陳冬芳

【摘要】房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，所以在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常波動時，國家會出臺相關(guān)的政策，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。其中的“限購令”就是為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)而導(dǎo)致的房價上升而頒布的，限購政策的頒布在短時間內(nèi)發(fā)揮了有效的作用，但是從長遠(yuǎn)的角度來看，還無法成為長效機(jī)制。所以對限購政策對房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該從客觀而全面的角度去分析，避免片面化，從而為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；限購；影響分析

房屋是人們正常生活狀態(tài)下的基本需求，所以房地產(chǎn)開發(fā)如果與實際需求相符的情況下，房地產(chǎn)市場就會處于供需平衡的狀態(tài)，由此能夠保持一個健康穩(wěn)定的市場形勢。但是我國的人均財富占有量嚴(yán)重失衡，所以導(dǎo)致有需求的人買不起房，已有住房者而為了投資需要購買多套住房，在這種供需失衡的條件下，房價一路升高。當(dāng)房價上升到一定程度后，開發(fā)商還會無節(jié)制的開發(fā)，而買方市場已經(jīng)趨于平緩，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的交易量下降，造成房地產(chǎn)庫存量大幅上升，出現(xiàn)惡性循環(huán)。為了緩解房價過高，國家頒布了限購政策，減少了投機(jī)行為對房地產(chǎn)市場的影響，在短期內(nèi)會取得有效的成果。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀主要分為兩個方面來闡述，根據(jù)政治、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模以及區(qū)域輻射力，分為一線城市和二線城市，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，所以應(yīng)該分別進(jìn)行闡述。

（一）一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)上述的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國的一線城市的代表主要有北京、上海、天津、廣州和深圳，對這幾個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進(jìn)行分析，就能夠反應(yīng)出整個一線城市的狀況。由于一線城市的經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，所以吸引的外來人口較多，人口密度逐漸增加，所以對房地產(chǎn)的需求量較大，由此一線城市的房地產(chǎn)市場最為繁榮，但是供需也出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡。在國家頒布限購政策后，五大城市的房地產(chǎn)銷售量都有所下降，但是在價格上除北京外都有小幅上漲。因為一線城市對房地產(chǎn)的需求量太大，所以即使頒布了限購政策，但是仍有大量的購房者。

（二）二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

二線城市主要是以各省、自治區(qū)的省會城市以及沿海發(fā)達(dá)城市組成，相對于一線城市而言，二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢，人口密度較小，所以對于房地產(chǎn)的需求相對較小。在一線城市房地產(chǎn)逐漸區(qū)域飽和的狀態(tài)，很多開發(fā)商都將眼光放到了二線城市，加大了對二線城市房地產(chǎn)市場的投資，從而促進(jìn)了二線城市房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。

二、限購政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

限購政策的出臺對于不同城市房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響也不相同，主要還是受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。所以分別從限購政策對一線城市和二線城市的影響來闡述。

（一）“限購令”對一線城市影響的分析

由于一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較繁榮，人口密度大，對房地產(chǎn)的需求量也大，從而促進(jìn)了一線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。正因為如此，限購政策的出臺對一線城市房地產(chǎn)市場的影響較大，在限購政策出臺后，一線城市的房地產(chǎn)銷售量普遍下降。但是由于人口眾多，所以具有購房需求的人口仍然占據(jù)很大的比例。雖然仍有購房者看房，但是大家更關(guān)心的是在限購政策出臺后，房價是否有所回落，所以還仍然持觀望態(tài)度。限購政策雖然遏止了投機(jī)行為，但同時也將一部分有能力的購房者排擠在外。主要原因是一線城市主要以外來人口為主，所以購房需求異常強(qiáng)勁，但是在限購政策的影響下，有購房能力的購房者在購房條件方面不符合要求，受到戶籍以及其他因素的限制而無法購買住房。還有一部分購房者是想改善住房需求，但是在限購政策的影響下，無法滿足需求，所以導(dǎo)致放棄購房。種種原因綜合到一起，就導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售量下降。

限購政策的頒布的實質(zhì)是為了抑制房價，但是從目前的效果來看主要是抑制了商品房的銷售量，而價格只是在短期內(nèi)有所變化，但實際上幅度不大。這主要是一線城市對房地產(chǎn)市場的需求比較旺盛，還存在很大的購房需求。從開發(fā)商的角度來講主要是房地產(chǎn)市場的繁榮也帶動了土地價格的上漲，所以成本增加，價格下降幅度自然不大。所以從未來的發(fā)展來看，一線城市的購房需求還比較旺盛。

（二）“限購令”對二線城市影響的分析

二線城市實施“限購令”后，房地產(chǎn)市場受到的波動相對于一線城市來說較小。在短期內(nèi)，“限購令”政策使普通住宅的成交量和價格都發(fā)生大幅下跌。東部地區(qū)人口密集，土地資源相對稀缺，對房屋的需求量大且價格高，房地產(chǎn)市場供求不平衡，房地產(chǎn)投資者看到了其利潤空間，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)行為。中部地區(qū)相對于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較落后，發(fā)展速度也較遲緩，“限購令”出臺后出現(xiàn)了商品房銷售面積大幅增加，住房銷售面積卻大幅減少的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場日趨飽和，炒房者的利潤空間逐漸縮小，次發(fā)達(dá)的二線城市成為他們投資的目標(biāo)，而限購政策的出臺也讓他們失去了這片“沃土”。西部地區(qū)近幾年由于國家政策扶持，居民生活水平有了極大提高，一部分居民是要新購住房，一部分居民是為了改善住房條件，該地區(qū)的剛性需求量大，限購政策的出臺正好抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，為剛性需求提供了良好的發(fā)展空間。

三、結(jié)束語

為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，我國頒布了“限購令”，限制購房者的條件，從而達(dá)到抑制房價，減少投機(jī)行為的目的。由于受到經(jīng)濟(jì)狀況的影響，限購政策的頒布對我國一線城市和二線城市的房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響程度也不相同，對一線城市的影響明顯高于二線城市，而二線城市中的沿海地區(qū)明顯高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。在對限購政策對我國房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析后，可以為國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供有利的依據(jù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康規(guī)范發(fā)展。

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