何政武

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房產(chǎn)銷售收入增幅放緩，成本不停攀升，導(dǎo)致利潤(rùn)不斷下滑。因此，如何在開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大的背景下，加強(qiáng)成本管理，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要任務(wù)。本文分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題，探討了目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程的各階段的應(yīng)用和關(guān)鍵點(diǎn)，提出了目標(biāo)成本管理的相關(guān)優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；目標(biāo)成本管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）002-000-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的概念

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，地質(zhì)勘探、測(cè)繪以及規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)用，與房屋開發(fā)相關(guān)的道路、照明、綠化等建造的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，施工過程中的建筑安裝工程費(fèi)用，消防等的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，各種管理、銷售等的開發(fā)間接費(fèi)用。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）缺乏系統(tǒng)全面的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期長(zhǎng)，投入資金大，項(xiàng)目類型多樣，涉及的因素多，導(dǎo)致了成本構(gòu)成比較復(fù)雜，從而在進(jìn)行成本控制的時(shí)候難度高、不確定性大、不可控因素多。如土地成本受國家相關(guān)政策影響、資金成本受國家金融政策影響、建筑原材料價(jià)格隨市場(chǎng)的變化而波動(dòng)、消費(fèi)市場(chǎng)的變化以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊等都會(huì)影響到企業(yè)成本。當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本管理方法是在預(yù)算價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行事后結(jié)算，未能真正理解全過程、全成本的管理思想，造成企業(yè)資源的極大浪費(fèi)。財(cái)務(wù)人員僅僅根據(jù)合同控制開發(fā)成本，疏于成本控制。

（二）缺乏合理、健全的成本控制系統(tǒng)

目前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段的成本控制意識(shí)較為薄弱，施工時(shí)往往也只重視控制施工過程中建筑安裝成本即主體工程項(xiàng)目成本，而不重視控制各種設(shè)備的費(fèi)用以及一些附屬工程項(xiàng)目的成本。目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未系統(tǒng)地制定規(guī)范性的成本控制及管理制度，雖然有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)設(shè)置了單獨(dú)的成本管理部或工程造價(jià)預(yù)決算部等職能部門，但只是在事后對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行核算，沒有發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前和開發(fā)過程中的成本控制功能；即使有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度，但這些制度往往形同虛設(shè)并沒有得到有效的實(shí)施。

（三）缺乏有“綜合能力”的成本管理人員

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精細(xì)化管理，成本管理崗位逐漸分離出來，需要有“綜合能力”的成本管理人員，此類人員要了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全部流程，既要掌握財(cái)務(wù)知識(shí)、又要懂得設(shè)計(jì)、工程管理以及房產(chǎn)銷售等方面的知識(shí)。但在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中還比較缺乏具備了這種“綜合能力”的成本管理人員。

三、目標(biāo)成本管理在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工、工程結(jié)算和后評(píng)估階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理就是對(duì)以上各個(gè)階段目標(biāo)成本的組成因素進(jìn)行全面管理。

（一）項(xiàng)目定位、規(guī)劃階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本高低和利潤(rùn)多寡與其定位息息相關(guān)。一旦項(xiàng)目的定位確定下來，就要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)算。因此，項(xiàng)目定位、規(guī)劃階段的管理關(guān)鍵點(diǎn)是評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，確立項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，制定發(fā)展計(jì)劃，完成目標(biāo)成本的測(cè)算。通過目標(biāo)成本的測(cè)算，決策層可以更好的進(jìn)行決策，反向推算出售價(jià)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)等；財(cái)務(wù)部門可以盡早分析現(xiàn)金流，做好融資準(zhǔn)備。

規(guī)劃階段是需要對(duì)項(xiàng)目如何開發(fā)，怎么開發(fā)進(jìn)行調(diào)研和可行性分析，這直接決定工程造價(jià)的多寡，以及項(xiàng)目資金的分配情況。在該階段，應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，進(jìn)行充分的調(diào)查研究和分析，形成一份完備的可行性研究報(bào)告，由經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)部工作人員在此基礎(chǔ)上對(duì)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，制定明確的成本控制目標(biāo)、確立相關(guān)的措施以及經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)的方法，從而做出相應(yīng)的投資決策。

（二）方案設(shè)計(jì)階段

投資決策完成后，下一個(gè)階段就是控制設(shè)計(jì)成本。此階段的管理關(guān)鍵點(diǎn)是方案的設(shè)計(jì)是否符合定位要求，同時(shí)應(yīng)盡量選取市場(chǎng)技術(shù)成熟的做法，保證開發(fā)期和控制成本。在做初步設(shè)計(jì)的預(yù)算時(shí)，充分地從施工技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上考慮對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行公開招標(biāo)，組織有經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)投標(biāo)單位的標(biāo)書進(jìn)行綜合評(píng)審，在保證開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，從中選出最優(yōu)的投標(biāo)方案。主要由設(shè)計(jì)部門掌握設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，成本部門根據(jù)類似的歷史數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期確定目標(biāo)成本。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵階段，如何設(shè)計(jì)施工圖直接影響工程造價(jià)的高低，不合理的施工圖設(shè)計(jì)會(huì)加大項(xiàng)目施工的難度，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的開發(fā)成本的增加，在后續(xù)施工的過程中，發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行變更時(shí)，往往難度很大，而且也會(huì)直接增加項(xiàng)目開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開始，企業(yè)的前期部、工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本部、采購部等多個(gè)職能部門在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目銷售的各種費(fèi)用方面就應(yīng)達(dá)成一致，并讓委托設(shè)計(jì)單位明確項(xiàng)目的品質(zhì)和目標(biāo)成本，在分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性的基礎(chǔ)上，通過對(duì)比多個(gè)方案，運(yùn)用行業(yè)內(nèi)相似項(xiàng)目的成本資料進(jìn)行成本測(cè)算，優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)方案，選擇投資回報(bào)率較高的施工圖設(shè)計(jì)方案作為依據(jù)。施工圖設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理的關(guān)鍵所在。

（四）招標(biāo)、合同簽訂階段

施工圖設(shè)計(jì)階段完成后，就進(jìn)入了工程招標(biāo)及合同簽訂階段，該階段是目標(biāo)成本的執(zhí)行階段。采取工程招投標(biāo)方式可以通過競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，在確保項(xiàng)目施工質(zhì)量的同時(shí)，有利于降低項(xiàng)目的造價(jià)，從而控制項(xiàng)目的成本，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。一般情況下，合同簽訂的條款就是招標(biāo)文件上的條款，因此招標(biāo)與簽訂合同階段的管理關(guān)鍵點(diǎn)在于成立招標(biāo)小組，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)劃完成招標(biāo)計(jì)劃的編制、招標(biāo)文件的制定、發(fā)放、答疑、收標(biāo)、評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)單位、合同的簽訂等流程。簽訂合同時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律顧問對(duì)合同條款進(jìn)行審核，保證合同按期執(zhí)行，有效預(yù)防施工糾紛的發(fā)生，減少或避免施工索賠事件的發(fā)生，從而降低項(xiàng)目成本。合同變更要嚴(yán)格遵守合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，以提高合同履約率。另外，如在招標(biāo)階段發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的施工圖中存在問題，應(yīng)在預(yù)定的目標(biāo)成本不增加的前提下，及時(shí)修改施工圖設(shè)計(jì)方案，減少項(xiàng)目施工時(shí)由于設(shè)計(jì)變更而增加的工作量以及施工費(fèi)用。