劉正

租賃市場近期政策頻頻，繼九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》為租賃行業(yè)奠定基調(diào)之后，短短不到兩個月的時間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續(xù)出臺租賃住房改革新政，“購租同權(quán)”成為一個新的方向，全新的“租賃時代”悄然到來。

鏈家研究院預計，2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

新房市場到達頂峰，房企逐漸從增量轉(zhuǎn)入存量，長租公寓市場成為重要一環(huán)。尤其在近期政策利好的情況下，中國排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)相繼布局長租公寓領(lǐng)域，如萬科長租公寓品牌泊寓，預計年收入達到94億元，并計劃今后增加提供至100萬套公寓房源，使年收入達到155億元。旭輝長租公寓品牌，10年后總供應量將增長9倍，到2025年會達到20萬間的規(guī)模。龍湖地產(chǎn)長租公寓品牌冠寓，內(nèi)部鋪排每年新開房間1萬—1.5萬間，并力爭用3年時間達到10萬間的規(guī)模。

實際上，初次“嘗鮮”租賃市場的房企具備真正自行開發(fā)運營能力的仍屬少數(shù)。部分開發(fā)商采取的策略是先在拿地成本較低的地塊進行開發(fā)運營，培養(yǎng)團隊和塑造品牌之后再通過輕資產(chǎn)的方式進行擴張，之后根據(jù)拿地成本進行靈活的自行開發(fā)運營與合作相結(jié)合的模式，既具備較高的運營能力，又有望享受到物業(yè)升值的收益。

盡管房企爭先恐后搶灘租賃市場，但長租公寓行業(yè)面臨的痛點不容忽視。

受經(jīng)驗和專業(yè)限制，大部分房企仍在“摸著石頭過河”，期望在行業(yè)發(fā)展初期搶占市場份額，寄希望于規(guī)模化之后的成本降低。房企在積極拓展房源、大肆擴張布局的過程中勢必模糊對技術(shù)標準、物業(yè)質(zhì)量、物業(yè)管理等問題的把關(guān)。

此外，房企在獲取房源時不計成本、不考慮預期，項目的集中入市易形成價格戰(zhàn)和擠兌效應，短期內(nèi)空置率上升，租金增長緩慢。

隨之而來的資金短缺也成為房企必須面對的核心問題。長租公寓行業(yè)初期開店成本集中，資金回收周期較長，在房企的野蠻生長中，同行業(yè)內(nèi)競爭愈發(fā)激烈，拿房成本不斷提高，加之缺乏有效的退出方式，這就導致盲目擴張下需要占用大量資金維持運營。而大部分企業(yè)的固定資產(chǎn)少、資信水平偏低，抵押擔保能力有限，所以其貸款渠道也相對有限，這也是行業(yè)發(fā)展過程中最大的風險所在。

可見，“租賃時代”的到來又是一個“時勢造英雄”的時代，但前提是要有完備的理論建設、健全的制度保障和充足的資金支持。對眾房企而言，無疑這又是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的時代。endprint