馮薇　李欣澄　曹玲玲

[提要] 學(xué)區(qū)房作為一種稀缺資源，價(jià)格居高不下且持續(xù)上漲。鹽城市市區(qū)是優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū)域，本文通過pest模型分析市區(qū)小學(xué)和初中學(xué)區(qū)房價(jià)格成因，并提出可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；學(xué)區(qū)房價(jià)格；義務(wù)教育

基金項(xiàng)目：江蘇高校哲學(xué)社會科學(xué)基金資助項(xiàng)目：“供給側(cè)改革背景下農(nóng)村金融扶持農(nóng)村電商發(fā)展的有效路徑研究——基于江蘇省農(nóng)村電商示范村的調(diào)查數(shù)據(jù)”（編號：2016SJD790049）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年5月4日

鹽城市市區(qū)由亭湖區(qū)和鹽都區(qū)組成，是鹽城市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)的中心，位于江蘇省東部、黃海之濱。全區(qū)常住人口中共有家庭戶口277，417戶。因2015年二孩政策全面實(shí)施，0～14歲人口的比重較2010年第六次全國人口普查上升0.58個(gè)百分點(diǎn)，隨之而來，家長首當(dāng)其沖考慮的便是孩子的教育。家長為了孩子不輸在起跑線上，購買學(xué)區(qū)房成了不二的選擇，以圖“曲線擇?！?，于是房地產(chǎn)和教育的組合應(yīng)運(yùn)而生。

一、鹽城市市區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格現(xiàn)狀

（一）鹽城市市區(qū)平均房價(jià)走勢。2016年2月至今商品房價(jià)格增長雖然起伏不定，但總體上呈增長態(tài)勢。11月中旬房價(jià)激增平均漲價(jià)2，000元/平方米，漲幅約有35.09%。這是近年來鹽城房價(jià)的一次大爆發(fā)。究其原因：其一，2016年12月30日鹽城內(nèi)環(huán)高架通車，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施功能，改善了區(qū)域交通狀況，加快了高新區(qū)建設(shè)，提高了城市品位；其二，2016年全年的CPI上漲了2%，縱觀全年是呈“U”型走勢，通貨膨脹壓力更為顯著；其三，隨著一二線城市房價(jià)不斷創(chuàng)造歷史高點(diǎn)，房地產(chǎn)市場投機(jī)者太多，房地產(chǎn)成了“投機(jī)商品”。綜上雖然數(shù)據(jù)有虛高的態(tài)勢，但是2017年鹽城房價(jià)繼續(xù)上漲還是大勢所趨。

（二）鹽城市市區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格分布。如表1所示，市區(qū)內(nèi)劃分的區(qū)域基本上被分到了重點(diǎn)學(xué)校。其中六所重點(diǎn)學(xué)校的是市區(qū)地理位置的中心地段城中區(qū)域，這就導(dǎo)致了附近房價(jià)自身就不低，加上對口重點(diǎn)學(xué)校的優(yōu)勢，價(jià)格又上了臺階。同時(shí)，鹽城市區(qū)雖然中小學(xué)數(shù)量較多，但優(yōu)質(zhì)教育資源絕對可以用“匱乏”來形容。（表1）

對于家庭而言學(xué)區(qū)房買的絕非是房子而是教育資源。1986年《中華人民共和國教育法》規(guī)定了就近入學(xué)政策，隨即全國義務(wù)階段小學(xué)入學(xué)就開始采取了就近入學(xué)的形式，即以戶籍為依據(jù)進(jìn)入劃分區(qū)域的小學(xué)就學(xué)。21世紀(jì)初中國經(jīng)濟(jì)激增，時(shí)代飛速進(jìn)步，家長充分意識到教育對孩子發(fā)展的重要意義。由表2看出，市區(qū)重點(diǎn)與非重點(diǎn)學(xué)校附近房價(jià)對比，可見同一片地理區(qū)域內(nèi)，重點(diǎn)與非重點(diǎn)之間房價(jià)之間都有較大的差距。（表2）

二、市區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格分析

（一）宏觀分析。筆者運(yùn)用pest模型，探究現(xiàn)在社會的購房風(fēng)向和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的分布原因來研究影響其熱度的因素。

1、政策環(huán)境（Politics）

（1）房產(chǎn)交易的契稅和營業(yè)稅降低。表3顯示，江蘇省營業(yè)稅的歷年變化情況，呈現(xiàn)先上升后下降，最高稅額達(dá)到24，428，162億元，后下降到15，122，860億元，下降了38.09%，營業(yè)稅向只減不增模式發(fā)展。2016年對于首套房和第二套房的房產(chǎn)稅政策均有所調(diào)整。在兩稅都降低的大宏觀環(huán)境下，給人們買房提供了相對的經(jīng)濟(jì)便利和良好的機(jī)會，給學(xué)區(qū)房的熱度添了一把柴火。（表3）

（2）全面放開二胎政策。2015年中共十八屆五中全會提出全面放開二胎政策，著手解決人口老齡化問題。在此背景下，有計(jì)劃或者已經(jīng)有了二孩的父母對學(xué)區(qū)房的需求倍增，但是對房屋面積需求彈性較小。因此，學(xué)區(qū)房“情結(jié)”和家庭人口的因素，合適面積的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房更能滿足他們的需求。

（3）住房公積金繳存比例調(diào)整，加之公積金利率下降。2016年5月10日起，鹽城住房公積金繳存比率調(diào)整，鹽城市企業(yè)和職工個(gè)人繳存的公積金比例由8%～12%調(diào)整到5%～12%，并且繳存比例不得超過12%。國家調(diào)整住房公積金不僅是為了給企業(yè)減壓，同時(shí)為了擴(kuò)大公積金的覆蓋面積和增加受益人群的數(shù)目，使其實(shí)質(zhì)的惠民益民，公積金利率下降，給民眾減少了還貸壓力。兩者都給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來相對新動力，去庫存效果顯著，也在一定程度上促進(jìn)了學(xué)區(qū)房的火暴。

2、經(jīng)濟(jì)狀況（Ecnomic）。鹽城市近六年來GDP始終處于上升階段，2016年相比2011年高出兩倍之多。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月23日，鹽城GDP在全國排名41名。在陽光法制的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，民眾對于理財(cái)和高質(zhì)量生活水平追求的意識日益成熟，所以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的經(jīng)濟(jì)和資源效用吸引人們，使優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房熱度居高不下。

3、社會風(fēng)向（Social）。從圖1不難發(fā)現(xiàn)，城南地區(qū)是主要的銷售區(qū)域，且處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。2016年城南交易高達(dá)15，987套，同比增長27.4%，河?xùn)|8，697套，同比增長56.7%。城西和城西南次于河?xùn)|與城南，總體處于上升趨勢，城西同比上漲52.01%，城西南同比上漲34.16%，算是中等學(xué)區(qū)房和商業(yè)地段。城中、城北、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三年內(nèi)房產(chǎn)交易量每年近乎持平，并且交易量較少，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢缺乏創(chuàng)新。多元化競爭、人才型的社會，父母對于孩子的教育資源尤為重視，在義務(wù)教育體制下，劃分學(xué)區(qū)房是公平的享有資源的重要途徑，所以城南河?xùn)|近年來房產(chǎn)交易變動幅度較大，數(shù)量也在持續(xù)上升，逐漸形成了一個(gè)購房大風(fēng)向。（圖1）

4、劃分技術(shù)（Technolgy）。在鹽城市區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房主要集中在城南與河?xùn)|兩地。以青年路為界的城南地區(qū)，除了優(yōu)質(zhì)教育資源，從衣、食、住、行等方面來說也是處于較好地段。以通榆河為界的河?xùn)|，包括北部片區(qū)亭湖新區(qū)和河?xùn)|南部片區(qū)開發(fā)區(qū)，設(shè)有較好的教育環(huán)境。所以越來越多的房地產(chǎn)在河?xùn)|和城南興起和火熱的房產(chǎn)交易不僅是因?yàn)閮傻亓己玫慕逃Y源，還因?yàn)闈撛诘慕?jīng)濟(jì)效益和便利的生活條件，在鹽城人眼里這兩地儼然是一頭沉睡或者已經(jīng)蘇醒的雄獅。

（二）微觀分析

1、家長角度。家長購買學(xué)區(qū)房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是只為了孩子有好的學(xué)習(xí)環(huán)境，更主要是為了更好的同學(xué)。環(huán)境是人的主體，常言道“花100萬元可以買到好房子，但是花1，000萬元才能買到好鄰居?！辟徺I學(xué)區(qū)房其實(shí)并不僅僅是為了提高子女的學(xué)習(xí)成績，而是希望找到一群更高階層的同學(xué)。

2、房地產(chǎn)商角度。學(xué)區(qū)房價(jià)格飛漲，一些地方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推波助瀾的炒作也是其幕后推手。不少樓盤宣傳中稱“毗鄰名校”、“周邊分布**?！?，銷售人員也拿附近有名校的理由為項(xiàng)目貼金，但這類房子究竟算不算學(xué)區(qū)房還未知。有些樓盤，其實(shí)只是在“名?！闭猩秶鷥?nèi)，卻將自己包裝成“學(xué)位房”。

三、控制學(xué)區(qū)房價(jià)格策略

由上述分析，學(xué)區(qū)房價(jià)格激增源于社會環(huán)境等許多問題，所以要解決這個(gè)問題不僅要依靠政府的力量，還需要社會各界齊心協(xié)力，抑制學(xué)區(qū)房價(jià)格的持續(xù)高漲。

（一）對政府部門的建議。首先，教育輻射勢必從中心向外擴(kuò)散。目前，市區(qū)中心地段社區(qū)規(guī)劃已接近飽和，城南發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，河?xùn)|正在緊鑼密鼓的開發(fā)，顯然城北和城西教育資源比較空白，所以政府應(yīng)鼓勵在大型社區(qū)內(nèi)建造學(xué)校；其次，政府必須遏制地價(jià)，絕對不能因?yàn)槎愂詹蛔愣畠r(jià)出售土地牟利。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)商的建議。房地產(chǎn)商在承擔(dān)社會責(zé)任的實(shí)踐中，通常采用的是“先利后益”的方式。相較于以純粹交易為主的利益模式，開發(fā)商可以先益后利模式得到更多的整合資源。如運(yùn)用得當(dāng)，可有效地撬動政府，得到更多開發(fā)機(jī)會。

（三）對學(xué)校的建議。重點(diǎn)學(xué)校向“3D”化發(fā)展，所謂“3D”就是更加多元化（diverse）、地理位置更加分散（dispersed）、數(shù)字化程度更高（digital）。多元化是指以高位優(yōu)質(zhì)均衡為目標(biāo)，探索多樣化形式辦學(xué)，整合教育資源，走多途徑辦學(xué)之路。地理位置更加分散指學(xué)校要分布全市，教育資源配置要更合理。數(shù)字化程度更高，是指學(xué)?？梢园l(fā)展線上教育，使普通學(xué)校的學(xué)生也可以享受優(yōu)質(zhì)的教育資源。

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