朱一清

摘要：保利公司作為一個典型的房地產(chǎn)業(yè)上市公司，研究評價其經(jīng)營績效，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的優(yōu)缺點，不僅有利于投資者的選擇，也有助于保利公司加強自身的經(jīng)營管理，提高經(jīng)營績效，增強企業(yè)的競爭力，從而促進其長期發(fā)展。文章通過因子分析法提取主成份因子，對保利地產(chǎn)進行評分，來全面分析保利地產(chǎn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，進而分別從三個方向提出關于提高保利地產(chǎn)經(jīng)營績效水平的措施和對策，以期能為保利地產(chǎn)的管理者提高經(jīng)營績效、增強競爭力做出貢獻。

關鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；績效評價；因子分析

一、保利公司經(jīng)營績效評價研究

企業(yè)績效評價方法在國內(nèi)外專家學者的不斷努力下，理論不斷完善和豐富，不斷更新適應于當今社會，實際應用到企業(yè)活動中。文章選用因子分析的方法，利用SPSS19.0軟件，盡量選取多個樣本企業(yè)，進行綜合排序，最后依據(jù)計算結(jié)構(gòu)做出綜合分析。

（一） 評價方法的選擇

（二）經(jīng)營績效評價的實證分析

1. 數(shù)據(jù)的來源

本文統(tǒng)計了2016年第四季度的上市房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)，以26項財務指標的數(shù)據(jù)作為樣本考察對象，具體數(shù)據(jù)為變量X1、X2、X3……X24、X25、X26分別代表總資產(chǎn)利潤率、主營業(yè)務利潤率、總資產(chǎn)凈利潤率、成本費用利潤率、銷售凈利率、主營業(yè)務收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率、長期債務與營運資金比率、長期負債比率、長期資產(chǎn)與長期資金比率、資產(chǎn)負債率、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對銷售收入比率、資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對負債比率、現(xiàn)金流量比率。

2. 鑒別力分析

由于X22的變異系數(shù)為0.107597，X24的變異系數(shù)0.162091小于0.2，可以看出X22和X24的鑒別力較弱，故刪除X22和X24。

（三）因子分析

本文采用探索性因子分析對26個指標進行了因子提取，主要的規(guī)則為，一方面是特征大于1的主成份；另外則是測量因子所包含的指標不低于3項，且因子負荷量大于0.5。

1. KMO及Banlett球形檢驗

從得到的KMO值與Banlett球形檢驗結(jié)果中，相關系數(shù)顯著性小于0.05，可以看出因子之間是線性無關的，著滿足繼續(xù)分析的條件。KMO檢驗值為0.723，則樣本也是適當?shù)模鳥artlett球度檢驗結(jié)果顯示該相關系數(shù)矩陣不是一個單位矩陣，所以本文數(shù)據(jù)適合于采用因子模型進行分析。

2. 計算特征值、特征值貢獻率和累積貢獻率

采用主成分方法作為因子提取的方法，且設定選取四個因子，它們對樣本方差的累計解釋率達到了84.931%。其中因子F1的方差貢獻率占全部方差的比重最高，達31.789%，表達能力最強；因子F2占全部方差的23.663%，因子F3占全部方差的比重為18.084%。

3. 計算因子得分和綜合得分

在計算出特征值、特征矩陣后，再根據(jù)因子載荷矩陣分別算出四個因子的得分，可以有效的具體地反映房地產(chǎn)上市公司的運營狀況。

以Xi表示第i個因子，F(xiàn)為各家房地產(chǎn)上市公司的綜合得分，四個得分因子的表達式為：

F1=0.909X1+0.917X3+0.807X4+0.765X5+0.622X7+0.51X8+0.328X11+0.396X12+0.402X13+0.073X14+0.456X15+0.622X16+0.697X17-0.025X23-0.081X25-0.139X26

F2=0.253X1+0.241X3-0.263X4-0.261X5-0.066X7+0.021X8+ 0.677X11+ 0.744X12+ 0.727X13+ 0.61X14-0.569X15-0.395X16-0.296X17+0.531X23+0.57X25+0.659X26

F3=0.123X1+0.123X3+0.307X4+0.313X5+0.268X7-0.273X8-0.475X11-0.448X12-0.413X13-0.45X14-0.018X15-0.086X16+0.051X17+0.772X23+0.78X25+0.714X26

F4=-0.162X1-0.187X3-0.21X4-0.293X5-0.336X7-0.524X8+0.294X11+0.176X12+0.222X13-0.218X14+0.558X15+0.567X16+0.531X17+0.294X23+0.164X250.05X26

根據(jù)上面的公式和相關數(shù)據(jù)可以計算出四個因子得分，以各因子的方差貢獻率占總方差貢獻率的比重作為權(quán)重進行加權(quán)匯總，得到以下F的計算公式如下：

根據(jù)上式計算得出反映企業(yè)績效狀況的綜合得分，以總方差貢獻率F的排序，世榮兆業(yè)排到了第一名，本文所研究的保利地產(chǎn)排到了第49名。

（四）對實證結(jié)果的解釋和建議

因子F1在X1、X3、X4、X5、X7、X8上有較大的載荷，這六項指標分別是總資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)凈利潤率、成本費用利潤率、銷售凈利率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率來衡量航運企業(yè)的盈利成長能力，因此命名F1為盈利成長因子。

F2在X11、X12、X13、X14上有較大載荷，這幾項指標反映了上市公司的營運能力，因此給F2命名為營運因子。

F3在X15、X16、X17上有較大載荷，反映了房地產(chǎn)公司的償債及資本結(jié)構(gòu)能力，因此給F3命名為償債因子。

F4在X24、X25、X26上有較大載荷，則反映了房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量能力，因此給F4命名為現(xiàn)金流因子。endprint

由表1可以看出，以總方差貢獻率F的排序，世榮兆業(yè)排到了第一名，保利地產(chǎn)排到了第49名。

保利地產(chǎn)的總方差貢獻率F為0.991059，略低于平均水平F1.05749，最高水平的F為世榮兆業(yè)的2.78627。

而影響F的因素有F1、F2、F3、F4，保利地產(chǎn)的F1值為0.84245，低于平均水平1.004047的16.095%，最大F1值為世榮兆業(yè)的5.271465，是保利地產(chǎn)的6.257306倍，同時世榮兆業(yè)的經(jīng)營績效得分排在第一，而且在四個影響因素之中，F(xiàn)1的權(quán)重最高，所以影響最大，F(xiàn)1為盈利成長因子。

保利地產(chǎn)的F2值為1.613468，高于平均水平1.514101的6.5628%，F(xiàn)2的最大值為美都控股3.417806，是保利地產(chǎn)的1.118298倍。而在經(jīng)營績效得分排名中，美都控股排在第八名，F(xiàn)2為營運因子。

保利地產(chǎn)的F3值為0.941675，略低于平均水平0.994631，F(xiàn)3的最大值為世榮兆業(yè)的2.222124，是保利地產(chǎn)的1.359755倍。在總的經(jīng)營績效評分中，世榮兆業(yè)排名第一，F(xiàn)3為償債因子，由此可見償債能力對企業(yè)的經(jīng)營績效影響也很大。

保利地產(chǎn)的F4值為0.191507，低于平均水平的46.5346%，F(xiàn)4的最大值為市北高新1.467963，是保利地產(chǎn)的7.66倍。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量指標為負，雖高于平均水平，但和最高水平相比差距較大。而房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量因素一般為負，樣本中有65%的企業(yè)現(xiàn)金流量指標為負，可見房地產(chǎn)整體行業(yè)的現(xiàn)金流量表現(xiàn)不佳。

二、保利地產(chǎn)經(jīng)營績效改進的措施和對策

（一）加強企業(yè)的盈利成長能力

1. 打造有保值增值的樓盤。房地產(chǎn)作為關乎民生住房的一個特殊產(chǎn)業(yè)，國民是真正的客戶，在開發(fā)新樓盤上面，對“質(zhì)”的追求大于對“量”的追求。而要提高盈利能力，保利地產(chǎn)可以打造有品質(zhì)品牌價值的房品，精心打造物業(yè)管理，建設有特色、有品牌文化的樓盤，建造有增值保值功能的樓盤才會真正贏得消費者的信賴。

2. 轉(zhuǎn)移市場擴大市場占有率。一線城市的地產(chǎn)行業(yè)競爭很激烈，受到的國家政策制約也比較大；而二、三線城市市場混亂使價格出現(xiàn)不正常的波動，所以保利地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，趁機擴大市場份額，提高保利地產(chǎn)的知名度，使得保利在全國的競爭更好的進行，而現(xiàn)在城市化的速度很迅速，所以二、三線城市是很有潛力的市場。

（二）加強企業(yè)的營運能力

1. 增強管理的有效性。一個企業(yè)的營運目標，發(fā)展方向都是由他的管理者來決定的，在房地產(chǎn)這個競爭激烈的行業(yè)，所以要加強營運能力，必須要增強管理的有效性。

2. 提高資金周轉(zhuǎn)率。存貨是企業(yè)持續(xù)運營的保障，也是風險的主要來源。所以本文建議保利地產(chǎn)加強對存貨結(jié)構(gòu)的管理，控制公司的存貨量，提高資金的周轉(zhuǎn)率，這樣保利的營運能力定會得以加強。

（三）提高企業(yè)的現(xiàn)金流量水平

1. 加強成本費用控制。在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要來源于土地的價格，許多房地產(chǎn)行業(yè)不顧自身的現(xiàn)金能力水平，盲目購買土地，使得資金吃緊，靠負債經(jīng)營，如果不把握好度，則對企業(yè)來說是很有風險的。

所以保利地產(chǎn)在拿地的時候，應該合理的進行規(guī)劃，不能盲目購買土地，要充分考慮自身的現(xiàn)金流量水平，加強財務風險控制意識。

2. 拓寬融資渠道。由于房地產(chǎn)發(fā)展過快，國家頻頻出臺相關的緊縮政策，特別在2017年推出的“新國五條”，增大了房地產(chǎn)公司的融資難度。

所以保利地產(chǎn)可以拓寬融資渠道，不僅要依靠債券融資和股權(quán)融資，還可以通過信托基金、外資基金和資源并購等其它融資方式，解決公司資金短缺的問題，提高企業(yè)現(xiàn)金流量水平。

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（作者單位：南京信息工程大學）endprint