唐偉

【摘要】在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的十分重要，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了促進(jìn)的作用，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一。經(jīng)過(guò)許多的研究表明，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律與影響因素進(jìn)行研究，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著重要作用。

【關(guān)鍵詞】影響因素 房地產(chǎn)波動(dòng) 應(yīng)對(duì)對(duì)策

一、引言

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。在時(shí)代的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來(lái)越重要的作用。然而近十年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的速度超乎所有人的意料，致使了想買房的人與房地產(chǎn)的投資商無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)完全的掌握。如果說(shuō)可以對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律加以掌握，就可以對(duì)消費(fèi)的需求形成一種健全的引導(dǎo)機(jī)制，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)波動(dòng)頻率過(guò)大形成有效的抑制，同時(shí)對(duì)居民住房的消費(fèi)形成正確的引導(dǎo)。從源頭上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)是類似的，其自身發(fā)展就具有一定的波動(dòng)性。

二、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的主要因素

在如今，面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安的現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響的因素有很多。然而必須對(duì)這些因素經(jīng)過(guò)正規(guī)渠道的處理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行剖析。同時(shí)是解決我國(guó)房地產(chǎn)投資者與需求者之間關(guān)系的契機(jī)。而經(jīng)過(guò)多年的研究與調(diào)查，影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素有以下兩個(gè)：

（一）外在因素

1.金融融資。根據(jù)金融學(xué)的專業(yè)知識(shí)可以知道，房地產(chǎn)的開發(fā)與金融資本的支持二者之間有著密切的聯(lián)系。在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中，采取的是貸款投資的方法，從而對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)運(yùn)行程序進(jìn)行展開。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行深入的分析之后就可以知曉，房地產(chǎn)本身屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)范疇，房地產(chǎn)的發(fā)展與存在的根本就是資金的大量注入。

2.土地資源。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律進(jìn)行研究之后，得出結(jié)論，在房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，具體受到市場(chǎng)影響的因素有兩種：就是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。二者在名字上雖然只有數(shù)字的差別，但是其內(nèi)容劃分與概念截然不同。對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在開發(fā)的過(guò)程中，我國(guó)的政府有關(guān)部門會(huì)將土地資源交予給房地產(chǎn)進(jìn)行交易，同時(shí)賦予開發(fā)商對(duì)土地?fù)碛刑幚頇?quán)，這個(gè)時(shí)候，土地就已經(jīng)變成了真正意義上的交換商品，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)的交換價(jià)值。而對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)：供需雙方所交易的商品，已經(jīng)在向著土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)方向在發(fā)展。而在對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行研究的時(shí)候，土地是一項(xiàng)重要的參考因素。

3.市場(chǎng)主導(dǎo)。對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全方面的分析后可以知道，房地產(chǎn)自身的需求變化與房?jī)r(jià)的變化之間有著密切的聯(lián)系，嚴(yán)重的甚至還會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的順利擴(kuò)張。從另一個(gè)角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求在不斷的進(jìn)行變化，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)商品房的面積也在不斷的發(fā)生著變化，從這個(gè)角度說(shuō)，這些情況對(duì)人們預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)有著幫助的作用。

4.政府調(diào)控。政策主要影響的，是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)政政策，尤其是那些敏感程度較大的經(jīng)濟(jì)體制，貨幣政策以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的變革，政府的發(fā)展以及地區(qū)的發(fā)展政策等等。除此之外，上述政策因素同時(shí)也被稱作，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性措施。使用宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的影響。

（二）內(nèi)在因素

1.供求雙方的矛盾。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并使之出現(xiàn)波動(dòng)的根本性內(nèi)在因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。在市場(chǎng)中，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，供求雙方的變動(dòng)頻率是非常頻繁的。房地產(chǎn)之所以能夠迅猛的進(jìn)行著發(fā)展，與消費(fèi)者的不斷支持與跟進(jìn)是密不可分的。如果沒(méi)有消費(fèi)者的持續(xù)支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必要跌入下行區(qū)間。同時(shí)因我國(guó)房地產(chǎn)的供給總量，受到管理，勞動(dòng)，技術(shù)以及資金等諸多因素的影響，從而會(huì)出現(xiàn)劇烈的收縮或者擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。對(duì)我國(guó)而言，房地產(chǎn)的供給變化要強(qiáng)于需求的變化，供求線的波動(dòng)與需求線相比處于落后的位置。因此，對(duì)于房地產(chǎn)的需求與供給曲線的平衡狀態(tài)來(lái)說(shuō)，只是暫時(shí)的。

2.不穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的關(guān)鍵性內(nèi)因就是不斷波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格。因在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，存在著一定的盲目性與投機(jī)性，所以房地產(chǎn)價(jià)格容易出現(xiàn)不規(guī)則的上漲，持續(xù)不規(guī)則的上漲勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的投資有著較高的回報(bào)率。在這種情況下，會(huì)刺激更多的房地產(chǎn)商進(jìn)行更多資金的投資，同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)的交易量也在不斷上升，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。就現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，此時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商與相關(guān)企業(yè)都能夠取得相當(dāng)高的收益，但此時(shí)的房地產(chǎn)供求關(guān)系是處于一定的畸形狀態(tài)，這種繁榮存在著一定的泡沫。可以說(shuō)，現(xiàn)階段的繁榮是以未來(lái)的房地場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展為代價(jià)而取得的惡性短期效益。同時(shí)也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退埋下了種子。

3.房地產(chǎn)的投資。房地產(chǎn)投資是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響的本質(zhì)性因素。同時(shí)房地產(chǎn)投資也被譽(yù)為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要原動(dòng)力。也就是說(shuō)，只要房地產(chǎn)的投資增加，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的擴(kuò)張，并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向繁榮。一旦降低對(duì)房地產(chǎn)的投資，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條與落敗是注定的。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與投資變動(dòng)是具有一定的共振性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期相比起來(lái)，更加活躍。

三、對(duì)應(yīng)的相關(guān)措施

（一）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控力度

想要對(duì)因市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)的變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行遏制，就需要對(duì)我國(guó)市場(chǎng)的控制力度進(jìn)行加強(qiáng)。我國(guó)需要對(duì)因價(jià)格的變化，而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的問(wèn)題，進(jìn)行正確的分析與區(qū)別。國(guó)家有義務(wù)對(duì)不斷波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，這不是要求政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一味的遏制。特別是在房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)處在正常的范圍內(nèi)，此時(shí)政府無(wú)需對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。事實(shí)表明，在房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的時(shí)候，變動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著推動(dòng)作用。

（二）完善地產(chǎn)投資的相關(guān)政策建設(shè)

首先要結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，選擇性的對(duì)政策進(jìn)行選用。借此機(jī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行改善，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展進(jìn)行保證。在制定相關(guān)政策時(shí)，對(duì)投資主體要首先進(jìn)行明確，從而確保產(chǎn)權(quán)分明，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)中各項(xiàng)職責(zé)進(jìn)行落實(shí)，防止出現(xiàn)不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有效的控制，并時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)的投資合理化有著促進(jìn)作用。

（三）建立健全房地產(chǎn)金融體制

第一要完善并健全多元化的房地產(chǎn)融資途徑。第二就是結(jié)合現(xiàn)階段的我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況，構(gòu)建出全新的房地產(chǎn)多元化融資機(jī)制。第三就是對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行完善。

（四）做好市場(chǎng)調(diào)查，做到理性投資

如想做到理性化投資，需要做到以下幾點(diǎn)：第一，明確投資主體的結(jié)構(gòu)，這對(duì)于我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)周期有著不可估計(jì)的價(jià)值。第二，要時(shí)刻關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模。以保障我國(guó)房地產(chǎn)的投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展接軌。第三，將投資結(jié)構(gòu)合理化。第四，要不斷的完善與規(guī)范政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義不言而喻。科學(xué)的對(duì)企業(yè)與政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，同時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行積極的，健康的引導(dǎo)，可以促使房地場(chǎng)行業(yè)能夠平穩(wěn)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)多項(xiàng)研究表明，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律與主要因素進(jìn)行研究與分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展有著引導(dǎo)作用。

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