周詩敏

摘要：隨著經(jīng)濟形勢的日漸發(fā)展，在市場經(jīng)濟的影響下我國經(jīng)濟正向著均衡多樣的方向發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正處于不斷發(fā)展演變得過程中，投資性房地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的投資方式。投資性房地產(chǎn)主要是通過房地產(chǎn)購買和建筑物出租等方式來獲得資產(chǎn)性的增值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的多樣化發(fā)展，對投資性房地產(chǎn)的會計核算方法也相應的提出了更高的要求。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 核算方法 思考研究

近年來市場經(jīng)濟的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自由支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置的，可自由支配的地資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或者準備待高價時賣出，以此獲取較高收益。國家財政部于2006年2月15日出臺了新的會計準則體系，其中提到了投資性房地產(chǎn)的概念。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。也就是指企業(yè)為投資目的、而不是為自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。在新會計準則中不僅明確了投資性房地產(chǎn)的概念，而且還規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的的核算方法。

一、投資性房地產(chǎn)的核算范圍

從持有的目的看，為長期資本增值持有而不是在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地，尚未確定未來用途的土地，企業(yè)擁有（或在融資租賃下持有）并在一項或者多項經(jīng)營租賃下租出的空間建筑物均屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)如有某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或者資本增值，另外一部分則用于商品或者勞務的生產(chǎn)或供應，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應分別核算，即分別作為投資性房地產(chǎn)部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產(chǎn)或供應，或用于管理目的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。對那些為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或者開發(fā)活動完成之前的房地產(chǎn)，應作為在建工程之前核算，待建造或開發(fā)活動完成時，轉為投資性房地產(chǎn)。而對于那些有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)、或為第三方在建或者在開發(fā)的房地產(chǎn)、白用房地產(chǎn)（包括持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為的房地產(chǎn)）、雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處理的自用房地產(chǎn)則應安排除在投資性房地產(chǎn)之外。

二、投資性房地產(chǎn)的會計核算

（一）投資性房地產(chǎn)的計量

投資性房地產(chǎn)初始應按其成本計量，交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關科目。自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開發(fā)完工日的成本。借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實際成本，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關科目。對企業(yè)原來已入“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記入“無形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質的土地使用權，比照房地產(chǎn)用途改變時轉換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超出了原先的估計，視為對投資性房地產(chǎn)進行改良，應當將其記入投資性房地產(chǎn)的賬面價值；反之，應當計入當期費用。

（二）公允價值模式與成本計量模式

首先，明確兩個計量模式的相關含義。公允價值計量模式的含義在資產(chǎn)計價究竟是價值還是價格的問題上，價值計量與價格反映并不矛盾。從貨幣作為統(tǒng)一的計量尺度以來，資產(chǎn)計價就是價值計量，而價值計量的結果是價格。公允價值計量模式在本質上是強調對資產(chǎn)客觀價值的計量。對資產(chǎn)公允價值計量的結果是資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。公允價值計量模式的創(chuàng)意一是資產(chǎn)計價必須堅持客觀價值計量，價格要能真正反映資產(chǎn)客觀價值；二是資產(chǎn)計價必須立足于現(xiàn)在時點，堅持動態(tài)的反映觀。因此，公允價值概念的指導思想是要求真實和公允。公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易理性雙方充分考慮。所謂的會計計量模式是指針對會計對象的內在數(shù)量關系進行衡量、計算和確定，將其轉化為以貨幣表現(xiàn)的財務信息和其他信息，以綜合反映企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流動狀況，也即完成了在資產(chǎn)負債表、利潤表與現(xiàn)金流量表中確認和計量有關財務報表要素，而確定其貨幣金額的過程。

（三）投資性房地產(chǎn)的日常估算

投資性房地產(chǎn)的日常估算分為兩類，成本模式計量和公允價值模式估算。

成本模式估算是當取得租金收入時，借記方“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務收入”；按當期應計算的折舊或攤銷金額，借記“其他業(yè)務支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“累計折舊”，如是無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)“。公允價值模式計量是取得資金收入的會計處理問題。每個會計期末，應把投資性房地產(chǎn)的公允價值和賬面價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額借記“其他業(yè)務支出”，貸記“投資性房地產(chǎn)”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“營業(yè)外收入”。

三、結語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，相關規(guī)定的逐步完善，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進行發(fā)展的過程中，可能會遇到相關新準則的約束，進而影響到在企業(yè)內部的財務管理，會計工作等方面出現(xiàn)一定的問題。因此有關投資性房地產(chǎn)企業(yè)應積極得對相關問題進行解決，明確公允價值的計量方法和成本計量方法以及各個相關的應用方法，保障投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以順利的發(fā)展下去，為我國的經(jīng)濟建設貢獻出自己的一份力量。