程杉杉

摘要：隨著2014年新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，越來越多的公司選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。本文將通過圖表展現(xiàn)目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式的應(yīng)用現(xiàn)狀，總結(jié)投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題。然后分析公司的投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的動(dòng)機(jī)和目前應(yīng)用少的原因從而提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);CAS39

一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義

2006年2月，我國財(cái)政部制定了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。第一次明確提出投資性房地產(chǎn)的概念，作為單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。后來隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟以及受到經(jīng)濟(jì)全球化影響越來越大，很多行業(yè)學(xué)者和會(huì)計(jì)工作者都開始更多地關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)問題。同時(shí)我國的財(cái)政部于2012年就公允價(jià)值計(jì)量尋求了各方的意見，并于2014年頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 39 號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡稱CAS39）。CAS39在若干具體方面對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量做出了相關(guān)規(guī)定，明確了有序交易、主要和最有利市場(chǎng)、估值技術(shù)和公允價(jià)值的三個(gè)層次等內(nèi)容。不僅對(duì)06年準(zhǔn)則的缺陷和不足進(jìn)行補(bǔ)充，也明確說明估值技術(shù)的詳細(xì)內(nèi)容，填補(bǔ)了我國相關(guān)理論的空白，同時(shí)提高了其在實(shí)際應(yīng)用中的規(guī)范性，為企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供了更好的操作指南。

二、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）總體應(yīng)用分析

在2006年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首次引入公允價(jià)值的概念，并賦予企業(yè)選擇計(jì)量方式的權(quán)利。然而從2007年以來采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻并不多。下表是筆者收集的2007年至2014年的我國上市公司年報(bào)整理得到的數(shù)據(jù)，從表1中可以看出，擁有投資性房地產(chǎn)的公司比例幾乎都在40%左右徘徊，雖然采用公允價(jià)值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在5%以下。因此即使總體趨勢(shì)是不錯(cuò)的，但是數(shù)量占總體比例是不容樂觀的。不過值得一提的是2014年CAS39的頒布使很多上市公司擁有了信心，通過查詢大量資料了解到在2015年轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的就已經(jīng)有泰禾集團(tuán)、贊宇科技、美盈森、物產(chǎn)中大、利爾達(dá)五家上市公司，可見轉(zhuǎn)換計(jì)量方式的公司在穩(wěn)步增加。（見表1）

（二）投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題

1.選擇采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)很少

事實(shí)上，有些房地產(chǎn)所在市場(chǎng)活躍，并且市場(chǎng)價(jià)值容易確定的公司也不愿意選擇這種新興計(jì)量模式。還有一些在香港和內(nèi)地同時(shí)上市的A+H股，公司的投資性房地產(chǎn)在香港采用公允價(jià)值計(jì)量，而在內(nèi)地卻采用成本模式計(jì)量。

2.上市公司隨意變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

例如ST聯(lián)合（現(xiàn)更名國旅聯(lián)合）2012年經(jīng)過董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)審議批準(zhǔn)將歷史成本模式改為公允價(jià)值計(jì)量，政策執(zhí)行是2012年第四季度，然而2013年因?yàn)槠髽I(yè)不能長期可靠地取得其公允價(jià)值，所以依舊采用成本模式計(jì)量，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定一旦公司采用公允價(jià)值計(jì)量就不能轉(zhuǎn)回成本模式計(jì)量了。因此如果公司沒有確鑿依據(jù)能長期可靠地獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的話，就不應(yīng)該變更會(huì)計(jì)政策來對(duì)其計(jì)量。公司沒有深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，沒有遵循會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性的原則。然而此次行為并沒有得到證監(jiān)會(huì)的相關(guān)處罰。除此之外方大集團(tuán)在2013年的年報(bào)中顯示該集團(tuán)對(duì)于投資性房地產(chǎn)同時(shí)采取兩種計(jì)量方式，既有公允價(jià)值計(jì)量也有成本模式計(jì)量，但是按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，對(duì)投資性房地產(chǎn)只能選用一種計(jì)量方式，很明顯該公司沒有遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)該統(tǒng)一計(jì)量方式。

3.借變更計(jì)量模式從而操縱利潤

監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致部分公司通過變更計(jì)量模式以求粉飾業(yè)績、操縱利潤的現(xiàn)象發(fā)生。例如冠福家用在2010年、2011年連續(xù)兩年虧損，2012年扭虧無望的情況下變更為公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，順利保殼。有不少和冠福家用這樣的公司企圖通過公允價(jià)值計(jì)量達(dá)到盈余管理的效果，應(yīng)該引起相關(guān)監(jiān)管部門的重視。

三、投資性房地產(chǎn)選用公允價(jià)值模式計(jì)量的動(dòng)因分析

（一）提供質(zhì)量更高的會(huì)計(jì)信息

因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告的目的就是給投資者揭示更有效的信息。毋庸置疑，成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。而通過采用公允價(jià)值計(jì)量的話更能如實(shí)地反映其真實(shí)價(jià)值，為投資者做出正確的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過發(fā)行新股、向銀行貸款來實(shí)現(xiàn)。由于發(fā)行新股程序復(fù)雜等原因，企業(yè)傾向于選擇通過貸款獲取資金需求，而銀行一般通過審查企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能貸款。公司在采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后可以降低資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到美化指標(biāo)的目的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市價(jià)通常高于歷史成本，變更計(jì)量模式后能增加資產(chǎn)價(jià)值和企業(yè)利潤。

（三）改善公司經(jīng)營業(yè)績

釆用公允價(jià)值模式計(jì)量的公司不需要像歷史成本模式下那樣對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，在會(huì)計(jì)期末時(shí)候要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間進(jìn)行調(diào)整，將差額計(jì)入當(dāng)期損益。因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)上投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格高于歷史成本，通過變更計(jì)量模式可以顯著增加當(dāng)期的企業(yè)利潤。在之后的會(huì)計(jì)期間如果公司的投資性房地產(chǎn)升值，也可提高公司業(yè)績。

四、企業(yè)較少采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因

（一）準(zhǔn)則規(guī)定過于嚴(yán)格

由于我國不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致公允價(jià)值很難確定。所以監(jiān)管方在公允價(jià)值的會(huì)計(jì)處理時(shí)較為謹(jǐn)慎，只有達(dá)到特定前提時(shí)才可以采用公允價(jià)值計(jì)量。為了避免上市公司操作利潤，在公允價(jià)值相關(guān)的準(zhǔn)則上要求較為苛刻，重點(diǎn)體現(xiàn)在：1.采用公允價(jià)值模式的要求是一定要有活躍的房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)以及能夠從該市場(chǎng)上獲得同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格等信息。2.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式一旦變更為公允價(jià)值模式不能轉(zhuǎn)回成本模式。所以企業(yè)一旦變更計(jì)量模式則沒有反悔的機(jī)會(huì)，企業(yè)如果無法取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值該如何處理，這都是企業(yè)需要思考的問題。過于嚴(yán)格的條件，導(dǎo)致公司在對(duì)投資性房地產(chǎn)是否變更計(jì)量模式的考慮上很慎重。

（二）公允價(jià)值難以取得且估值成本高

對(duì)于成本模式的計(jì)量，公司只需在原始成本的基礎(chǔ)上按期計(jì)提折舊或攤銷，而且會(huì)計(jì)期末不用進(jìn)行納稅調(diào)整。然而采用公允價(jià)值計(jì)量，在每次會(huì)計(jì)期末都要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，企業(yè)通常聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估投資性房地產(chǎn)并出具評(píng)估報(bào)告，由于現(xiàn)在我國相關(guān)人才稀缺，評(píng)估費(fèi)用較高，每年需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用等于增加企業(yè)的經(jīng)營成本。所以企業(yè)不僅難以取得符合要求的公允價(jià)值，還增加了企業(yè)成本。

（三）影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定性

在選擇公允價(jià)值計(jì)量以后，賬面價(jià)值在企業(yè)會(huì)計(jì)期末編制報(bào)表時(shí)都要被做相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)投資性房地產(chǎn)升值時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)收益計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)利潤也會(huì)增加。但是如果投資性房地產(chǎn)貶值時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損失也會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)的利潤便會(huì)減少。近幾年來我國加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格未來走勢(shì)變幻莫測(cè)。所以在公允價(jià)值模式下，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下滑，會(huì)加大企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定，公司也要承擔(dān)這部分的損失，無形中給管理者帶來很大壓力。

（四）增加企業(yè)的所得稅費(fèi)用

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，選擇成本模式計(jì)量后折舊就要被計(jì)提或攤銷，這部分的折舊或攤銷可以在稅前扣除，從而形成“稅盾”效應(yīng)。而變更計(jì)量模式后就不用計(jì)提的這部分相當(dāng)于喪失了抵稅的效果，間接增加了稅收成本。同時(shí)，雖然一般情況下，稅法在會(huì)計(jì)期末確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，其賬面價(jià)值所產(chǎn)生的增值或減值可以不予考慮。但特殊情況下，企業(yè)需要進(jìn)行計(jì)稅調(diào)整，而這一調(diào)整過程也有可能增加企業(yè)成本。

五、對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)建議

（一）完善相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)

CAS39的出臺(tái)后對(duì)公允價(jià)值的披露要求方面與之前相比有了更詳細(xì)的規(guī)范，但是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的披露方面與國外的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比仍不夠全面具體，同時(shí)對(duì)于成本模式的資產(chǎn)減值問題卻沒有獲得關(guān)注。除此之外，還有像ST聯(lián)合從公允價(jià)值模式又轉(zhuǎn)回成本模式的行為也是違背了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，然而并沒有得到相應(yīng)處罰。這些準(zhǔn)則存在的漏洞容易讓有些企業(yè)有機(jī)可乘。因此我們國家投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)需要進(jìn)一步進(jìn)行改善。

（二）相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管和審查的力度

一些公司在改變后續(xù)的計(jì)量模式后，使成本模式下隱藏的增值部分釋放出來，在短期內(nèi)快速形成改善經(jīng)營狀況和轉(zhuǎn)虧為盈的假象，從而在某些方面誤導(dǎo)投資者。這種企業(yè)通過改變計(jì)量模式進(jìn)行利潤操縱的行為需要引起監(jiān)察機(jī)構(gòu)的重視。一方面要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的披露信息進(jìn)行全面審查，另一方面要提高監(jiān)管部門對(duì)違反準(zhǔn)則的上市公司的懲罰力度才能維持良好的市場(chǎng)環(huán)境。

（三）健全活躍成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，再基于新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，選用公允價(jià)值計(jì)量后都會(huì)極大地提高利潤和凈資產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)然一旦行業(yè)受到不利影響，也會(huì)加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利潤波動(dòng)，造成無法控制的反效果。同時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求計(jì)價(jià)模式的不可逆轉(zhuǎn)變，一旦變更會(huì)計(jì)政策后無法轉(zhuǎn)回，同時(shí)后續(xù)也不能再利用此手段獲取盈余管理的機(jī)會(huì)。因此公司只有在市場(chǎng)環(huán)境成熟，房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定的狀態(tài)下，可以合理獲得投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)才能變更計(jì)量模式。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)需要提高評(píng)估質(zhì)量和技術(shù)

通過上文分析可以看到企業(yè)很少采用公允價(jià)值計(jì)量模式的很大部分原因在于公允價(jià)值獲取成本高。除了是由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍，另一方面就是因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)人才缺乏，評(píng)估成本高。評(píng)估機(jī)構(gòu)主要需要做到以下幾點(diǎn)：（1）完善資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。資產(chǎn)評(píng)估人員重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估值技術(shù)理論與應(yīng)用的研究，提高估值技術(shù)。（2）提高評(píng)估質(zhì)量，執(zhí)行嚴(yán)格的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度。（3）注重資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)工作的結(jié)合，并將評(píng)估結(jié)果納入審計(jì)業(yè)務(wù)，在評(píng)估報(bào)告里發(fā)表審計(jì)意見。

（五）企業(yè)提高自身發(fā)展能力

當(dāng)然企業(yè)自身也要提高后續(xù)成本的承受能力，在年報(bào)中強(qiáng)化對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露，除此之外，也應(yīng)當(dāng)提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)水平，了解公允價(jià)值的使用方法。企業(yè)要立足自身發(fā)展需求同時(shí)兼顧市場(chǎng)環(huán)境變化，正確地選擇適用自己公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式才能得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。

六、總結(jié)

公允價(jià)值計(jì)量作為國際通用的計(jì)量方式，既可以改進(jìn)公司經(jīng)營狀況，又可以使投資者更好地掌握公司的真實(shí)信息。根據(jù)前面分析能夠看到2007-2014年我國持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)采取公允價(jià)值計(jì)量仍然很少。首先是因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境還不夠健全，公允價(jià)值獲取難度大，評(píng)估成本高;另一方面CAS39對(duì)于公允價(jià)值的應(yīng)用規(guī)定了一些限定要求。2014年新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后對(duì)公允價(jià)值的披露要求更嚴(yán)格，現(xiàn)如今國家出臺(tái)更多的調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)影響變化波動(dòng)大。企業(yè)估計(jì)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的選擇上繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是毋庸置疑的是公允價(jià)值將來一定會(huì)變成重要的計(jì)量屬性。

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（作者單位：安徽醫(yī)科大學(xué)）