葛瑞華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售階段取得的收入在當(dāng)年的會(huì)計(jì)核算和所得稅的處理，在完工階段對(duì)預(yù)售階段的收入進(jìn)行的會(huì)計(jì)處理和所得稅調(diào)整處理。

關(guān)鍵詞：企業(yè)所得稅;匯算清繳;房地產(chǎn);特定業(yè)務(wù)

每年匯算清繳是企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須要做的重要工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)由于銷(xiāo)售商品的特殊性，比其他行業(yè)還要多一項(xiàng)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拿地到最終銷(xiāo)售完畢經(jīng)歷的周期比較長(zhǎng)，在不同階段取得的銷(xiāo)售房款有著不同的會(huì)計(jì)核算和涉稅處理規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段取得的預(yù)售房款，會(huì)計(jì)核算時(shí)計(jì)入了“預(yù)收賬款”，是不是會(huì)計(jì)上沒(méi)有計(jì)入收入類(lèi)科目，在所得稅匯算時(shí)就不用處理呢？房產(chǎn)竣工驗(yàn)收進(jìn)入完工階段，在完工階段“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，是不是轉(zhuǎn)入收入年度才一并繳納企業(yè)所得稅呢？

會(huì)計(jì)核算和稅法規(guī)定在很多方面都有較大差異，房地產(chǎn)行業(yè)由于自己商品的特殊性，預(yù)收房款的稅會(huì)差異較為突出。預(yù)收房款的稅會(huì)差異如何進(jìn)行調(diào)整，國(guó)家稅務(wù)總局在2009年31號(hào)文件第九條及第十二條對(duì)這個(gè)預(yù)收賬款業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)定的較為詳細(xì)。

在預(yù)售階段稅法規(guī)定對(duì)取得的預(yù)售房款按一個(gè)確定的毛利率調(diào)增，由于預(yù)收房款繳納的稅金進(jìn)行調(diào)減。在完工階段將2015按確定毛利率調(diào)增的毛利額進(jìn)行調(diào)減，對(duì)2015年調(diào)減的預(yù)收款繳納的稅金進(jìn)行調(diào)增。

對(duì)這個(gè)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整通過(guò)下面的案例讓大家有一個(gè)較為清晰的了解。

某房地產(chǎn)企業(yè)基本情況：機(jī)構(gòu)在省會(huì)城市，開(kāi)發(fā)的X項(xiàng)目在機(jī)構(gòu)所在地，稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率20%，土地增值稅預(yù)征率2%，企業(yè)所得稅預(yù)征率3.25%。

一、預(yù)售階段2015年

2015年X項(xiàng)目五證齊全開(kāi)始銷(xiāo)售，收到預(yù)售房款6000萬(wàn)元存入銀行，當(dāng)年未完工。按照稅法規(guī)定，6000萬(wàn)元預(yù)收賬款需繳納七種稅費(fèi)。

會(huì)計(jì)處理：

借：“應(yīng)交稅費(fèi)-企業(yè)所得稅 195” “應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 300”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城建稅21”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加9”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6”“應(yīng)交稅費(fèi)-土地增值稅120”“管理費(fèi)用-印花稅3” 貸：銀行存款654

注：2016年財(cái)政部22號(hào)文件規(guī)定2016.5.1日后印花稅計(jì)入“稅金及附加”科目。

2015年匯算清繳時(shí)填寫(xiě)A105010年度納稅申報(bào)表。

在行次列找到第23行，銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的收入，填入6000萬(wàn)元;24行銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額填入1200萬(wàn)元=6000×20%，25行填入456萬(wàn)元=（300+21+9+6+120）萬(wàn)元，填完上述數(shù)據(jù)后，第22行顯示744萬(wàn)元=1200萬(wàn)元-456萬(wàn)元

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示744萬(wàn)元，第3列“調(diào)增金額”顯示744萬(wàn)元。

2015年房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用500萬(wàn)。

表1數(shù)據(jù)的填列是根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2009年31號(hào)文件九和十二條以及2014年所得稅納稅申報(bào)表填表說(shuō)明進(jìn)行分析計(jì)算填列的。

二、完工階段2016年

2015年預(yù)售階段的預(yù)收賬款6000萬(wàn)元以及由此產(chǎn)生的未計(jì)入2015年損益的456萬(wàn)元“營(yíng)業(yè)稅金及附加”在2016匯算時(shí)需要調(diào)整。為了準(zhǔn)確計(jì)算及表格表述明了，我們對(duì)2016年其他業(yè)務(wù)不在分析，視同沒(méi)有發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)，只對(duì)預(yù)收賬款及對(duì)應(yīng)繳納稅金這個(gè)特定業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。需要特別說(shuō)明的是2016年完工交房，房地產(chǎn)企業(yè)要將2015年繳納的稅金及附加456萬(wàn)元計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”會(huì)計(jì)科目;參與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的計(jì)算。預(yù)售的6000萬(wàn)元收入轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”6000萬(wàn)元。

會(huì)計(jì)處理：

借：“營(yíng)業(yè)稅金及附加456” 貸：“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅300”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城建稅21”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加9”“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6”“應(yīng)交稅費(fèi)-土地增值稅120”

借：預(yù)收賬款 6000 貸：銀行存款6000

上述處理對(duì)應(yīng)的納稅調(diào)整為：2015年調(diào)減的456萬(wàn)，2016年調(diào)增;2015年調(diào)增的1200萬(wàn)，2016年調(diào)減。

2016年匯算清繳時(shí)，填寫(xiě)表單A105010在行次列找到第27行，未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入，填入6000萬(wàn)元;28行轉(zhuǎn)回銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額填入1200萬(wàn)元=6000×20%，29行填入456萬(wàn)元=（300+21+9+6+120）萬(wàn)元，填完上述數(shù)據(jù)后，第26顯示744萬(wàn)元=1200萬(wàn)元-456萬(wàn)元，21行顯示-744萬(wàn)元。

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示-744萬(wàn)元，第4列“調(diào)減金額”顯示-744萬(wàn)元。

在申報(bào)主表第16行自動(dòng)顯示數(shù)據(jù)744萬(wàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的特定業(yè)務(wù)的匯算清繳，經(jīng)過(guò)案例的分析及報(bào)表的填寫(xiě)已經(jīng)完成。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2007）.

[2]《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]年31號(hào).

（作者單位：中稅聯(lián)眾河北稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）