張延龍+佟曾

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與一般的產(chǎn)品生產(chǎn)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，消耗的人力、物力巨大，投資比較大，收益的周期也相對(duì)較長(zhǎng)，因此在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中成本管理相對(duì)困難，風(fēng)險(xiǎn)性更高。將目標(biāo)成本法應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著很大的幫助。基于此，本文就目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用展開了討論。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本法；房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本管理；應(yīng)用

一、目標(biāo)成本法

目標(biāo)成本法，即對(duì)產(chǎn)品成本的一種理想狀態(tài)，使控制產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)等成型前資源消耗等總成本在某個(gè)閥值以內(nèi)并且以特定的價(jià)格銷售以期實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的目標(biāo)利潤(rùn)。該方法是對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的“三全”成本監(jiān)控工具，即全員、全程、全方位。全員指的是企業(yè)所有員工，上至最高領(lǐng)導(dǎo)層，下至一線生產(chǎn)人員；全程指的是企業(yè)從產(chǎn)品的開發(fā)到售后服務(wù)的所有環(huán)節(jié)；全方位則是根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容性質(zhì)包括生產(chǎn)、后勤、戰(zhàn)略統(tǒng)籌、職工培訓(xùn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制等。傳統(tǒng)的成本管理法基本上都是注重對(duì)作業(yè)后的成本反饋，缺少對(duì)成本形成的監(jiān)控；作業(yè)成本法的關(guān)注對(duì)象針對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)、作業(yè)；而目標(biāo)成本法則是基于后者的基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)資源的分配和安置都有明確的規(guī)范記錄，同時(shí)會(huì)評(píng)估各個(gè)小環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的貢獻(xiàn)。

二、目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用

（一）目標(biāo)成本的測(cè)定

進(jìn)行目標(biāo)成本管理的第一步是確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，因其產(chǎn)品具有一定的特殊性，因此在確定目標(biāo)成本的過(guò)程中要對(duì)項(xiàng)目的整體成本先進(jìn)行測(cè)定，要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行初步的預(yù)算編制。在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究過(guò)程中，要對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料和相關(guān)信息進(jìn)行收集和分析，通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)情況以及市場(chǎng)環(huán)境多方面的分析來(lái)確定項(xiàng)目開發(fā)的最佳成本規(guī)劃。當(dāng)前的目標(biāo)成本的確定一般是采用倒推法，即先行確定該項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)，然后根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目落成之后的價(jià)值預(yù)估，然后將項(xiàng)目可能創(chuàng)造的價(jià)值減去項(xiàng)目的利潤(rùn)即項(xiàng)目在開發(fā)中可以支出的成本，就是目標(biāo)成本。目標(biāo)利潤(rùn)是通過(guò)對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率的調(diào)查，再利用一定方法進(jìn)行計(jì)算得來(lái)的，通常是指開發(fā)單一產(chǎn)品的項(xiàng)目，如果某個(gè)項(xiàng)目包含有多種產(chǎn)品，那就需要再對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行相應(yīng)的拆分，得到分解后的利潤(rùn)目標(biāo)，在進(jìn)行目標(biāo)成本的推導(dǎo)。

（二）目標(biāo)成本的細(xì)化和執(zhí)行

目標(biāo)成本的細(xì)化有兩種不同的方式，縱向和橫向?？v向細(xì)化是沿著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，逐級(jí)將總成本依照相應(yīng)的核算級(jí)目對(duì)號(hào)入座，比如對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程，目標(biāo)開發(fā)成本作為一級(jí)科目，二級(jí)科目常用的就是“土地成本”、“基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)”、“建安工程費(fèi)”、“研發(fā)費(fèi)”等。橫向細(xì)化則是繼縱向細(xì)化之后，把相應(yīng)的成本依據(jù)各職能部門和業(yè)務(wù)性質(zhì)等落實(shí)到責(zé)任體，比如期間費(fèi)用常常就分為管理、生產(chǎn)等不同職能部門的期間費(fèi)用。橫、縱結(jié)合是在保證總目標(biāo)成本達(dá)到的同時(shí)確保每一項(xiàng)分?jǐn)偝杀疽材軌蚩刂?。通過(guò)將目標(biāo)成本細(xì)分后，還要根據(jù)有關(guān)程序和規(guī)范報(bào)告上級(jí)審批，待批復(fù)后各責(zé)任主體根據(jù)相關(guān)的法令文件貫徹、執(zhí)行目標(biāo)成本的計(jì)劃。

（三）目標(biāo)成本的評(píng)估

目標(biāo)成本法的研究主要是希望能夠通過(guò)檢查和分析，尋找成本差異的根源，進(jìn)而制訂相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)為后期的工程項(xiàng)目開展修正目標(biāo)成本提供參考資料和數(shù)據(jù)信息。目標(biāo)成本的評(píng)估即考核，主要是考核成本責(zé)任主體的工作績(jī)效，依據(jù)已發(fā)生的成本、成本研究的結(jié)果、工程項(xiàng)目的施工狀況形成評(píng)估結(jié)果并予以相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，從而營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高員工的工作熱情。

（四）目標(biāo)成本的控制

（1）事前控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行研究和規(guī)劃工作，勘察周邊環(huán)境，進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，研究項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中采用的技術(shù)、營(yíng)銷手段，以及財(cái)務(wù)預(yù)算等，明確成本控制目標(biāo)，制定相應(yīng)的管理方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目前期控制的重點(diǎn)，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)的本身存在不合理性，那么在后期的施工中很難經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的管理來(lái)達(dá)到既定的目標(biāo)。因此在進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，企業(yè)要聘用專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，或是有專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)規(guī)劃，讓項(xiàng)目計(jì)劃與企業(yè)制定的目標(biāo)利潤(rùn)相符合，盡可能的節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)的成本，才能保證目標(biāo)利潤(rùn)的達(dá)成。之后是對(duì)施工單位的選擇，企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)的方式選擇施工單位，對(duì)不同施工單位提供的施工方案進(jìn)行分析和比較，選擇最佳方案的施工單位進(jìn)行合作。

（2）事中控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，簽證變更不僅可能引起項(xiàng)目成本上升，還可能影響進(jìn)度、工期，并增加協(xié)調(diào)工作量，因此，為了有效控制項(xiàng)目成本，保證質(zhì)量，提高效率，對(duì)簽證變更的處理，事前必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)審批流程，簽證變更執(zhí)行完成后，應(yīng)盡快辦理完工確認(rèn)手續(xù)，并及時(shí)對(duì)簽證變更進(jìn)行結(jié)算。為保證動(dòng)態(tài)成本反映的準(zhǔn)確性，簽證變更審批流程結(jié)束后，應(yīng)將簽證變更的預(yù)算金額加入項(xiàng)目成本，對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行調(diào)整；簽證變更執(zhí)行完成并結(jié)算后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際結(jié)算的簽證變更金額替換原來(lái)的預(yù)算金額，以保證動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確。

（3）事后控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行決算，還要及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本情況進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析成本指標(biāo)?？⒐Q算階段應(yīng)該以財(cái)務(wù)部門和預(yù)算審計(jì)部門為主，領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目施工中的材料進(jìn)行整理，然后對(duì)其中各個(gè)過(guò)程中的資金使用進(jìn)行相應(yīng)的分析，查看哪些環(huán)節(jié)在成本控制之內(nèi)，哪些環(huán)節(jié)超出了成本預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行原因的總結(jié)。最后對(duì)工程的目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)和總結(jié)，作為獎(jiǎng)懲的依據(jù)，并留作檔案為以后項(xiàng)目的開發(fā)提供依據(jù)。

結(jié)束語(yǔ)：

總體來(lái)說(shuō)，目標(biāo)成本法是一種的系統(tǒng)、較為年輕的有效控制方法，需要房地產(chǎn)企業(yè)各部門的及時(shí)的信息對(duì)接和全面配合，為其開展和執(zhí)行共同營(yíng)造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，嚴(yán)格遵循目標(biāo)成本法的應(yīng)用基本原則和流程，各個(gè)員工各履其職，互相監(jiān)督，使得每一項(xiàng)細(xì)分目標(biāo)成本得以控制和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本閥域內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定利潤(rùn)目標(biāo)。

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