馮侖
去年年底,60多家中城聯(lián)盟企業(yè)的董事長聚在一起開會(huì),達(dá)成了一個(gè)共識(shí):以2016年結(jié)束作為分水嶺,之前是房地產(chǎn)“開發(fā)時(shí)代”,之后是房地產(chǎn)“后開發(fā)時(shí)代”。
開發(fā)時(shí)代做得好的房企,只因賺到了紅利。開發(fā)時(shí)代有什么特點(diǎn)呢?
第一,開發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。每年全國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額,80%以上都是圍繞著住宅。所以在開發(fā)時(shí)代,所謂的房地產(chǎn)實(shí)際上指的就是“住宅”,而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。第二,開發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主,開發(fā)了就賣。第三,開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品,以快消為主。
開發(fā)時(shí)代,房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個(gè)條件:規(guī)模、成本、速度。就是比誰賣得規(guī)模大,誰賣得速度快,誰的成本低;規(guī)模主要看你怎么拿地,另外,工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化,都是為了增大規(guī)模;快消的周轉(zhuǎn)要快,加速建設(shè),盡快銷售,就是圍繞著速度的創(chuàng)新。
在開發(fā)時(shí)代,做好了這三件事的企業(yè),都賺到了過去20年經(jīng)濟(jì)增長帶來的紅利。實(shí)際上,這一批企業(yè)家趕上了一個(gè)最好的時(shí)機(jī):地價(jià)每年都在漲,貨幣每年都有一個(gè)溫和的通貨膨脹,另外,城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求。過去20年,房價(jià)持續(xù)地在不同的城市、不同的階段輪番上漲,使我們過去的開發(fā)時(shí)代模式一直順利。
今年,我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代,相對(duì)于開發(fā)時(shí)代來看,后開發(fā)時(shí)代的情況有所不同。
第一,產(chǎn)品變得越來越復(fù)雜,雖然住宅很重要,但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。萬科提出城市配套服務(wù)商,除了住宅,其他的購物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等物業(yè)新需求,都開始成為大家的投資重點(diǎn)。
現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)要擁有一個(gè)穩(wěn)定的、全面的產(chǎn)品線,不再只造住宅。企業(yè)建造的辦公樓,可能只是用作出租,一家公司30年只建100萬平方米的房子,這100萬平方米值一千五六百億元的辦公樓,只用于出租,每年就能賺得60多億元租金。
這種模式跟開發(fā)時(shí)代的銷售類房地產(chǎn)相比,幾乎沒有銷售額,但是資產(chǎn)質(zhì)量很好,租金收入也很高。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的模式越來越多樣化,橫向產(chǎn)品服務(wù)越來越多。
后開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移——不再在規(guī)模、成本、速度上競(jìng)爭(zhēng)?,F(xiàn)在,房地產(chǎn)行業(yè)首先是競(jìng)爭(zhēng)營運(yùn)能力,例如出租房產(chǎn)開餐廳,怎么提供更好的服務(wù)來增加每平方米的回報(bào)率。
又例如你是做寫字樓的,怎么增加寫字樓每平方米的回報(bào)率。不管是出租給機(jī)關(guān),還是醫(yī)院等,出租營運(yùn)的不動(dòng)產(chǎn)最后的估值方法非常簡單——租金乘15到20倍,就是它的物業(yè)價(jià)值。
如果兩家企業(yè)提供的建筑面積一樣,你一年的租金是1000萬元,我一年的租金是1500萬元,租金收入高的一方估值當(dāng)然就更高。而蓋房子是常規(guī)技術(shù),不光房產(chǎn)公司能做,原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的施工單位也能做,這樣一來,建筑能力不再是競(jìng)爭(zhēng)力,而營運(yùn)能力則變成了核心競(jìng)爭(zhēng)力。
第二,財(cái)務(wù)能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力?,F(xiàn)在誰的財(cái)務(wù)成本低,誰就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。比如你要開酒店,如果資金利息高,就沒有辦法支撐酒店的長期經(jīng)營。但是如果你的資金利息在4%-5%,就可以買下這個(gè)物業(yè)做長期的酒店經(jīng)營。
在開發(fā)時(shí)代,很多企業(yè)帶著過橋資金,先承受非常高的成本,再快速賣掉。但是后開發(fā)時(shí)代的地產(chǎn)形態(tài),除了住宅以外,主要產(chǎn)品還有寫字樓、購物中心、物流倉儲(chǔ)、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施,大部分都依賴低利率的長期資金。在后開發(fā)時(shí)代,有長期、低成本資金支持,就是一種競(jìng)爭(zhēng)力。
第三,后開發(fā)時(shí)代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在“導(dǎo)演+制片商”——對(duì)于開發(fā)商來說,講空間故事的能力越來越重要。即計(jì)劃一定的面積中,多少是寫字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長租、多少賣掉、多少自己持有等。
綜合商業(yè)設(shè)施,可以有無數(shù)多的組合,做一部分住宅、一部分寫字樓、一部分酒店、一部分醫(yī)院、一部分娛樂設(shè)施,這個(gè)組合決定了整個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值。
如果你沒有講空間故事的能力,只知道住宅,不了解空間內(nèi)每個(gè)業(yè)態(tài)的需求,你可能會(huì)失去很多創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)。
所以,后開發(fā)時(shí)代對(duì)開發(fā)商有更高的要求,我們必須熟悉每一個(gè)空間能夠做的業(yè)態(tài),用我們自己的行話講好空間故事,做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。做好準(zhǔn)備,迎接新一輪的全面競(jìng)爭(zhēng)。endprint