■韋賢哲

（南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司）

引 言

中高檔寫字樓租賃市場(chǎng)的發(fā)展受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響很大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，那么寫字樓的租賃市場(chǎng)發(fā)展也快，但是相對(duì)應(yīng)的寫字樓租賃市場(chǎng)由于發(fā)展過(guò)快，寫字樓租賃市場(chǎng)的營(yíng)銷工作也越容易出現(xiàn)問(wèn)題，給寫字樓的發(fā)展和企業(yè)都帶來(lái)不好的影響。所有，要幫助解決寫字樓的租賃市場(chǎng)營(yíng)銷問(wèn)題，就得從寫字樓市場(chǎng)本身的問(wèn)題和外部環(huán)境的影響因素進(jìn)行分析，才能更加科學(xué)的提出相對(duì)應(yīng)的解決措施，幫助中高檔寫字樓的租賃市場(chǎng)營(yíng)銷策略做的更好。

1 中高檔寫字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1.1 寫字樓數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力大

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長(zhǎng)，寫字樓迎來(lái)了快速發(fā)展的春天，并使得中高檔寫字樓的數(shù)量快速增長(zhǎng)，以迎合快速增加和發(fā)展的企業(yè)。但是隨著中高檔寫字樓數(shù)量的增加和行業(yè)管理的難度增加，中高檔寫字樓的租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了寫字樓數(shù)量過(guò)多，對(duì)寫字樓的管理力度不夠，不易管理的問(wèn)題，讓中高檔寫字樓的租賃市場(chǎng)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。寫字樓數(shù)量的快速增加對(duì)原本的寫字樓市場(chǎng)秩序和企業(yè)來(lái)說(shuō)都是非常致命的，寫字樓數(shù)量一多，原本的寫字樓租賃業(yè)務(wù)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力就增大，給租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶了非常大的影響。

1.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，帶動(dòng)了寫字樓租賃市場(chǎng)的發(fā)展

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的影響除了讓中高檔寫字樓的數(shù)量快速增加，給寫字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力之外，對(duì)中高檔寫字樓租賃市場(chǎng)的發(fā)展還是帶來(lái)了更多的發(fā)展契機(jī)。在形勢(shì)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，為了企業(yè)的發(fā)展，各個(gè)企業(yè)對(duì)于寫字樓的數(shù)量需求和質(zhì)量要求等都大大增加，對(duì)于寫字樓的需求成了剛需，這就給了中高檔寫字樓更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，并且隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增多，在巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，中高檔寫字樓會(huì)不斷的根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)調(diào)整發(fā)展策略，使得寫字樓的租賃市場(chǎng)更加具有科學(xué)性和合理性，讓原本的寫字樓租賃方在良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壓力下不斷的對(duì)原本的經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行完善，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和租賃方式，讓中高檔寫字樓更快更好的發(fā)展。

1.3 寫字樓發(fā)展過(guò)快，租賃市場(chǎng)的寫字樓租金下降

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中高檔寫字樓的數(shù)量越來(lái)越多，這就讓寫字樓租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，在這種競(jìng)爭(zhēng)壓力下，寫字樓租賃公司只能不斷的調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)方式，以保證寫字樓租賃市場(chǎng)的正常發(fā)展。在這些調(diào)整的經(jīng)營(yíng)策略中，最顯著的一個(gè)狀況就是寫字樓租賃市場(chǎng)的租賃價(jià)格會(huì)下降，給租賃方的企業(yè)帶來(lái)更多的實(shí)惠，節(jié)省生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本。寫字樓租賃企業(yè)通過(guò)降低租賃價(jià)格來(lái)增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更多的客戶，在犧牲部分的利益下來(lái)奪得更多的市場(chǎng)份額，這無(wú)疑是保證自身不在新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中落伍的策略之一。

1.4 部分寫字樓的管理制定不完善，管理混亂

隨著中高檔寫字樓數(shù)量的不斷增加，寫字樓租賃市場(chǎng)受到了極大的沖擊，寫字樓數(shù)量增加，原本的市場(chǎng)秩序必定會(huì)受到影響從而產(chǎn)生震蕩。而且隨著寫字樓數(shù)量的增強(qiáng)，原本的市場(chǎng)管理制度對(duì)新出現(xiàn)的寫字樓約束力并不強(qiáng)，并且在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，新出現(xiàn)的中高檔寫字樓自身還存在一定的局限性，對(duì)于寫字樓的管理存在許多漏洞，在制定寫字樓的管理制度時(shí)，由于對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)等多方面缺乏足夠的了解和市場(chǎng)摸底，制定的管理制度就不完善，會(huì)使得在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中高檔寫字樓的管理混亂，極大的影響寫字樓租賃市場(chǎng)的正常秩序。

2 中高檔寫字樓租賃市場(chǎng)的營(yíng)銷策略分析

2.1 保證寫字樓的工程質(zhì)量，做好寫字樓的差異化設(shè)計(jì)

要提高中高檔寫字樓的租賃市場(chǎng)的營(yíng)銷效果，首先需要的就是寫字樓自身的條件要做好。“打鐵還需自身硬”，只有將寫字樓自身的條件做好了才能有底氣得去做更好的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，比如說(shuō)寫字樓本身的工程質(zhì)量一定要保證，讓客戶能放心的選擇寫字樓，對(duì)寫字樓的安全性放心；在寫字樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求情況來(lái)進(jìn)行分別設(shè)計(jì)，給不同的顧客以不同的選擇，以滿足更多顧客的需求，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等等。

2.2 打造良好的中高檔寫字樓企業(yè)形象，提升品牌影響力

在如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形勢(shì)下，企業(yè)除了正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展外，還要注意企業(yè)社會(huì)責(zé)任的履行和公眾形象的維護(hù)，好的公眾形象能給企業(yè)帶來(lái)更好的口碑，能給人無(wú)形之中更多的信任感。對(duì)于寫字樓企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一樣，要在平時(shí)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中注重社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展，積極參與，塑造一個(gè)良好的社會(huì)企業(yè)形象。除此之外，寫字樓企業(yè)還需要在社會(huì)上擴(kuò)大企業(yè)影響力，增強(qiáng)企業(yè)在社會(huì)上的良好名聲，積極參與各種行業(yè)盛事，提升企業(yè)的知名度，塑造良好的企業(yè)品牌，讓客戶和潛在客戶增加對(duì)企業(yè)的信任，以便企業(yè)后期開(kāi)展各項(xiàng)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，提升寫字樓企業(yè)租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況制定租賃價(jià)格，并合理調(diào)整價(jià)格體系

在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大的情況下，中高檔寫字樓企業(yè)還需要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)積極的調(diào)整目前的經(jīng)營(yíng)策略，在租賃價(jià)格和寫字樓日常管理和維護(hù)等方面制定合理的價(jià)格體系，以犧牲一部分利益來(lái)贏得更大的市場(chǎng)份額，增強(qiáng)與租賃企業(yè)的合作，達(dá)到互惠互利的局面。在不同的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)需求下，寫字樓企業(yè)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前的具體情況來(lái)對(duì)自己的定價(jià)策略和后續(xù)的管理維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行重新裁定，在不過(guò)多損失自身利益的情況予以寫字樓客戶一定的優(yōu)惠力度，才能保證客戶與企業(yè)達(dá)成穩(wěn)定長(zhǎng)期的合作關(guān)系，保證寫字樓企業(yè)的市場(chǎng)份額，才能保證企業(yè)租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.4 積極策劃相關(guān)活動(dòng)，利用促銷等方式來(lái)提升租賃銷量

當(dāng)然，要提高中高檔寫字樓的市場(chǎng)營(yíng)銷效果，廣告促銷等活動(dòng)是必不可少的方式。相比于低檔寫字樓，中高檔寫字樓的價(jià)格無(wú)疑會(huì)增加不少，對(duì)于一些在意租賃價(jià)格的客戶是一個(gè)非常重要的考慮因素，所以針對(duì)這一情況，中高檔的寫字樓需要開(kāi)展一系列的廣告促銷推廣活動(dòng)來(lái)展示自己中高檔寫字樓的優(yōu)勢(shì)和性價(jià)比，比如采用報(bào)紙、電視廣告、交通站臺(tái)的廣告牌等方式，將自己比低檔寫字樓好的條件優(yōu)勢(shì)展示給客戶，增加客戶的租賃合作欲望。通過(guò)廣告促銷推廣的活動(dòng)方式不僅可以使寫字樓企業(yè)對(duì)外塑造一個(gè)良好的企業(yè)形象，還能使企業(yè)將自己寫字樓的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)、獨(dú)特定位等展示給潛在顧客，以此增加市場(chǎng)占有率，提高租賃銷售額。

2.5 選擇合適的租賃方式，積極利用政策來(lái)促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展

除此之外，寫字樓企業(yè)還需要根據(jù)客戶的實(shí)際需求和具體情況，選擇最合適的租賃方式，并積極的利用當(dāng)?shù)氐恼邅?lái)促進(jìn)寫字樓企業(yè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)市場(chǎng)的反饋，許多客戶的經(jīng)營(yíng)品類和方式不一樣他們對(duì)于寫字樓的租賃方式要求也不一樣，如果采用統(tǒng)一的租賃方式無(wú)疑會(huì)損失一部分客戶，所以針對(duì)這一情況，寫字樓企業(yè)可以根據(jù)客戶的具體情況和需求來(lái)選擇多元化的租賃方式，滿足大部分客戶的租賃要求，以此提高市場(chǎng)營(yíng)銷的效益。另外，當(dāng)?shù)卣咭矔?huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，會(huì)給寫字樓企業(yè)帶來(lái)各種影響，寫字樓企業(yè)需要根據(jù)這些政策，利用其帶來(lái)的影響力，積極的調(diào)整自己的租賃政策，減少發(fā)展的阻力。

2.6 增加中高檔寫字樓應(yīng)用場(chǎng)景和服務(wù)的多樣化

當(dāng)然，寫字樓企業(yè)還需要在寫字樓的場(chǎng)景應(yīng)用和服務(wù)管理等方面進(jìn)行完善和改進(jìn)，增強(qiáng)寫字樓場(chǎng)景應(yīng)用和服務(wù)管理的多樣性，讓寫字樓企業(yè)贏得口碑和信任。比如在如今的疫情階段，寫字樓可以根據(jù)客戶公司的復(fù)工情況將寫字樓的辦公區(qū)域進(jìn)行劃分，減少客戶企業(yè)因復(fù)工而出現(xiàn)聚集性感染的現(xiàn)象發(fā)生，在服務(wù)方面，寫字樓企業(yè)需要在進(jìn)出寫字樓時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格審查，檢測(cè)進(jìn)入寫字樓人員的體溫和口罩佩戴情況等等，對(duì)于用餐時(shí)間點(diǎn)的外賣寫字樓也可以將外賣集中放置或者由寫字樓工作人員進(jìn)行代送，減少快遞員與員工直接接觸的機(jī)會(huì)等等，以此達(dá)到寫字樓多樣化服務(wù)和場(chǎng)景應(yīng)用的目的。

3 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)目前中高檔寫字樓租賃市場(chǎng)中的營(yíng)銷問(wèn)題主要是寫字樓本身發(fā)展的局限性和外部經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境的影響因素，只要將這些問(wèn)題逐步進(jìn)行剖析，就能根據(jù)這些問(wèn)題的原因有針對(duì)性的提出解決措施，從寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷中的主觀和客觀兩方面入手，最大限度的來(lái)解決寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，幫助中高檔寫字樓在市場(chǎng)營(yíng)銷中贏得更多的發(fā)展契機(jī)，穩(wěn)定中高檔寫字樓的市場(chǎng)秩序。