【摘 要】隨著房地產市場的不斷升溫，國內經濟的不斷發(fā)展、國民需求的不斷增加，房地產市場已是國內GDP極其重要的一部分，但是正是因為房地產市場的急速發(fā)展，炒房等情況也隨之而生，才有了泡沫經濟、房產的情況發(fā)生。所以，如何運用科學的方式對市場進行規(guī)范顯得十分的重要。

【關鍵詞】南京市；住宅價格；現狀；原因分析

一、南京市房地產市場概況

南京市是東部沿海地區(qū)最為核心的城市之一，也是江蘇省的省會城市，歷史悠久，文化底蘊深厚。南京市總占地面積將近6600m2，根據南京市統(tǒng)計局的資料顯示，2015年，南京市的建成區(qū)面積為924m2，南京市的常駐人口在824萬人左右，城鎮(zhèn)的人口占總人數4/5，南京市也是長三角地區(qū)和華東唯一的特大城市。近兩年的相關報告和數據顯示，南京市的土地交易量在不斷地上升。

二、南京市住宅價格現狀

南京市房地產的總體價格呈現持續(xù)增長。根據南京市統(tǒng)計局的相關數據統(tǒng)計，南京市在2016年的上半年達到了73989套的新房交易量，是近10年以來最高的新房交易記錄。2016年1月—6月，短短幾個月南京市的成交均價達到了每平米19118元，同期上漲了1/3，上半年后期庫存量亦是有史以來最低的。

根據南京市統(tǒng)計局的相關資料顯示，可以發(fā)現南京市新房價格在年度供銷方面呈現的是上升趨勢，每平米的成交價格同期增長了4000元，盡管期間小有回落，但是后期的增長呈現出加速上升地趨勢，并且成交的價格也隨著交易量的上升而上升，同期每平米增長了9000元。目前，南京市的住宅樓價格平均成交價格每平米在20000元。較周圍城市而言，數據顯示南京市的房價還是較高的。

南京市房地產的空間分部和經濟發(fā)展密切聯系。根據南京市最新統(tǒng)計數據顯示，南京市的建鄴區(qū)以及鼓樓區(qū)的房價在全市的房價中排名第一，每平方均價超過20000元。排行第二的白下區(qū)、玄武區(qū)等的每平米房價均價在15000元-20000元。其余地方的房價最便宜的均價也在每平米7000元以上。整合所有的數據進行分析可以發(fā)現，影響房價的主要因素是交通。交通便利、商貿區(qū)匯合、經濟發(fā)達綜合實力越強，則房價越高。由此可見。空間分布和經濟發(fā)展有著十分密切的聯系。

新房、二手房同漲。根據南京市統(tǒng)計局的數據顯示，可以發(fā)現南京市在2016年上半年的新房市場量在4.9萬套，交易量是7.5萬套，同期增長了1倍。但是不難發(fā)現，同期庫存量也創(chuàng)造了新低，按照目前市場的銷售速度，2個月之后將售罄。不僅是新房，二手房的銷量也十分的火熱。2016年上半年，南京市二手房交易量達到了8.3萬套，同期增長了124.3%，直至南京市限貸政策的出臺。從數據中可以分析，二手房比新房的價格增長速度更快、交易量和成交價格也更高。

除此之外，可以發(fā)現房屋的住宅面積不同，同期地增長速度也不一致。根據統(tǒng)計局最新發(fā)表的數據顯示，南京市2016年上半年在房地產業(yè)的投資量是801億元 ，其中49%都是用于小戶型的投資。

三、南京市住宅價格現狀原因分析

成本方面。南京市的土地價格一直呈現上升的趨勢，根據相關的數據統(tǒng)計，南京市2016年3-6月住宅區(qū)的交易價格依然持續(xù)增長，同期每平米增長了30000元。成本增加的主要原因是土地出讓金也在增長。與此同時，國內的裝修費和工地的機械以及工程材料費的價格都在上升，也導致了南京市房地產價格的上升。言而言之，建筑材料的決定著房地產的價格的漲落。

需求方面。需求主要指的是支付能力以及愿望，供給主要指的是出售方以特定的價格在特定的時間進行出售的總量。在市場這個大環(huán)境下，決定價格的主要因素是供給關系。根據相關數據顯示，南京市居民在購房方面的需求是十分強烈的，同年下半年，南京市統(tǒng)計局顯示數據，下半年貸款金額上漲將近1萬億元，同比增長了105%。但是，目前的房屋貸款主要來源是票據和按揭，首次購房的占63%。南京市作為省會城市，綜合實力強，地理位置優(yōu)越，資料顯示南京市50%的購房者都顯示為剛性需求并且是首次購房，1/3的是進行房屋升級（以小換大）。根據南京市人社局工資處的資料顯示，南京市居民的人均工資月工資在5600元，但是目前南京市的房價在20000/m2，看似困難，但是南京市房屋購買力主要是節(jié)助于房屋轉賣而增長，首套房和二手房的交易量相似。在目前實體經濟下降的情況下，很多投資方將目標轉向房地產業(yè)。房地產業(yè)的相關機構等也對此密切關注，投資方在地域上也從一線城市跨越到了二、三線城市。根據相關資料顯示，南京市在投資方面的需求占總量的18%。

供給方面。結合南京市在近幾年的土地面積和金額的出讓情況等，可以發(fā)現土地在出讓方面等主要是呈現下降的趨勢，但是成金的交易量在增大。其中，主要的原因是南京市的土地資源郵件，可以利用的建設用地也在不斷地的減少。因為政治因素和社會環(huán)境的變化，南京市的房地產市場也在不斷地變化著，致使在土地方面供求不成正比，土地在轉讓金額更方面也在不斷的上漲，導致房地產整體的價格也上升了?？梢园l(fā)現，南京市在建設用地方面供給不足，無法保證可以滿足市場的需求量。

四、結語

本文對房地產的價格進行研究，旨在對南京市房地產價格的起伏有一定的了解，促進南京市房地產企業(yè)的理性開發(fā)以及平穩(wěn)發(fā)展，幫助消費者更加理性的進行購房，也可以協(xié)助當地的政府進行房地產市場的宏觀調控，確保房地產市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：

武娜華（1975—），女，漢族，碩士學歷，黑龍江人，中農國信控股集團南京有限公司，經濟師職稱，研究方向：房地產經濟師。