摘 要 文章從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需理論和博弈理論入手，通過對(duì)比分析2008年至2013年呼和浩特市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，分析了這段時(shí)間影響呼和浩特市房價(jià)變化趨勢的因素并得出結(jié)論。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)價(jià)格 吉芬商品 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)及其所占用的地產(chǎn)的總稱，它在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活中扮演著重要的角色。在經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織劃分的國民經(jīng)濟(jì)35個(gè)產(chǎn)業(yè)中，除政府服務(wù)業(yè)外，其余34個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，而在我國40多個(gè)產(chǎn)業(yè)中，除廢品及廢料業(yè)外其余產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有著不同程度的關(guān)聯(lián)。2008年以來呼和浩特房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了高速上漲，直至2013年，地產(chǎn)價(jià)格又有平穩(wěn)偏疲弱的表現(xiàn)，探究房產(chǎn)價(jià)格變化因素，對(duì)我市金融安全和社會(huì)穩(wěn)定至關(guān)重要。

一、文獻(xiàn)綜述

學(xué)者們認(rèn)為影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素主要有供給、建筑和銷售成本、需求、政策制度、經(jīng)濟(jì)預(yù)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的。雖然這方面的研究成果較多， 但大部分都是在考察了與房價(jià)有關(guān)的多個(gè)指標(biāo)后， 指出影響房價(jià)的因素，但是其指標(biāo)更多的是基于數(shù)據(jù)可得性的宏觀指標(biāo)，從微觀角度引入相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論的成果卻鳳毛麟角。

本文則從供給和需求以及博弈的角度分析房價(jià)的影響因素，進(jìn)而為呼和浩特房地產(chǎn)投資投機(jī)以及需求者提供參考。

二、需求對(duì)房價(jià)的影響

第一，正常情況下，我們知道商品本身價(jià)格是與需求成正比的，同時(shí)需求又與個(gè)人收入、預(yù)期價(jià)格，偏好成正向變動(dòng)的。

從2008年到2013年，呼和浩特人均可支配收入情況如表1：

由此可知，自2008年呼和浩特房價(jià)的高速增長是與人均收入正相關(guān)的。

同時(shí)，我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)歷史悠久的國家，也養(yǎng)成了我國人民故土難離，衣錦還鄉(xiāng)的特殊民族文化，而在當(dāng)代，房子無疑成為了人們這種情懷的載體，故而中國人天生的對(duì)房產(chǎn)有強(qiáng)烈的偏好，所以，房屋價(jià)格一定程度上高于其他消費(fèi)品便順理成章了。當(dāng)然，隨著人們觀念的進(jìn)步，對(duì)于房產(chǎn)的偏好也在逐步減弱，這也可以解釋2013房價(jià)的平穩(wěn)和下降的走勢。

第二，房產(chǎn)是一種“吉芬商品”。吉芬商品的存在一般需要具備兩個(gè)條件：一事相近的替代品很少，因而替代效應(yīng)很弱；二是其開支占收入的比重很大，因而收入效應(yīng)很強(qiáng)。

我們?cè)诤艉秃铺亟y(tǒng)計(jì)年鑒中可以看到，自2008年來，房地產(chǎn)價(jià)格始終占人均收入比重巨大，作為住房（消費(fèi)品），其替代產(chǎn)品根本不存在，作為投資產(chǎn)品，可以看到自2008年以來，呼和浩特城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增長始終高于20%（可以看出呼和浩特其他投資機(jī)會(huì)稀少），其替代效應(yīng)微弱。

因此，我們可以把房產(chǎn)看作是一種吉芬商品。所以，在一定情況下，我們可以看到價(jià)格的上漲反而會(huì)加大需求。而在2013年后期，隨著房價(jià)穩(wěn)定并下降，需求反而減少。

第三，浮躁情緒對(duì)需求影響?！案≡昵榫w”指一種缺乏理智的從眾行為。當(dāng)投機(jī)者和投資者在房市投機(jī)中獲利時(shí)，一些消費(fèi)者就會(huì)選擇跟進(jìn)，此時(shí)需求增加，對(duì)房價(jià)會(huì)造成一定的影響。

三、供給對(duì)房價(jià)影響

（一）住房供給影響房價(jià)

相比于發(fā)達(dá)國家的人均居住面積相比，我國絕對(duì)住房供給水平并不高，但我國供給方面存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，存在空置。因?yàn)榭偣┙o對(duì)于房價(jià)影響的相關(guān)研究已經(jīng)趨于成熟，因此這里著重討論空置率對(duì)于房價(jià)的影響。

需要明確但是，此處供給=需求+空置率。從賣方角度看，空置期越長，不確定風(fēng)險(xiǎn)越高、管理的費(fèi)用就也越高。因此，空置率越大，賣方預(yù)計(jì)銷售時(shí)間越長，其會(huì)降價(jià)出售。因此，房地產(chǎn)空置率是對(duì)于地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要影響指標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，自2011年后，呼和浩特房屋空置率呈現(xiàn)逐步上升趨勢，這也解釋了空置率對(duì)于地產(chǎn)價(jià)格的影響，但存在滯后期。

（二）生產(chǎn)要素價(jià)格對(duì)房價(jià)影響

房地產(chǎn)生產(chǎn)要素主要可分為：建材、土地以及人工成本。

第一，土地的供給影響房價(jià)。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。這里所說的土地供給總量為有效供給總量。土地供給總量對(duì)房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給總量；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期。但影響力的時(shí)效不同。2008年以來，從呼和浩特統(tǒng)計(jì)年鑒看到呼和浩特市土地出讓金年年升高，建材綜上所述，土地的供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價(jià)格。

第二，從呼和浩特統(tǒng)計(jì)年鑒可以看到，2008年以來，呼和浩特市建材人工成本一直都在上漲，所以房價(jià)的上漲也是可以解釋的。

四、房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制也影響著房價(jià)

圍繞房地產(chǎn)市場，存在著多個(gè)利益主體，即地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機(jī)性購房者、投資性購房者、和自主性購房者。在這幾個(gè)利益主體的共同作用下，形成了我國房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制。

首先，商業(yè)銀行由于缺少相關(guān)監(jiān)管，其對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款的審核較為寬松，進(jìn)而間接推高房價(jià)。

其次，由于我國財(cái)政政策，地方政府對(duì)于高地價(jià)的需求導(dǎo)致了土地的升值預(yù)期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應(yīng)。

再次，在地方政府、開發(fā)商、銀行的共同作用下，部分金融比較發(fā)達(dá)的城市率先開始出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。房地產(chǎn)需求中的自主性購房者和投資性購房者被擠出房地產(chǎn)市場，由于地區(qū)示范效應(yīng)，其他價(jià)格上漲相對(duì)緩慢的地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開始攀升。

五、結(jié)語

以上可以在多方面因素上解釋了呼和浩特房價(jià)2008年至2013年走勢，目前看來，房價(jià)的變化是多種因素共同作用的結(jié)果，供需影響著房價(jià)。值得指出的是，就需求方面看，吉芬效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)以及偏好等都可以解釋2013年呼和浩特房價(jià)走勢；就供給方面看，空置率、要素價(jià)格以及房地產(chǎn)市場的博弈機(jī)制也影響著房價(jià)。

（作者單位為北京物資學(xué)院）

[作者簡介：姚舜（1990—），男，研究方向：金融學(xué)。]

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