毛航

摘要：當前留存于房地產企業(yè)內部的粗放型成本管理模式，已經無法有效適應社會經濟不斷變化發(fā)展的需要。尤其在房地產行業(yè)進入發(fā)展低潮期的當下，房地產企業(yè)更應該轉變成本管理理念，利用現(xiàn)代化的成本管理方式，來提升自身的成本管理能力，通過有效的成本管理工作，降低企業(yè)的整體運營成本，提高企業(yè)的抗風險能力。讓企業(yè)在復雜多變的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。

關鍵詞：房地產企業(yè) 成本管理 問題對策

近年來，國家加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度的，房地產行業(yè)整體的發(fā)展速度減緩。房地產產業(yè)在往日繁榮發(fā)展表象下，也隨著拿地成本的不斷提高，整個產業(yè)也逐漸成為高風險行業(yè)，存在的企業(yè)管理問題也逐漸顯露。成本管理就是其中亟待解決的問題。當前的房地產企業(yè)只有切實認識到成本管理工作的重要性，對企業(yè)的成本管理工作進行系統(tǒng)梳理和有效整頓。在行業(yè)發(fā)展的困倦期，進行成本管理工作的反思和總結，才能在下一個行業(yè)發(fā)展的高潮期中，獲得更長足的發(fā)展，實現(xiàn)房地產行業(yè)整體的穩(wěn)步前進。

一、房地產企業(yè)成本管理的問題

（一）未結合項目的實際進行成本投入

對于房地產行業(yè)來說，其產品的開發(fā)和營銷不同于其他行業(yè)，有其特殊性。房地產企業(yè)的產品的位置一般固定、開發(fā)的周期長、項目造價較高。因此對于房地產企業(yè)來說在每一個項目開始之初，對項目開發(fā)位置的選定顯得尤其重要，項目開發(fā)位置選擇的優(yōu)劣，直接關系著，后續(xù)工程的開展、產品的營銷效果和企業(yè)經濟效益的達成。但是目前大多數的房地產企業(yè)，在著手項目的建設前，沒有切實的對項目開發(fā)地，進行實際的摸排，沒有對項目用地周邊的環(huán)境、潛在消費群和未來發(fā)展?jié)摿M行一個有效的定位，項目盲目拿地，匆忙上馬，造成項目完結后的，難以在計劃期內達成預計銷售目標，讓企業(yè)的資金壓力增大，經營陷入困境。其次在具體的工程建設中，沒有充分結合項目實際，來進行項目工程的投入，片面追求工期進度，急于加大工程人力和物力的投入，造成項目施工過程中的資源浪費的現(xiàn)象時有出現(xiàn)，同時由于監(jiān)管力度不到位，造成工程在建造材料方面缺少保障，單依靠項目工作人員和供應商的個人職業(yè)道德來保證項目的質量，項目質量的可控性不足。

（二）未建立有效的成本信息動態(tài)連接

房地產企業(yè)的項目耗時長，會涉及到的問題是多方面的，如果企業(yè)缺乏全面有效的動態(tài)成本信息庫，未建立項目各環(huán)節(jié)之間信息的動態(tài)連接，就必然無法及時發(fā)現(xiàn)很多問題，第一時間解決問題。一個運行完備的動態(tài)成本信息庫，應該在貫穿在項目完成的始終，為企業(yè)的事前計劃、事中管理、事后反饋提供信息支持。但當前大多數房地產企業(yè)沒有把成本管理的理念運用到企業(yè)的日常運行過程中，對項目的評估和反饋不足，造成企業(yè)財務的實際價值和賬面價值不對應，讓財務蘊含的價值信息存在失真現(xiàn)象，不利于企業(yè)管理者做出正確的企業(yè)發(fā)展決策，對企業(yè)的長期穩(wěn)步發(fā)展造成阻礙。同時多數企業(yè)的成本信息只局限在企業(yè)的內部的小范圍內，沒有與市場建立有效的溝通和對接，造成產品價值和市場需求的脫離，存在盲目投資的情況，企業(yè)由于缺少市場的理性思考，往往容易出現(xiàn)行業(yè)跟風現(xiàn)象，造成重復性投資，這樣既不利于企業(yè)降低成本、提升經濟效益，也不利于房地產行業(yè)整體的有序健康發(fā)展。

（三）未進行經濟活動成果的成本評估

房地產企業(yè)的成本管理，為對經濟活動成果進行有目的性的成本評估。只單提企業(yè)的項目收益，不進行成本的核算評估，會讓企業(yè)陷入盲目的追求高質量的誤區(qū)，也不利于形成良性的企業(yè)競爭機制。當前部分房地產企業(yè)對項目完結后的成本核算和評估工作，沒有引起足夠認識，造成企業(yè)的成本信息缺乏完整度，也不利于企業(yè)成本管理經驗的積累。同時由于成本評估的缺失，造成企業(yè)在進行項目評價和人員獎勵的時候，沒有可以依靠的信息數據，讓企業(yè)的內部獎懲機制失靈，不利于企業(yè)內部良性競爭的，降低企業(yè)人員的工作積極性，不利于企業(yè)內部團結，讓成本管理的工作陷入僵化。

二、房地產企業(yè)成本管理的對策

（一）加強對成本投入的管理

房地產企業(yè)的成本管理工作，不是單靠某一部門就能圓滿完成的事情，它需要企業(yè)內部各個部門的協(xié)調配合和共同努力。企業(yè)的各個部門如項目規(guī)劃、市場銷售、財務管理等，在各個項目開始之處，就要進行通力配合，共同為企業(yè)經濟效益的實現(xiàn)做出自己的貢獻、履行自己的職責。讓項目用地位置的選擇，是在依據企業(yè)發(fā)展實際和市場發(fā)展前景的基礎上，做出的科學合理化選擇，在對項目用地位置進行實際踩點后，依據用地位置的優(yōu)勢，進行企業(yè)的項目規(guī)劃，這就保證企業(yè)的項目規(guī)劃有切實可靠的真實數據作為參考，讓項目規(guī)劃能落到實處，減少項目規(guī)劃開展后遇到現(xiàn)實阻力的可能性，讓項目能夠得到有序開展，也為項目過程中成本管理工作打下良好的基礎。在項目實施過程中，房地產企業(yè)在依據規(guī)劃進行工程建設的過程中，還要時刻關注市場情況的變動，依舊市場部門的實時數據，適當的調整工程建設的成本投入構成，讓工程的原材料構成在價格上更具優(yōu)勢，如近段時間鋼材價格優(yōu)惠，就先進性鋼材原料的購進，實現(xiàn)成本投入總值的降低。通過相關部門的有效信息的連接互動，可以為決策者提供更多的信息支持，讓企業(yè)決策趨于優(yōu)化。

（二）引進先進信息管理系統(tǒng)

在信息化高速發(fā)展的情況下，大多數房地產企業(yè)認識到了進行成本管理信息化系統(tǒng)建設的重要性，但是目前由于房地產行業(yè)對成本管理信息系統(tǒng)化的探索不夠，研究不足，使得企業(yè)在成本管理中采用的信息準確度不高，實效性不強，降低了企業(yè)的成本信息質量，不利于成本管理工作的順利實行。在實際的工作中，房地產企業(yè)應該加強企業(yè)成本管理軟件的更新升級，加強企業(yè)對IT人才的引進，把IT管理軟件運用到企業(yè)的成本管理工作中，讓信息的管理更加的有序和規(guī)范。房地產企業(yè)的成本管理軟件要結合企業(yè)的實際情況，同時與企業(yè)的成本控制有機結合，業(yè)通過成本信息管理軟件，讓各部門之間的信息能得到有效的互通，激發(fā)企業(yè)活力。優(yōu)良的成本管理軟件本身應該蘊含著先進的管理理念和管理方法，它在給企業(yè)的管理工作提供幫助的同時，還可以推動管理層的工作方式的革新，促使企業(yè)的管理層能主動的把企業(yè)內部的信息和外部信息，進行橫縱向比較，做出綜合分析，讓企業(yè)的決策更為優(yōu)化。

（三）積累成本評估的經驗數據

房地產企業(yè)通過有效的成本評估，可以積累工作經驗，杜絕問題的重復發(fā)生，有效節(jié)約企業(yè)成本，提高經濟效益。企業(yè)的成本評估工作要往精細化方向發(fā)展，要把涉及到企業(yè)成本投入的部分，進行梳理和分類，并對房地產開發(fā)過程中，各項建安成本開支，進行預算評估，把總造價細化，控制總成本。以標準的會計處理方式，進行數據整合，并入到企業(yè)的財務系統(tǒng)中，以財務會計的手段，來加強成本的控制力度，同時對資料原件進行歸檔留存，便于決策層的審查、核對。同時把成本評估數據，納入到對項目的總體評估和相關工作人員的獎懲中，在部門內部形成良性競爭的企業(yè)風氣，通過把成本管理工作的成效和企業(yè)人員的實際收入相掛鉤，杜絕企業(yè)資源的人為浪費和企業(yè)人員違規(guī)違紀現(xiàn)象的發(fā)生。企業(yè)的管理者可以通過成本評估的數據研究，對已完成項目的成本和投入比值進行細分和歸類，知曉企業(yè)經濟效益實現(xiàn)的主要來源，以此為指導，來開展未來的項目工作，提高未來項目的獲利可能性。

三、結束語

中國夢，既是實現(xiàn)中華民族偉大復興的夢，也是實現(xiàn)中國人民安居樂業(yè)的夢。只有住有所居，才能保障社會的平安和諧，讓人民安居樂業(yè)的夢想落到實處。在大力推行中國夢，實現(xiàn)中國夢的今天，房地產企業(yè)只有從成本管理的角度入手，切實解決企業(yè)內部存在的成本管理問題，才能好的應對外部環(huán)境的變化，實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

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