楊先惠

【摘 要】本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中對出租業(yè)務(wù)會計核算的模式和適用范圍進行詳細介紹，列出在核算過程中可能出現(xiàn)的賬務(wù)問題進行思考，并對相關(guān)賬務(wù)問題設(shè)計了一些處理方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；出租；核算問題

一、出租業(yè)務(wù)會計核算的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司實際狀況?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)公司將自己開發(fā)或購買所得的土地或房產(chǎn)在固定的時間內(nèi)將公司所有產(chǎn)物的使用權(quán)租賃給他人。租賃收益要在達到最基本房屋收益金額和物業(yè)管理費用的基礎(chǔ)上，嚴格按照當?shù)氐奈飪r水平和政府政策所規(guī)定的尺度適量收取租賃附加費用。以達到經(jīng)營收益目的。一般來講，出租業(yè)務(wù)生效后，所出租的房產(chǎn)或地產(chǎn)的使用權(quán)及管理業(yè)務(wù)所需要支付的相關(guān)管理費用都將由第三方物業(yè)公司管理，并且不予折扣。

2.出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點會計核算

（1）房屋的出租業(yè)務(wù)是具有時效性的，這就表示相比于整體買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，出租業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來更多的收益。但出租業(yè)務(wù)在租金核算方面相較于整體買賣來講更加不穩(wěn)定。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過制定詳細的合同來根據(jù)該區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)統(tǒng)一價格來確定租金，在合同中明確列出收取租金的時間來作為標準的交易成功和收益實現(xiàn)時間。

（2）上述情況是針對大部分房產(chǎn)公司而言，在市場中還有一些公司并不以合同中的交易時間為準，而是以準確租金到賬的當天作為收益確認時間。租金到賬后，要在租賃過程相關(guān)記錄程序中詳細記錄租金收入時間及收入確認相關(guān)。如果租方在雙方已簽署的合同規(guī)定交取租金時間范圍內(nèi)或因人為原因，沒有按時交與租金，則企業(yè)就要在相關(guān)記錄中對此情況進行原因核實并詳細標注在應(yīng)收賬款科目內(nèi)，并標注本次交易信用記錄。當對方補齊過往應(yīng)給租金時，沖喊已記錄的應(yīng)收賬目。房產(chǎn)公司應(yīng)在租房交易完全完成前，將租方所給的預付定金標為“預收賬款”，當新房交付使用時，再與交易尾款一起轉(zhuǎn)到正式合同記錄中。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法

根據(jù)國家土地及土地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的計稅方法整改文件的規(guī)定，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的不同規(guī)模進行比較。如果房產(chǎn)公司采用的是為小型經(jīng)營模式服務(wù)的計稅方法，則就要依據(jù)所有房產(chǎn)購入及使用區(qū)間的時間來決定稅收金額；而在相關(guān)文件施行后購入的房產(chǎn)土地等就要根據(jù)房產(chǎn)土地所有者的年應(yīng)稅銷售額是否達到了一般納稅人的納稅標準來決定是否采用一般計稅的計稅方法。

會計在進行核算時，要完全依據(jù)土地所有者的經(jīng)營規(guī)模和未來交易情況來進行收益核算。并且要隨時關(guān)注企業(yè)經(jīng)營動向，保證在交易波動產(chǎn)生時及時進行相關(guān)經(jīng)濟支出或收入的詳細記錄。依照這種計稅方法進行計算但卻不關(guān)注經(jīng)營動向的話，就會出現(xiàn)收支不均、交易模糊等不安現(xiàn)象。

房地產(chǎn)老項目，也就是所說的“老不動產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

出租業(yè)務(wù)所帶來的經(jīng)營模式相較于固定資產(chǎn)買賣來講更加自由，其短期內(nèi)的收入回報模式所帶來的額外收益雖然并不占有巨大數(shù)額，但對于操控租賃金額的開放商來講，出租房在經(jīng)營交易過程中有一定的可調(diào)整的灰色地帶。以房產(chǎn)中的商品房來說，租房的相關(guān)手續(xù)合同等要比整房買賣的合同手續(xù)更多，也更復雜。許多開發(fā)商可以在交易過程中對某些分支部分收入金額作出調(diào)整，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于宏觀觀察的原因，并未擁有細化的觀察或調(diào)整方面的權(quán)力，也就無法對產(chǎn)業(yè)鏈中的灰色部分采用合理手段，從而導致租房收入詳細近況模糊，控制力不高。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

1.新會計準則中的增設(shè)科目

何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）投資性房產(chǎn)的范圍包括對己有的房地產(chǎn)建筑物或所有土地使用權(quán)在一定時間范圍內(nèi)進行出租交易行為，所交易建筑物所有權(quán)依舊歸房產(chǎn)公司所有，但不包括以收益心態(tài)租入再進行轉(zhuǎn)租行為的建筑物。（2）如果在以投資性轉(zhuǎn)出的房產(chǎn)中，其租用者對所租房產(chǎn)使用用途明確；反之，沒有明確統(tǒng)一使用用途的房產(chǎn)就不能被歸為投資房產(chǎn)范圍中去。還有一些基于服務(wù)行業(yè)中范圍不大的附屬服務(wù)業(yè)類使用用途，例如安保行業(yè)或社區(qū)管理等公用場所，經(jīng)鑒定屬實后也可歸為投資性房產(chǎn)范圍中。

五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計賬務(wù)處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理 ：

1.將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出

借 ：投資性房地產(chǎn)（原值）

貸 ：固定資產(chǎn)（原值）

借 ：累計折舊（辦公樓累計折舊）

貸 ：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）

2.按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷

借 ：管理費用（折舊）貸 ：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

3.取得的租金收入

借 ：銀行存款

貸 ：預收賬款

4.提取稅金

借 ：營業(yè)稅金及附加

貸 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

應(yīng)交稅金 - 教育費附加

5.結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金

借 ：預收賬款

貸 ：主營業(yè)務(wù)收入

借 ：主營業(yè)務(wù)收入

貸 ：本年利潤

借 ：本年利潤

貸 ：主營業(yè)務(wù)支出

6.上繳稅金

借 ：應(yīng)交稅金 - 城建稅

應(yīng)交稅金 - 教育費附加

貸 ：銀行存款（或現(xiàn)金）

參考文獻：

張穆.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題研究[J].黑龍江科學，2017，8（2）：178-179.