累計(jì)的銷(xiāo)售面積僅為1005065.77萬(wàn)平方米。可知，亟待解決庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，進(jìn)行去庫(kù)存。

二、現(xiàn)狀存在的原因分析

（一）房?jī)r(jià)不斷上漲的原因

造成如今房?jī)r(jià)不斷上漲的一個(gè)原因是人口流動(dòng)。外來(lái)人口不斷朝一二線城市聚集，使得住房需求增加。而一二線城市的住房供給難以滿(mǎn)足如此多的人口需求，供不應(yīng)求就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的飛速上漲。

而且，近幾年我國(guó)的股市等市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不佳，于是許多投資者轉(zhuǎn)而關(guān)注了房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其最近幾年，一些城市的房?jī)r(jià)飛速上漲，儼然成了一個(gè)熱門(mén)的行業(yè)，吸引了眾多投資者的目光。同時(shí)，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間存在著一些默契合謀，房地產(chǎn)商給政府提供高的土地租金，政府則對(duì)房地產(chǎn)商給予適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>

（二）去庫(kù)存化難的原因

去庫(kù)存在長(zhǎng)久以來(lái)一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個(gè)問(wèn)題，大量的三四線城市出現(xiàn)了無(wú)人居住的住房。首先，我國(guó)最為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)民數(shù)量很多，許多農(nóng)民到城市工作，但是無(wú)法在城市買(mǎi)房，因此無(wú)法為去庫(kù)存做出貢獻(xiàn)。其次，近幾年我國(guó)農(nóng)村建設(shè)加快，農(nóng)村地區(qū)得到了良好的發(fā)展，所以許多農(nóng)民不愿進(jìn)入城市就業(yè)或落戶(hù)。因此，農(nóng)民不能在解決房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題上發(fā)揮作用。再次，目前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策還不是特別完善，相關(guān)的政策并沒(méi)有能夠起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用。

三、對(duì)策分析

面對(duì)現(xiàn)存的狀況，可從以下方面來(lái)解決：首先，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，應(yīng)該增加商品房和相關(guān)土地的供給，使得有一個(gè)充足的供給。一二線城市出現(xiàn)的“地少人多”以及中心城市“地荒”的問(wèn)題同樣也是一個(gè)怪圈，地少人多導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲。面對(duì)這種問(wèn)題，就需要提高土地的利用率，緩解土地供應(yīng)緊張的問(wèn)題。同時(shí)，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)性暴漲構(gòu)建一個(gè)良好的環(huán)境。最后，應(yīng)積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)商的創(chuàng)新，改變從前單一的觀點(diǎn)，多樣性的思考，根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)整，放遠(yuǎn)眼光，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展作用很大，面對(duì)如今的這些問(wèn)題，需要尋求相應(yīng)的解決辦法。從各個(gè)角度出發(fā)來(lái)分析和解決當(dāng)前的問(wèn)題，緩解房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，同時(shí)解決地區(qū)間存在的房屋庫(kù)存積壓的問(wèn)題。同時(shí)，應(yīng)在政府的推動(dòng)下，各方積極的采取措施，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展。

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（作者單位：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)）endprint