劉玉新

摘要：隨著我國“營改增”政策的的全面推廣，其給我國各行各業(yè)的運(yùn)行帶來了很多的影響，作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，在全面推廣“營改增”政策的過程中，其稅收也在一定程度上受到了巨大的影響，引起了房地產(chǎn)企業(yè)的波動。本文將“營改增”改革政策給房地產(chǎn)企業(yè)及稅收工作帶來的影響進(jìn)行細(xì)致的梳理和分析，并根據(jù)實(shí)際情況提供了相應(yīng)的應(yīng)對策略，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠盡快適應(yīng)新的稅收政策，更好的發(fā)展，同時保證房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不受損害。

關(guān)鍵詞：全面營改增；房地產(chǎn)；企業(yè)稅收；影響籌劃

一、“營改增”改革政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

（一）從房地產(chǎn)企業(yè)整體情況看，影響較大

首先，由于不同企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)不同，即開發(fā)成本中土地與利息的占比不同，相關(guān)的財(cái)稅管理水平也不一致，導(dǎo)致企業(yè)稅既有上升的情況，也有下降的情況；其次，隨著“營改增”改革政策的開展，增值稅的抵扣機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)稅和應(yīng)納稅額等方面的核算精準(zhǔn)性有了更高的要求，當(dāng)然，這樣也有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的財(cái)稅管理水平；再次，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，自行購進(jìn)建筑材料可以抵扣的增值稅稅率為17%，這樣可以激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，從而提高商品房的質(zhì)量；最后，完美的體現(xiàn)了稅負(fù)公平的意義，對于毛利率多的企業(yè)多收增值稅，對于毛利率低的企業(yè)少收增值稅，對于虧損的企業(yè)則不收取增值稅，這與“營改增”前有著明顯的區(qū)別，“營改增”前，即使企業(yè)虧損，也是要繳納5%營業(yè)稅的。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)采購建筑材料方面造成的影響

從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況來看，施工中，采購建筑材料是非常重要的環(huán)節(jié)，工程的質(zhì)量和具體進(jìn)度都與其直接相關(guān)。每一項(xiàng)工程都需要進(jìn)行大量的材料采購，而由于采購材料的種類較多，很大一部分材料是從比較大的廠家和供應(yīng)商處采購獲得，這部分材料采購可以獲得增值稅發(fā)票，而還有一部分材料則是從比較小的店面獲取，這部分店面，很難獲得增值稅發(fā)票，對于這部分材料，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進(jìn)行增值稅抵扣，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本增加。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)人力成本方面造成的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行施工時，在建筑材料充足的情況下，需要建筑工人進(jìn)行施工，而一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)聘用的建筑工人主要來自農(nóng)村，也就是我們所說的農(nóng)民工，由于建筑項(xiàng)目工期的不確定，需要勞動力又多，導(dǎo)致這部分建筑工人很難固定，流動性較大，缺乏固定的勞動公司的管理，最終導(dǎo)致聘用這部分建筑工人，無法獲取增值稅發(fā)票，使得企業(yè)不得不支付一定的稅收，增加人工成本，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)銷售方面的影響

首先，銷售收入在全面開展“營改增”政策前，可能會根據(jù)不同業(yè)務(wù)使用不同的稅種，如增值稅或營業(yè)稅，這樣就會造成企業(yè)稅負(fù)存在不同。其次，在具體的銷售方式上，代理銷售和直接銷售對于收入確認(rèn)時間會存在影響，使得納稅時間存在不同。再次，從結(jié)算收款過程來看，具體銷售合同中約定的結(jié)算和收款條款，在一定程度上也會影響納稅時間的確定，使得納稅時間存在不同。最后，發(fā)票的開具時間也會影響納稅時間的確認(rèn)，對于增值稅來講，先開具發(fā)票，就需要先進(jìn)行納稅。

（五）對財(cái)務(wù)核算及管理方面的影響

隨著“營改增”政策的實(shí)施，首先受到影響的就是財(cái)務(wù)工作人員，企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要根據(jù)政策要求，對會計(jì)科目進(jìn)行基本的調(diào)整，增加相關(guān)會計(jì)科目；同時，需要對部分項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)稅分離，如收入和成本費(fèi)用等，這樣就使得會計(jì)核算更加復(fù)雜；另外，由于票據(jù)大量調(diào)整，使得發(fā)票管理的工作量陡增，如銷售發(fā)票開具、折扣處理、紅字沖抵、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”稅收風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）重視組織架構(gòu)及對財(cái)會人員的培訓(xùn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在應(yīng)對“營改增”改革政策影響的過程中，首先應(yīng)當(dāng)不斷完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，制定稅收管理相關(guān)的考核標(biāo)準(zhǔn)，同時加強(qiáng)相關(guān)管理人員的培訓(xùn)，通過提升具體人員的專業(yè)水平，培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的相關(guān)專業(yè)人才，提升其綜合素質(zhì)，進(jìn)而提升實(shí)際管理水平和質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視會計(jì)憑證及核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，保證企業(yè)納稅環(huán)節(jié)的納稅行為合法合規(guī)，同時，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部納稅管理制度，保證內(nèi)部運(yùn)行順利正常，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

（二）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理工作

在實(shí)施“營改增”政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票量會增加很多，這就要求企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票管理的工作。

首先，從開具發(fā)票的角度看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部的實(shí)際情況，梳理并規(guī)范發(fā)票開具流程，降低重復(fù)工作的發(fā)生率，從而提升相關(guān)工作效率。在確認(rèn)收到貨款的情況下，先由具體業(yè)務(wù)部門填寫發(fā)票開具申請，并建立內(nèi)部發(fā)票領(lǐng)用登記臺帳，進(jìn)行登記，便于后期進(jìn)行核對。

其次，從收取發(fā)票的角度看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確內(nèi)部要求，對于合作方提供的增值稅發(fā)票，在審核金額準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步重點(diǎn)審核發(fā)票的稅率是否與合同內(nèi)容相符，從而在這一環(huán)節(jié)規(guī)避相關(guān)的票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)。在政策允許范圍內(nèi)，涉及設(shè)備采購等業(yè)務(wù)時，施工單位需要提供增值稅專用發(fā)票，盡可能的提高進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額。

（三）重點(diǎn)關(guān)注多元化稅收優(yōu)惠政策

從減少稅負(fù)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注多元化的稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)到降低稅負(fù)的根本目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同時期的稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)一步改善實(shí)際運(yùn)營情況，采取多元化領(lǐng)域擴(kuò)展或混業(yè)經(jīng)營的模式開展工作，這樣，可能會存在部分新業(yè)務(wù)衍生出新的納稅點(diǎn)，這種情況下，需要房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員實(shí)時關(guān)注各類稅收優(yōu)惠政策，并且對其進(jìn)行具體分析，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)見底稅負(fù)的目的，保證企業(yè)利益最大化。

（四）從房地產(chǎn)銷售方面進(jìn)行稅收規(guī)劃

1.從折扣銷售的角度進(jìn)行的稅收籌劃

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品房銷售的過程中，會給購房者一定的折扣，此時的抵稅政策與發(fā)票的開具情況關(guān)系密切，一方面，如果同一張發(fā)票上分別注明銷售額和折扣額的情況，增值稅是按照折扣后的進(jìn)行征收，而如果未進(jìn)行分別注明，則折扣部分不能夠從銷售額中扣除；另一方面，如果將折扣額單獨(dú)開具發(fā)票，不管財(cái)務(wù)上如何處理，都不能夠從銷售額中扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在銷售房產(chǎn)的過程中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注銷售額及折扣額發(fā)票開具情況，已規(guī)避多計(jì)提應(yīng)納稅額的情況。

2.從銷售比例的角度進(jìn)行的稅收籌劃

現(xiàn)階段，由于現(xiàn)代生活的快節(jié)奏，導(dǎo)致精裝房的購房需求提升較大，“營改增”政策實(shí)施后，相對于未裝修的商品房來講，精裝房中的燈具、潔具及家具等裝修材料和工程都能都是可以通過獲取增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的增加精裝房的銷售比例，通過此種方式進(jìn)一步降低企業(yè)的稅負(fù)。

（五）從勞務(wù)支出角度進(jìn)行的稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其勞務(wù)支出占據(jù)的資金比例較大，因此，這方面的稅收籌劃工作也顯得格外重要。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出有兩種情況：一種是施工過程中建筑工人的支出，另一種是企業(yè)員工的支出。第一種情況只需要在實(shí)際工程實(shí)施過程中支付工資，而第二種則需要持續(xù)支付，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在繳納勞務(wù)支出稅款的環(huán)節(jié)，獲取到增值稅發(fā)票，那么就可以進(jìn)行相應(yīng)的抵扣，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)勞務(wù)支出成本，提高效益。

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（作者單位：大連世茂嘉年華置業(yè)有限公司）endprint