潘長喜

摘 要：隨著我國社會的不斷進步，房地產業(yè)取得了迅猛發(fā)展，與此同時，關于房地產市場的規(guī)范運行問題備受人們的重視。而房地產交易和權屬登記作為房地產管理工作的重要內容，必須制定健全的管理制度并貫徹實施，嚴抓工作效率，加強對工作質量的管理，從而促進房地產業(yè)的進一步發(fā)展。

關鍵詞：房地產交易；權屬管理；實踐研究

近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產市場得到了突飛猛進的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱型產業(yè)，在國家經(jīng)濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產交易與權屬管理還存在不少缺陷，給房地產市場的規(guī)劃化發(fā)展帶來極大的影響。包括權屬登記、房產銷售、房屋租賃、房產評估、市場管理等等，在管理法規(guī)、政策建設等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產交易行為，加強房地產權屬管理，成為房地產市場健康發(fā)展的關鍵。下面，本文從房地產交易與權屬管理的實踐工作出發(fā)，就房地產交易與權屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。

1、我國目前房地產交易與登記管理工作現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產開發(fā)商規(guī)模日漸增大，然而在實際的管理工作中，存在著一系列的問題，不僅侵害群眾利益，而且嚴重制約了房地產業(yè)的發(fā)展。主要問題包括：

1人口基數(shù)大，土地資源緊缺。我國是一個有著14億人口的大國，而且呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，在這種形勢之下，人均土地資源日漸減少，而且我國不斷致力于經(jīng)濟的發(fā)展，房地產業(yè)必然會在此帶動下大力發(fā)展，加快了土地資源的消耗，如此惡性循環(huán)，非常不利于房地產業(yè)的進一步發(fā)展。

2房價不斷增長。近年來，雖然老百姓的生活水平不斷提高，收入也在不斷增長，但是仍然相當多的人承擔著買房的壓力，有許多人為了買房而身兼數(shù)職，疲于奔波，鑒于此，政府采取一系列的調控措施，以此抑制房價的再漲，從而幫助老百姓解決買房問題。

3權屬登記缺失。房子作為老百姓的財產的重要組成部分，在買房時一定一定慎重選擇，并在后期謹慎管理。然而許多老百姓雖然完成了買房的心愿，但是在后期的使用過程中卻發(fā)現(xiàn)自己根本不擁有土地使用權，部分老百姓通過自己的辛勤勞動買到了房子，卻缺乏房產證。導致這種現(xiàn)象的原因除了老百姓對待土地權屬問題認識不足以外，還包括我國沒有給予權屬管理工作足夠的重視，宣傳力度過小，開展不夠全面徹底。

2、房地產交易與權屬管理存在的問題

1房地產交易中的信息不對稱。當前的房地產市場中最引人關注也最難解決的是信息的不對稱，房地產成本、質量信息的不對稱情況最為嚴重，并且有可能影響交易的公平性和公正性。

這種信息不對稱現(xiàn)象的具體表現(xiàn)是房地產的開發(fā)商和售房者掌握著有關房地產的全部信息，包括成本、質量及實際附加值信息。開發(fā)商和售房者為了達到預期的銷售效果不惜在廣告中大肆宣傳和吹噓樓盤情況，甚至會故意發(fā)布一些模棱兩可的導向性信息，對購房者產生誤導。而當購房者發(fā)現(xiàn)自己被誤導時，往往已經(jīng)完成了房地產交易，“退貨”或是索賠都極為困難。由于當前的房地產市場以期房交易為主，因此也有的購房者在購買前看到的不是真實的房屋而是模型、樣板房，這也使開放商和售房者有機會向購房者提供虛假信息。另外，二手房市場的房地產中介也是造成信息不對稱現(xiàn)象的原因之一。房地產中介與售房者、房地產中介與購房者之間都存在著利益的沖突，這些利益沖突使信息的不對稱和封閉成了必然，也嚴重影響著房地產市場的健康發(fā)展。

信息不對稱的現(xiàn)象對各種交易都會造成負面的影響，尤其是像房地產這樣大宗商品交易更是會造成獲取信息較少一方的經(jīng)濟損失，而信息較少的一方往往是購房者。一方面由于購房者對房地產的具體情況不了解，就有可能被售房者欺騙而支付遠高于實際價值的價格，而售房者謀取不正當、不正常的超高利潤。另一方面則有可能造成劣幣驅逐良幣的現(xiàn)象使房地產市場發(fā)展乏力。

2房地產權屬管理法律、體制不完善。我國目前在房地產歸屬方面的問題主要是由于相關法律法規(guī)的缺位。目前的房地產交易主要依靠民事法律和法規(guī)的約束，但這些法律法規(guī)的理解并不統(tǒng)一，也不夠完善。另一方面，房地產的權屬管理包括權屬登記、檔案管理等多個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)往往存在著多頭行政、多頭管理的現(xiàn)象。多頭管理造成各部門都管又都管不著，信息極度分散，地域管理交叉，權屬審查和管理的嚴密性、安全性、公正性不足，權屬管理的權威和公信力受影響。多頭管理的現(xiàn)狀也造成了不同部門、不同地域的權屬登記效力不統(tǒng)一，管理混亂。這也是權屬管理中的一個重要問題，也是引發(fā)沖突的主要原因。

3、房地產交易與權屬管理規(guī)范化策略

1房地產交易管理規(guī)范化策略

在房地產交易過程中，房地產開發(fā)商、房地產中介、售房者都有著社會責任，但在社會責任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責任，尤其是社會誠信問題。當前房地產交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產開發(fā)商、房地產中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權益進行有效的保護，應當也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產交易環(huán)境。實際上，房地產交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產市場的健康發(fā)展，再如房地產中介市場的混亂問題，政府應當加強管理，培育起誠實守信的中介行業(yè)。

2房地產權屬管理策略

權屬管理是房地產管理與現(xiàn)代房地產制度的重要基礎，雖然我國當前涉及權屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒有專業(yè)的房地產權屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強權屬管理，當前應當建立起統(tǒng)一的權屬登記與檔案管理制度，將權屬登記和檔案管理與行政機關職能合為一體，避免多個機關負責登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機構，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時，在權屬管理上，要加強實質性的審查管理，保證權屬內容關際權利相一致，保證權屬管理的公信力。雖然實質審查會使權屬管理程序更為復雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關來提升實質性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權屬管理的公信能力，保證當事人的合法權益。

結束語

綜上所述，房地產交易市場的規(guī)范還需要一些時間。同時，也不能僅僅將目標著眼于有限的形式和種類來尋找規(guī)范房地產交易的手段，而是要著眼于相應的制度建設，通過相應的制度建設對房地產交易過程以及后續(xù)的權屬管理進行規(guī)范，確保房地產交易的公平、公正和公開，確保權屬管理具有實效性和公信力。

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