楊杰

【摘 要】本文從不動產(chǎn)登記的具體發(fā)展情況出發(fā)，分析了不動產(chǎn)登記存在的難點問題、還從建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當前一項重點改革任務的方面，闡述了不動產(chǎn)登記存在的相關問題。

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)；調(diào)查；制度；整合

對于不動產(chǎn)登記，國土資源部給出了時間表：從2014年開始，通過基礎制度建設、逐步銜接過渡、統(tǒng)一規(guī)范實施，用3年左右時間能夠全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間能夠運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

一、不動產(chǎn)登記存在難點問題

1.多時點、多業(yè)務的數(shù)據(jù)整合

多時點、多業(yè)務的歷史數(shù)據(jù)，是不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設的基礎，這部分數(shù)據(jù)沒有統(tǒng)一的建庫標準，各自有相應的業(yè)務標準，甚至同一種業(yè)務在經(jīng)歷不同時期，有不同的業(yè)務標準，給數(shù)據(jù)整合帶來了很大的難度，主要有：

（1）標準不一：對同一要素描述不一，而數(shù)據(jù)已經(jīng)形成，不能輕易修改。

（2）數(shù)據(jù)精度不一：不同精度的數(shù)據(jù)疊加在一起，不能很好地處理邊界等問題。

（3）數(shù)據(jù)要素不齊全：因歷史數(shù)據(jù)主要滿足的是單一業(yè)務登記的需要，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，歷史數(shù)據(jù)相關要素不一定齊全。

（4）沒有關聯(lián)：不同業(yè)務數(shù)據(jù)之間缺少內(nèi)在關聯(lián)信息。

2.業(yè)務數(shù)據(jù)的調(diào)查與更新

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫，是以土地數(shù)據(jù)為基礎，宗地統(tǒng)一代碼為索引建立，但還包括了房產(chǎn)、草原、林權、海域以及土地承包經(jīng)營權等不同的業(yè)務數(shù)據(jù)，為了登記的準確性，這些數(shù)據(jù)必須實時進行調(diào)查與更新，這些調(diào)查與更新有以下幾個難點：

（1）調(diào)查與更新是以什么模式開展，由不動產(chǎn)登記機構負責，還是由原業(yè)務部門負責。

（2）數(shù)據(jù)調(diào)查與更新的標準尚且空缺，必須盡快完善。

（3）日常調(diào)查與更新，需考慮以什么形式匯總到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，數(shù)據(jù)的共享不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設完成后，數(shù)據(jù)的共享是重點。

其中包括三部分，即對政府部門的數(shù)據(jù)共享、對企事業(yè)單位的數(shù)據(jù)共享以及對公眾的數(shù)據(jù)共享。在共享過程中，需要考慮一下兩點。①以什么級別共享；因面對不同的數(shù)據(jù)用戶對象，需要考慮數(shù)據(jù)共享是離線方式還是在線方式，還是兩者結合的方式進行共享。②數(shù)據(jù)共享的安全性考慮：數(shù)據(jù)安全問題是重中之重，針對不同的數(shù)據(jù)用戶對象，共享的數(shù)據(jù)內(nèi)容不一，因此需要考慮安全性問題。

3.實際工作中遇到的問題

（1）由于各種原因導致的已辦理房屋登記但未辦理土地登記的房屋，在辦理轉移及抵押登記時，登記部門是否有權停止辦理轉移或抵押登記，待完成土地審批手續(xù)，繳納出讓金后才能辦理不動產(chǎn)權證書，還是不影響房屋所有權的轉移，附記欄中備注無土地登記信息，如果選擇第二種方式，則達不到統(tǒng)一登記的要求。

（2）房產(chǎn)證已變更但土地證尚未變更的，在權利人申請變更土地證的時候，是按照換證登記受理，還是轉移登記受理，房屋產(chǎn)權未變的情況下，是否必須要原土地證權利人與現(xiàn)土地證權利人雙方申請。

（3）房產(chǎn)證用途與土地證用途不一致時，登記部門是否有權要求房產(chǎn)或土地證用途按照規(guī)劃用途進行用途變更審批后才進行統(tǒng)一登記。

二、建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當前一項重點改革任務

不動產(chǎn)和千家萬戶的經(jīng)濟活動密切相關，包括土地、房屋、林地、草原、海域等經(jīng)濟基礎性資源。

那么，不動產(chǎn)登記究竟會帶來什么呢？ 會對房價有什么影響呢？

1.不動產(chǎn)登記會從根本上確認不動產(chǎn)與產(chǎn)權人的隸屬關系

不動產(chǎn)登記可以從法律的執(zhí)法層面確保產(chǎn)權人的利益。從而讓產(chǎn)權所有人沒有后顧之憂地經(jīng)營不動產(chǎn)。

2.不動產(chǎn)登記可以更好地反腐倡廉

不可否認的是，許多腐敗的官員擁有多套地產(chǎn)。隨著不動產(chǎn)登記，這些地產(chǎn)就會處在陽光之下，處在監(jiān)管之下。不知道會不會有許多腐敗官員在盡快出手名下的房產(chǎn)，或者離開官員的隊伍。從另一個側面，不動產(chǎn)登記也會遇到很大的阻力。

3.不動產(chǎn)登記為開征房產(chǎn)稅打下基礎

如果我們淡化使用權和擁有權的區(qū)別，不動產(chǎn)登記可以看成國家對不動產(chǎn)私有化的確認。那么，國家登記以后，依法收稅就是最最合理的管理方式了。這也可以看成和國際接軌的一種方式。設想一下，如果每年都要為自己擁有的不動產(chǎn)進行納稅。那么，您還會繼續(xù)擁有多套不動產(chǎn)并空置它們嗎？從宏觀上講，這是優(yōu)化資源配置。從微觀上將，如果您擁有不動產(chǎn)，但是無法用它實現(xiàn)更多的收益，您就交不起稅，迫于經(jīng)濟的壓力，您也會盡快出售自己的不動產(chǎn)。這也是為什么美國和歐洲不怕中國人去炒房的原因。沒有好的經(jīng)營項目，買的起房子，交不起稅。

不動產(chǎn)登記不會對房地產(chǎn)市場造成立竿見影的影響。但是，這項制度會從根本上改變國家對不動產(chǎn)的管理方式和思路。最終影響房價的是稅收，而不是這項制度。制度的確立，會加大稅收的執(zhí)行力度。

我們有理由相信，隨著不動產(chǎn)登記制度的確立，政府會通過稅收的杠桿影響整個房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)市場會真正走上健康發(fā)展的方向。作為和老百姓息息相關的房價，也就會趨于平穩(wěn)下來。endprint