蔡陽 李保國

[摘 要]供給側(cè)改革是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化要素配置，適應(yīng)市場需求。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象，探索完善該運(yùn)行機(jī)制的路徑，有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。文章界定了房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管及價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的含義，對目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格存在的房價(jià)收入比過高、房地產(chǎn)市場價(jià)格壟斷以及價(jià)格信息不對稱等問題進(jìn)行分析，并在供給側(cè)改革的背景下提出了完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的路徑。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；價(jià)格監(jiān)管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.049

1 引 言

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，用增量改革促存量調(diào)整，實(shí)現(xiàn)要素的最優(yōu)配置。供給側(cè)改革的手段包括去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，供給側(cè)改革的首要任務(wù)就是去庫存。2015年11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。會(huì)議中，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會(huì)議也指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，中央銀行從2015年以來連續(xù)5次降息，推動(dòng)購房者入市。中央政府的政策導(dǎo)向和央行的金融刺激加速了全國各城市房地產(chǎn)去庫存的步伐。2016年4月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。一線城市和部分二線核心城市去庫存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的工作似乎取得了階段性的成果，但是結(jié)果卻不盡如人意?！盎夥康禺a(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策本意是降低三、四線城市大量的商品房庫存。然而，2016年前三個(gè)季度之后，三、四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企，一線城市和部分二線城市的房價(jià)卻一路狂飆猛進(jìn)，以至于國慶長假期間，北京、深圳、南京等全國19個(gè)核心城市重啟了限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。

雖然限購令的出臺(tái)對發(fā)展過熱的房地產(chǎn)起到了一定的限制作用，但限購令作為政府臨時(shí)性的行政手段，是基于需求側(cè)的政策調(diào)控，在某種程度上違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，也限制了消費(fèi)者的購買權(quán)?，F(xiàn)階段，地方政府與房地產(chǎn)商在一定程度上形成了利益共同體。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)業(yè)信息極不對稱，作為房屋供給方的房地產(chǎn)企業(yè)形成了區(qū)域性寡頭壟斷，控制了房地產(chǎn)價(jià)格的制定，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。只有從供給側(cè)出發(fā)，建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管

價(jià)格監(jiān)管是在信息不確定背景下產(chǎn)生的。作為一種國家職能，價(jià)格監(jiān)管能在一定程度上維護(hù)商家與消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管作為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一個(gè)部分，是房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體依據(jù)法律法規(guī)，通過制定相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施一定的干預(yù)措施，對房地產(chǎn)經(jīng)營價(jià)格進(jìn)行的直接或間接的規(guī)范和制約。

2.2 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵

房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制是指協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場價(jià)格相關(guān)管理機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制。本文所研究的房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管機(jī)制主要包括房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管主體、監(jiān)管對象和房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管的配套法律規(guī)范。監(jiān)管主體是指房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管行為的執(zhí)行者。從廣義上說是指具有監(jiān)管權(quán)的法律制度、各級(jí)執(zhí)法機(jī)關(guān)、行業(yè)組織和社會(huì)監(jiān)督力；從狹義上說就僅僅指政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管的對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。監(jiān)管主體應(yīng)對開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的形成、公示和宣傳進(jìn)行監(jiān)管，對開發(fā)商違法違規(guī)行為加強(qiáng)監(jiān)督檢查，規(guī)范房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序。

3 目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格存在的問題

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三十年的迅速發(fā)展，拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)高速增長，取得了巨大的成績，但是不可否認(rèn)的是，我國的房地產(chǎn)市場還不成熟，房地產(chǎn)市場價(jià)格存在許多問題。

3.1 房價(jià)收入比超過了正常水平

房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低往往用房價(jià)收入比來衡量。房價(jià)收入比是指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。根據(jù)世界銀行提供的資料，3～6倍的房價(jià)收入比在衡量住房消費(fèi)時(shí)是比較適當(dāng)?shù)摹Ｔ诎l(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。而我國房地產(chǎn)總體房價(jià)收入比已經(jīng)突破了該區(qū)間的上限并且大大超出了合理范圍。國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價(jià)觀察報(bào)告指出，2016年上半年我國一線城市北京、上海、深圳的房價(jià)收入比均超過了30，其中深圳最高，達(dá)到了38.36。由于國慶節(jié)前后多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，非理性的投資投機(jī)需求得到抑制，住宅成交量回落，10月漲幅較上月回落1.18個(gè)百分點(diǎn)。但是，從價(jià)格環(huán)比漲跌城市個(gè)數(shù)看，79個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，21個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市僅占比21%。按中位數(shù)計(jì)算，全國100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7306元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，同比上漲2.67%。在如此嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之下，房屋住宅價(jià)格仍然持續(xù)增長，房價(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了警戒線。

3.2 房地產(chǎn)市場價(jià)格壟斷

房地產(chǎn)市場價(jià)格的壟斷性是由房地產(chǎn)特性所決定的。房地產(chǎn)具有選址固定性、投資區(qū)位差異性、土地供給有限性、建筑質(zhì)量多樣性的特性。在我國的土地一級(jí)市場上，地方政府是土地市場唯一的供給者與經(jīng)營者。在布坎南的“政府經(jīng)濟(jì)人假設(shè)下”，地方政府往往會(huì)為了籌集城市建設(shè)的資金，追求自身利益的最大化，獲取盡可能高的利益，滿足財(cái)政收入的需求。特別是在分稅制改革后，土地收入已成為地方財(cái)政收入的主要來源。地方政府基于自身利益的考慮，會(huì)利用手中的壟斷特權(quán)，推動(dòng)土地的大規(guī)模出讓。而二級(jí)市場，也就是土地使用權(quán)出讓后的第一次轉(zhuǎn)讓市場，則是由地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)以及土地使用者等壟斷。在壟斷性房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)之間結(jié)成了實(shí)質(zhì)性的價(jià)格聯(lián)盟，操控價(jià)格的形成機(jī)制，通過價(jià)格合謀維持價(jià)格剛性，形成事實(shí)上的價(jià)格壟斷。通過壟斷把土地價(jià)格、建材價(jià)格等上漲的因素轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者。當(dāng)房地產(chǎn)成本增加時(shí)，房地產(chǎn)商就要以成本增加為借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高價(jià)格，甚至通過囤地、捂盤等形式來哄抬房價(jià)，謀求更多的壟斷利潤，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者利益。

3.3 房地產(chǎn)市場價(jià)格信息不對稱

房地產(chǎn)商扭曲房價(jià)的工具之一就是房地產(chǎn)交易雙方的信息不對稱。房地產(chǎn)市場供需雙方信息不對稱的情況包括以下五種。

（1）未明確標(biāo)示銷售商品房價(jià)格。房地產(chǎn)市場中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商將銷售價(jià)格視為“機(jī)密”，不輕易向客戶明示。有的只標(biāo)示對外公布少量價(jià)格優(yōu)惠的商品房；有的在交易場所看似放置了標(biāo)價(jià)公示牌、價(jià)目表，基本做到了“一套一標(biāo)”，但常常出現(xiàn)公示價(jià)格與銷售價(jià)格不相符的情況。

（2）價(jià)外收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。個(gè)別開發(fā)商雖然對銷售商品房實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià)，但對售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如天然氣初裝費(fèi)、自來水初裝費(fèi)、有線電視及網(wǎng)線接口費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)等，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價(jià)，有的還自立項(xiàng)目收取裝修押金等，使得消費(fèi)者最終被迫接受繳納不必要的附加項(xiàng)目和附加費(fèi)用。

（3）未如實(shí)標(biāo)示已售房源價(jià)格和優(yōu)惠折扣條件。房地產(chǎn)開發(fā)商常常利用已售房源的價(jià)格進(jìn)行促銷。有的開發(fā)商在價(jià)格公示表中未對部分已售房源按照實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行標(biāo)示，或標(biāo)示的價(jià)格高于實(shí)際成交價(jià)格，且未在任何位置公布優(yōu)惠折扣條件，具有較大的蒙蔽性。

（4）未對商品房相關(guān)配套設(shè)施標(biāo)示，或標(biāo)示內(nèi)容不全。如房屋配備標(biāo)準(zhǔn)不明確； 未標(biāo)示容積率、綠化率、車位配置率；不標(biāo)明層高、戶型；代收項(xiàng)目不標(biāo)明自愿原則等。

（5）采用虛假的或使人誤解的價(jià)格手段。個(gè)別樓盤在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，夸大宣傳，散布虛假信息，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等標(biāo)志，誘導(dǎo)他人與其交易。還有的開發(fā)商在廣告牌宣傳中，使用“超低價(jià)”“哄搶”等字眼，帶有很大的欺詐性和誘導(dǎo)性。

4 完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的路徑選擇

在供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)的市場調(diào)控不應(yīng)從需求方出發(fā)，通過限購限貸的方式實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)著眼于供給側(cè)。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象，探索完善該運(yùn)行機(jī)制的路徑選擇，符合供給側(cè)改革的需求，有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格存在的問題，完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的路徑有以下六個(gè)方面。

4.1 建立動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測體系

中介組織在信息收集、整理、分析和傳播方面發(fā)揮著無法替代的作用。房地產(chǎn)價(jià)格主管部門可以委托房屋中介協(xié)會(huì)等中介組織，定期調(diào)查統(tǒng)計(jì)并測算不同地段、不同等級(jí)普通商品住房開發(fā)建造的土地價(jià)格、建安成本、房屋租金等信息并適時(shí)公布。此外，價(jià)格主管部門還應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格的動(dòng)態(tài)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)和前瞻性預(yù)測分析，全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格狀況和運(yùn)行態(tài)勢。通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行實(shí)時(shí)、全面的跟蹤和分析預(yù)測，引導(dǎo)商品住房價(jià)格合理構(gòu)成，為政府宏觀調(diào)控、行業(yè)危機(jī)預(yù)警和投資者經(jīng)營決策提供依據(jù)。

4.2 完善住宅商品房定價(jià)機(jī)制

住宅商品房定價(jià)機(jī)制是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房價(jià)格構(gòu)成的各要素按照一定的比例，在政府、企業(yè)和消費(fèi)者的共同作用下，形成住宅商品房價(jià)格的過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性特征往往導(dǎo)致住房價(jià)格的形成機(jī)制失靈。這時(shí)，政府有必要對其價(jià)格實(shí)行監(jiān)管。對經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，以保本微利為原則，限價(jià)銷售。對于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指導(dǎo)性價(jià)格、浮動(dòng)幅度等方式進(jìn)行一定程度的管制。指導(dǎo)性價(jià)格應(yīng)由價(jià)格主管部門根據(jù)房屋所處地段、等級(jí)、開發(fā)建造平均成本，消費(fèi)者承受能力、同行業(yè)平均利潤來確定。對高檔商品住房可以實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價(jià)格。必要時(shí)，由政府限定開發(fā)企業(yè)的利潤幅度。

4.3 構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格信息披露制度

目前我國房地產(chǎn)市場透明程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)采取措施大力提高房地產(chǎn)市場信息透明度。一是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“明碼標(biāo)價(jià)”制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅前必須將價(jià)目表和明碼標(biāo)價(jià)書報(bào)市物價(jià)局備案。對明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容報(bào)價(jià)格主管部門備案并且公示后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得再擅自提高公示價(jià)格銷售。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅時(shí)，必須按照價(jià)格部門的要求在銷售場所醒目位置公示每套商品房銷售價(jià)格，標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是建立成本認(rèn)證、預(yù)銷售成本、價(jià)格公示制度。商品房在銷售前按路段或區(qū)域公示成本；經(jīng)濟(jì)適用房、享受政府優(yōu)惠政策的住房按樓盤公示（預(yù)）銷售價(jià)格。三是完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)公布制度。價(jià)格主管部門與統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)定期公布全市商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，為消費(fèi)者提供公開、及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的房地產(chǎn)價(jià)格信息服務(wù)。四是建立不定期公告價(jià)格違法行為制度。對性質(zhì)惡劣、屢查屢犯的價(jià)格違法房地產(chǎn)開發(fā)商，要不定期給予公開曝光，充分發(fā)揮市場、社會(huì)和輿論的監(jiān)督作用。

4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序

建立商品住房銷售成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷售商品住房并將銷售合同報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將銷售商品住房的成交價(jià)格報(bào)同級(jí)政府價(jià)格主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用一律按規(guī)定計(jì)入成本，并且必須在商品住宅銷售前向價(jià)格主管部門上報(bào)。不得在商品住宅銷售價(jià)格之外收取任何費(fèi)用，不得在銷售價(jià)格外強(qiáng)行推銷及搭售商品，不得在買賣合同中設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)、待攤費(fèi)用等不確定性費(fèi)用的條款。對法律法規(guī)規(guī)定的銷售價(jià)格之外代收代繳的費(fèi)用，在銷售商品住宅時(shí)必須向購房者公布代收費(fèi)用的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，出具合法的代收憑據(jù)。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假標(biāo)價(jià)，減少房地產(chǎn)交易中的價(jià)格欺詐行為，維護(hù)消費(fèi)者知情權(quán)和公平交易權(quán)。

4.5 完善配套法律法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)督檢查

法律是價(jià)格監(jiān)管的一個(gè)重要手段。目前我國房地產(chǎn)政府監(jiān)管的法律工具存在核心法律缺位，法律法規(guī)交叉重疊，立法可操作性差等問題。因此，第一，應(yīng)健全完善相關(guān)的法律法規(guī)，使得政府主管部門的監(jiān)管行為有法可依。第二，應(yīng)依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)的監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易市場中的價(jià)格違法行為，以維護(hù)房地產(chǎn)市場正常的價(jià)格秩序。

4.6 開展社會(huì)價(jià)格監(jiān)督，建立行業(yè)自律機(jī)制

價(jià)格監(jiān)管不僅是價(jià)格主管部門的職責(zé)，也是廣大社會(huì)民眾的責(zé)任。房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)監(jiān)督，是政府價(jià)格部門監(jiān)督的重要補(bǔ)充。第一，應(yīng)積極倡導(dǎo)社會(huì)組織參與共同監(jiān)督。在部分街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和有條件的社區(qū)建立社會(huì)價(jià)格監(jiān)督組織，利用社區(qū)點(diǎn)多面廣、與群眾聯(lián)系密切的優(yōu)勢，充分發(fā)揮社會(huì)組織在日常價(jià)格監(jiān)督中的作用。第二，應(yīng)建立行業(yè)協(xié)會(huì)價(jià)格自律制度。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)建立價(jià)格自律機(jī)制，配合價(jià)格主管部門開展各項(xiàng)價(jià)格檢查，協(xié)調(diào)監(jiān)管主體與監(jiān)管對象之間的矛盾，對各種價(jià)格違法行為及時(shí)舉報(bào)反映。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在加強(qiáng)行業(yè)價(jià)格監(jiān)管、促進(jìn)價(jià)格自律、保持價(jià)格水平穩(wěn)定等方面的作用。

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[作者簡介]蔡陽（1978—），女，漢族，四川隆昌人，淮海工學(xué)院商學(xué)院講師。研究方向：財(cái)務(wù)管理理論與實(shí)踐；李保國（1962—），男，漢族，山東無棣人，連云港市物價(jià)局。研究方向：房地產(chǎn)價(jià)格理論與監(jiān)管。