亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        淺析營改增后房地產(chǎn)增值稅的相關(guān)會(huì)計(jì)處理

        2017-11-01 10:59:52
        中國注冊會(huì)計(jì)師 2017年10期
        關(guān)鍵詞:交房樓棟銷項(xiàng)稅額

        唐 莉

        淺析營改增后房地產(chǎn)增值稅的相關(guān)會(huì)計(jì)處理

        唐 莉

        自2016年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。為進(jìn)一步規(guī)范增值稅會(huì)計(jì)處理,促進(jìn)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))的貫徹落實(shí),財(cái)政部發(fā)布了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))。 盡管文件為房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的核算指明了方向,但在營改增過渡期內(nèi),新老項(xiàng)目如何銜接?怎么才能最大限度減少損失?這一系列的相關(guān)問題仍是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)者疑惑的焦點(diǎn)。為此,本文以案例的形式,解析不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的增值稅會(huì)計(jì)核算方法,以期為實(shí)務(wù)界提供幫助。

        一、房地產(chǎn)新老項(xiàng)目的界定及增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置

        1.房地產(chǎn)新老項(xiàng)目的界定

        房地產(chǎn)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。營改增后,房地產(chǎn)項(xiàng)目有了新老項(xiàng)目的界定。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指:(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期,或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。除上述情況外,其余項(xiàng)目歸為新項(xiàng)目。

        2.增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

        根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》,房地產(chǎn)公司可在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目中的二級(jí)明細(xì)科目——增值稅下設(shè)三級(jí)科目,詳見表1。

        二、房地產(chǎn)公司的增值稅會(huì)計(jì)處理

        營改增后,房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為新老項(xiàng)目,不同類型項(xiàng)目的增值稅的會(huì)計(jì)核算方式不一樣,新項(xiàng)目采取一般計(jì)稅方式,而老項(xiàng)目采取簡易計(jì)稅方式。下面就不同的計(jì)稅方式進(jìn)行案例解析。

        (一)選擇一般計(jì)稅方式

        例2-1:假定A房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于一般納稅人,所涉及的開發(fā)樓棟均為新項(xiàng)目且仍在建設(shè)中,在開發(fā)本項(xiàng)目中支付的所有土地價(jià)款為2億元,總可售面積是25萬平方米。該公司在2017年1月收到首付款1500萬元,按揭款3000萬元,收到定金1000萬元(本月無定金轉(zhuǎn)房款),預(yù)約金500萬元(本月無預(yù)約金轉(zhuǎn)定金)。1月,該公司購買了增值稅開票系統(tǒng)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)820元,并開具了所收房款中2000萬元11%的增值稅稅率發(fā)票,已開具對(duì)應(yīng)的銷售建筑面積是2500平方米。2017年1月發(fā)生可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額是30萬元。該公司的相關(guān)增值稅會(huì)計(jì)處理如下:

        1.房地產(chǎn)公司在銷售房屋過程中,將收到的訂金、預(yù)約金、定金計(jì)入“其他應(yīng)付款”,將首付款、按揭款、一次性全款及交房時(shí)的補(bǔ)差款計(jì)入“預(yù)收賬款”。

        借:銀行存款 60,000,000

        貸:預(yù)收賬款 45,000,000

        其他應(yīng)付款 15,000,000

        2.企業(yè)在已產(chǎn)生納稅義務(wù)但未確認(rèn)收入時(shí),應(yīng)將應(yīng)納增值稅額,借記“預(yù)收賬款”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”,待交房或取得竣工備案證時(shí)確認(rèn)收入或利得時(shí),按扣除增值稅銷項(xiàng)稅額后的金額確認(rèn)收入。該公司開具增值稅發(fā)票時(shí),雖已產(chǎn)生納稅義務(wù)但并不能確認(rèn)收入,應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)=2000/(1+11%)*11%=1981982元,故應(yīng)做如下會(huì)計(jì)處理:

        借:預(yù)收賬款 1,981,982

        貸: 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 1,981,982

        3.按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定,企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的,按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(減免稅款)”科目,貸記“管理費(fèi)用”等科目。

        借: 管理費(fèi)用 820

        貸:銀行存款 820

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(減免稅款) 820

        貸:管理費(fèi)用 820

        4.一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn),按當(dāng)月未認(rèn)證的可抵扣增值稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目,故本月在收到未認(rèn)證專用發(fā)票時(shí):

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 300,000

        貸:銀行存款 300,000

        5.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級(jí)對(duì)增值稅發(fā)票使用實(shí)行分類管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》規(guī)定將增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍,由納稅信用A級(jí)、B級(jí)擴(kuò)大到C級(jí)??傻卿浽鲋刀惏l(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái),查詢、選擇、確認(rèn)用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息,未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的,可進(jìn)行掃描認(rèn)證。

        待發(fā)票勾選或認(rèn)證后,作相應(yīng)會(huì)計(jì)處理。若進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣,則將對(duì)應(yīng)金額轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目;若不能抵扣,則借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出)”科目。

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 300,000

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 300,000

        6.房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目,可按照銷售取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)(開具增值稅發(fā)票、交房或取得竣工備案證時(shí)),按照允許抵扣的稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”,貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“開發(fā)成本-土地成本”等科目。

        表1 應(yīng)交稅費(fèi)科目

        根據(jù)國家稅務(wù)局總局公告的2016年18號(hào)文規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)如適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,則可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后余額計(jì)算銷售額,其中當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款=(2500/250000)*200000000=200萬元,可抵減銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/(1+11%)*11%=2000000/(1+11%)*11%= 198198元,故相應(yīng)會(huì)計(jì)處理如下:

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 198,198.2

        貸:開發(fā)成本——土地成本198,198.2

        7.月度終了,企業(yè)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅自“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目。

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 1,981,982

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 1,482,963.8

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(減免稅款) 820

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 300,000

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 198,198.2

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 1,482,963.8

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅1,482,963.8

        8.企業(yè)次月預(yù)繳增值稅時(shí),記入“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。按規(guī)定,該公司采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,該預(yù)收款并不含銷售房款中的預(yù)約金、誠意金或訂金,故預(yù)收款=首付款1500萬元+按揭款3000萬元+收到定金1000=5500萬元,故2月份應(yīng)預(yù)繳增值稅=5500萬/(1+11%)*3%=1486486.49元。

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅1,486,486.49

        貸:銀行存款 1,486,486.49

        9.企業(yè)交納以前期間未交的增值稅,記入“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。2月申報(bào)繳納1月增值稅時(shí),需要扣除開具發(fā)票2000萬元對(duì)應(yīng)預(yù)繳稅款540540.54元,故2月申報(bào)繳稅時(shí)只需繳納942423.26元=1482963.8-1月已開票對(duì)應(yīng)已預(yù)繳稅款540540.54元。

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅942,423.26

        貸:銀行存款 942,423.26

        10.企業(yè)在2月預(yù)繳增值稅后,需將已開發(fā)票2000萬元對(duì)應(yīng)預(yù)繳稅款從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。

        借: 應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅540,540.54

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅540,540.54

        (二)選擇簡易計(jì)稅方式

        如若房地產(chǎn)公司備案為老項(xiàng)目,則需在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)置“簡易計(jì)稅”明細(xì)科目,核算一般納稅人采用簡易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。

        例2-2:假定B房地產(chǎn)公司已備案為老項(xiàng)目,適用簡易計(jì)稅方式,在2017年1月收到首付款500萬元(其中已交房樓棟200萬元;未交房樓棟300萬元),收到按揭款300萬元(其中已交房樓棟100萬元;未交房樓棟200萬元)。收到定金200萬元(本月無定金轉(zhuǎn)房款,其中已交房樓棟100萬元,未交房樓棟100萬元),未交房樓棟預(yù)約金100萬元(本月無預(yù)約金轉(zhuǎn)定金)。本月已開發(fā)票400萬元(其中本月所收交房樓棟的全部房款300萬元,本月所收未交房樓棟的部分房款100萬元)。收到前期購買增值稅開票系統(tǒng)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)820元發(fā)票。該公司的相關(guān)增值稅會(huì)計(jì)處理如下:

        1.收到首付款、按揭款、定金、預(yù)約金:

        借:銀行存款 11,000,000

        貸:預(yù)收賬款 8,000,000

        其他應(yīng)付款 3,000,000

        2.開具增值稅發(fā)票時(shí),未交房樓棟雖已產(chǎn)生納稅義務(wù)但并不能確認(rèn)收入,未交房樓棟應(yīng)交增值稅=1000000/(1+5%)*5%=47619元,故會(huì)計(jì)處理如下:

        借:預(yù)收賬款 47,619.05

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提 47,619.05

        3.開具增值稅發(fā)票的交房樓棟,當(dāng)月已達(dá)到確認(rèn)收入條件,故對(duì)應(yīng)應(yīng)交增值稅=3000000/(1+5%)*5%=142857元,故會(huì)計(jì)處理如下:

        借:預(yù)收賬款 3,000,000

        貸:主營業(yè)務(wù)收入 2,857,142.86

        應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提 142,857.14

        4.收到前期購買增值稅開票系統(tǒng)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)820元發(fā)票,會(huì)計(jì)處理如下:

        借:管理費(fèi)用 820

        貸:其他應(yīng)收款 820

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——扣減 820

        貸:管理費(fèi)用 820

        5.未交房樓棟收到預(yù)收款時(shí)需在次月預(yù)繳稅款,則2月預(yù)繳增值稅=(未交房樓棟首付款300萬元+未交房樓棟按揭款200萬元+未交房樓棟定金100萬元+交房樓棟定金100萬元)/(1+5%)*3%=200000,故2月預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理如下:

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——預(yù)繳 200,000

        貸:銀行存款 200,000

        6.交房樓棟收到預(yù)收款時(shí)需在次月繳納稅款,則2月應(yīng)交增值稅=(交房樓棟首付款200萬元+交房樓棟按揭款100萬元)/(1+5%)*5%+開具未交房樓棟增值稅發(fā)票100萬元/(1+5%)*5%-稅控盤減免稅款820元=190476.19-820=189656.19元,企業(yè)在2月預(yù)繳增值稅后,需將已開未交房樓棟增值稅發(fā)票100萬元對(duì)應(yīng)預(yù)繳稅款28571.43元,故2月繳納增值稅的會(huì)計(jì)處理如下:

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——繳納 190,476.19

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——扣減 820

        應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——預(yù)繳 28,571.43

        銀行存款 161,084.76

        7.在2月末,可將“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——繳納”結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提”,以通過“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提”科目的余額反映已產(chǎn)生納稅義務(wù)而未繳稅的情況。

        借:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提 142,857.14

        應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——計(jì)提 47,619.05

        貸:應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅——繳納 190,476.19

        作者單位:重慶工商大學(xué)融智學(xué)院

        猜你喜歡
        交房樓棟銷項(xiàng)稅額
        句容市崇明街道:“樓棟黨員”引領(lǐng)基層治理能力提升
        運(yùn)用銷項(xiàng)稅額抵減簡化納稅申報(bào)及核算
        稅收征納(2019年2期)2019-02-20 02:47:46
        逾期交房持續(xù)性違約金訴訟時(shí)效爭議問題研究
        延期交房,是否侵權(quán)?
        試論“營改增”后若干特殊事項(xiàng)的財(cái)稅鏈接
        淺析營改增可能對(duì)建筑企業(yè)的影響
        淺析營改增可能對(duì)建筑企業(yè)的影響
        建立城市小區(qū)樓棟黨小組開創(chuàng)城市社區(qū)黨建工作新局面
        低碳世界(2016年25期)2016-03-20 08:03:27
        開發(fā)商延遲交房怎么辦
        標(biāo)準(zhǔn)地址在廣電行業(yè)資源與業(yè)務(wù)交互中的實(shí)踐演進(jìn)與展望
        揄拍成人国产精品视频| 日本成人精品一区二区三区| 亚洲黄色一级在线观看| 久久亚洲精品成人无码| 最近中文字幕完整版| 国产精品98视频全部国产| 亚洲高清激情一区二区三区| 人人妻人人澡人人爽国产| 成人免费一区二区三区| 欧美老妇多毛xxxxx极瑞视频| 午夜精品久久久久成人| 无码Av在线一区二区三区| 在线亚洲精品免费视频| 欧美熟妇另类久久久久久多毛 | 国产91中文| 免费观看成人稀缺视频在线播放| 亚洲综合在线观看一区二区三区| 亚洲av无码乱码在线观看裸奔| 一二三四在线视频社区3| 日本在线免费精品视频| 日本免费一二三区在线| 狠狠色综合7777久夜色撩人| 色综合天天网| 91精品国产乱码久久久| 亚洲av日韩av卡二| 少妇无码av无码专区线| 精品一区二区三区四区少妇| 人妻中文字幕在线一二区| 精品国品一二三产品区别在线观看| 又黄又爽又色的视频| 国产精品国产三级国产AvkTV| 国产午夜免费一区二区三区视频| 摸进她的内裤里疯狂揉她动图视频 | 久久99免费精品国产| 国产亚洲精品美女久久久m| 免费精品无码av片在线观看| 40分钟永久免费又黄又粗| 国产午夜福利av在线麻豆| 成人免费播放视频777777| 精品亚洲欧美无人区乱码| 亚欧视频无码在线观看|