劉元文

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，有關(guān)房地產(chǎn)軟件開發(fā)的難點就變?yōu)榱耸袌稣{(diào)研與分析這一重要模塊，這也逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)應用軟件中最重要的一環(huán)。大數(shù)據(jù)時代的到來為房地產(chǎn)市場分析提供了高效的數(shù)據(jù)分析工具，我們可以從大數(shù)據(jù)概念出發(fā)，探討房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的構(gòu)成和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的應用。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場 GIS 模型工具 數(shù)據(jù)分析

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我們生活中最不可或缺的一部分，也是我們生活最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。近年來，隨著我們國家改革開放的步伐越來越大，經(jīng)濟的增長液越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了突破性的發(fā)展， 已成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。近年來，大數(shù)據(jù)一詞越來越頻繁地被提及，它通常被描述為信息爆炸時代產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)。全球咨詢公司麥肯錫指出：“大數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個行業(yè)和業(yè)務職能領(lǐng)域，決策將基于對海量數(shù)據(jù)的挖掘和分析而做出，大數(shù)據(jù)將日益成為重要的生產(chǎn)要素” 所以，各個大型的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般發(fā)展起來，為了提高行業(yè)競爭力，提升企業(yè)決策人員決策的速度和正確性，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的關(guān)鍵問題，計算機技術(shù)的發(fā)展為解決這一問題提供了一條快速可靠的途徑。

1.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場分析中的必要性

房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟和城市經(jīng)濟發(fā)展具有重大影響的產(chǎn)業(yè)部門，在發(fā)展中面臨諸多問題，需要政府及有關(guān)部門在對房地產(chǎn)市場發(fā)展進行正確預判的基礎(chǔ)上科學決策、積極引導，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場擁有著海量的數(shù)據(jù)積累，房地產(chǎn)市場分析都將圍繞這些數(shù)據(jù)展開，從而為政府及有關(guān)部門決策提供重要參考。面對數(shù)據(jù)信息的急劇增長，房地產(chǎn)市場分析必須借助大數(shù)據(jù)的挖掘和分析技術(shù)，將海量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成為有洞察力、決策力和有價值的知識，正確判斷市場趨勢、科學引導資源配置、服務社會經(jīng)濟發(fā)展。

2.進行大數(shù)據(jù)分析的技術(shù)支持

分析軟件系統(tǒng)以GIS 為信息處理平臺，Excel 為模型集成工具，VBA 為開發(fā)語言， 應用空間數(shù)據(jù)挖掘和在線分析等信息技術(shù)， 并分析房地產(chǎn)的市場狀態(tài)以及消費者的需求，經(jīng)過計算給出基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，從而使房地產(chǎn)分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項目決策者提供遠程操控的服務。

2.1 GIS 系統(tǒng)概述

GIS 是地理信息系統(tǒng)的簡稱， 它是一種特定的十分重要的空間信息系統(tǒng)。它是在計算機硬、軟件系統(tǒng)支持下，對整個或部分地球表層空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)，是多種學科交叉的產(chǎn)物，它的基礎(chǔ)是地理空間數(shù)據(jù)庫，并采用地理模型的分析方法，提供多種空間的和動態(tài)的地理信息來幫助分析者做出決策。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際開發(fā)過程和GIS 平臺的信息需求，本軟件系統(tǒng)設計了房地產(chǎn)系統(tǒng)的功能框架，體系結(jié)構(gòu)和開發(fā)方式，并且設計整合了Google Earth 的GIS信息平臺。將Googl Earth 應用于房地產(chǎn)市場分析， 它的顯著優(yōu)勢是對系統(tǒng)的功能進行了增強而且開發(fā)成本。實際應用和產(chǎn)生的效果表明，該房地產(chǎn)市場分析軟件系統(tǒng)的設計與開發(fā)為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)了一個全新的思路，對市場分析相關(guān)軟件開發(fā)技術(shù)注入新的力量，達到了設計與開發(fā)的要求。

3 大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場中的應用

尋找關(guān)聯(lián)、發(fā)現(xiàn)知識、挖掘價值是大數(shù)據(jù)時代信息分析的真正需要。大數(shù)據(jù)背景下，房地產(chǎn)市場相關(guān)的研究工作都是圍繞著海量的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)展開的，基于數(shù)據(jù)挖掘算法，應用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，有效幫助我們從不斷積累與更新的數(shù)據(jù)中提取有價值的信息，及時掌握市場發(fā)展動態(tài)、科學引導市場供需力量，合理制定產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場中的實際應用日趨豐富，主要有以下幾個方面：房地產(chǎn)周期研究。研究房地產(chǎn)波動周期，尋找某個時間段內(nèi)特定區(qū)域房地產(chǎn)的波動周期及規(guī)律，分析影響房地產(chǎn)波動周期的因素及其相互關(guān)系。房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究。分析房地產(chǎn)市場需求與國民經(jīng)濟增長、人均可支配收入、土地出讓面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資等因素之間的關(guān)系，運用統(tǒng)計回歸、神經(jīng)網(wǎng)絡等方法建立模型、進行預測分析。房地產(chǎn)經(jīng)濟預警指標體系研究。對房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢進行分析、測度和判斷，并對未來的發(fā)展狀況進行預測、預報和預警，以便及時采用有效措施來平緩波動，促進房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊研究。針對房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)象，運用比較分析、聚類分析等方法對區(qū)域板塊市場進行動態(tài)分析。房地產(chǎn)市場供給研究。綜合人口住房條件及分布、土地利用現(xiàn)狀、市政規(guī)劃、交通分布信息等，通過聚類及層次分析方法，科學測算區(qū)域內(nèi)不同類型不同業(yè)態(tài)房屋的供給數(shù)量及各自的地理位置和發(fā)展計劃。房地產(chǎn)市場需求研究。利用關(guān)聯(lián)分析和序列分析研究房地產(chǎn)客戶的需求，發(fā)現(xiàn)購房者的消費行為模式，找出購房消費的影響因素，為制定差別化營銷策略提供依據(jù)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是一個數(shù)據(jù)量大、關(guān)聯(lián)性強、結(jié)構(gòu)復雜、影響因素眾多的非線性經(jīng)濟系統(tǒng)。傳統(tǒng)的市場統(tǒng)計分析已經(jīng)不能滿足科學決策的需要，房屋全生命周期動態(tài)數(shù)據(jù)庫的建設和基于GIS空間數(shù)據(jù)及大數(shù)據(jù)分析方法的武漢市房地產(chǎn)市場分析成果，拓展了房地產(chǎn)市場分析的廣度與深度，提高了市場分析成果在政府決策、行業(yè)管理中的應用價值。

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