陳志軍，王 毅

（南京理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇 南京 210094，E-mail:czj751023@126.com）

基于灰色模型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

陳志軍，王 毅

（南京理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇 南京 210094，E-mail:czj751023@126.com）

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在多個(gè)子公司、子公司有多個(gè)在建項(xiàng)目的條件下，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平較難評(píng)判的情況進(jìn)行研究。通過(guò)專家訪談與文獻(xiàn)綜合，以標(biāo)準(zhǔn)住宅的特征價(jià)格與項(xiàng)目戰(zhàn)略成本對(duì)比作為專家評(píng)判的依據(jù)，建立了多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理灰色綜合評(píng)判模型，通過(guò)專家打分并對(duì)打分結(jié)果進(jìn)行處理，從而評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，減少了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理水平判斷的主觀性。從實(shí)證結(jié)果來(lái)看，該方法較準(zhǔn)確地判斷出了當(dāng)前企業(yè)的戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，為企業(yè)制定相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略提供了依據(jù)，效果較顯著，其科學(xué)性及實(shí)用性得到了初步驗(yàn)證。

灰色模型；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；戰(zhàn)略成本；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間合作與并購(gòu)越來(lái)越頻繁，處于領(lǐng)先地位的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步并購(gòu)蠶食中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，直接導(dǎo)致企業(yè)在建項(xiàng)目數(shù)量越來(lái)越多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也逐步加大。而房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)投機(jī)和創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，對(duì)未來(lái)需求的未知、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性等是影響房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵因素［1］，戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，因此要把握多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)，就有必要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)地評(píng)價(jià)。傳統(tǒng)上認(rèn)為建設(shè)工程項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)包括直接影響項(xiàng)目目標(biāo)的成本、時(shí)間和質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)防范主要依賴于施工管理過(guò)程中的直覺(jué)、判斷力和經(jīng)驗(yàn)［2］；而對(duì)戰(zhàn)略成本研究，則是從戰(zhàn)略高度分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)和成本行為，探尋成本變動(dòng)的因素，研究控制和完善的對(duì)策，從而獲得長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略［3］；在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本評(píng)價(jià)過(guò)程中，則存在著評(píng)價(jià)指標(biāo)較多、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較難統(tǒng)一、層次較復(fù)雜、關(guān)聯(lián)性大并且信息動(dòng)態(tài)不完備等情況［4］。本文依據(jù)較客觀的標(biāo)準(zhǔn)住宅特征價(jià)格與項(xiàng)目戰(zhàn)略成本相比較，請(qǐng)專家以此為依據(jù)進(jìn)行打分，建立灰色評(píng)價(jià)模型進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，為相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。

1　多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判

對(duì)于多項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因分布于全國(guó)各地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地區(qū)性差異，無(wú)法用統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判各個(gè)項(xiàng)目及整個(gè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)，因此需要尋求一種綜合性的評(píng)判方法。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理過(guò)程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素、產(chǎn)品因素、管理團(tuán)隊(duì)因素、制度因素和財(cái)務(wù)因素，具體如表1所示。

表1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)因素

1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于市場(chǎng)，而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格主要受供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)的區(qū)域位置等外在市場(chǎng)因素影響，與房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本之間存在一定的關(guān)聯(lián)。然而在當(dāng)前中國(guó)這種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，信息溝通渠道不暢，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格容易受到操縱，容易出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本決策的正確性。

要準(zhǔn)確判斷一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)程度，對(duì)于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康成長(zhǎng)具有非常重要的意義。激進(jìn)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本策略會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，引起資金鏈斷裂，從而影響企業(yè)的生存；另一方面，保守的房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本策略又會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏增長(zhǎng)空間，從而影響企業(yè)成長(zhǎng)。從現(xiàn)有文獻(xiàn)研究來(lái)看，以反映房地產(chǎn)物業(yè)內(nèi)在價(jià)值的特征價(jià)格作為比較依據(jù)，即通過(guò)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中的項(xiàng)目為單位，對(duì)比各個(gè)項(xiàng)目戰(zhàn)略成本和項(xiàng)目類似物業(yè)的特征價(jià)格，判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)水平是否合理，方法較為有效［5］。

1.2基于特征價(jià)格法分析標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng)價(jià)格

1.2.1房地產(chǎn)特征價(jià)格

特征價(jià)格法的本質(zhì)認(rèn)為房地產(chǎn)物業(yè)的特征所帶來(lái)的效用決定了其價(jià)格。換句話說(shuō)，正是房地產(chǎn)物業(yè)的各種特征差異及組合差異形成了不同的房地產(chǎn)價(jià)格，從而導(dǎo)致無(wú)法直接通過(guò)價(jià)格對(duì)比方式來(lái)研究市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為了解決這個(gè)問(wèn)題，有學(xué)者提出了將影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素進(jìn)行分解，剔除那些差異性特征導(dǎo)致價(jià)格差異因素，這樣就能夠用純粹的價(jià)格反映房地產(chǎn)物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值［6］。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中住宅項(xiàng)目特征價(jià)格模型可以歸納為:

住宅價(jià)格=f（區(qū)位，鄰里，建筑供求，時(shí)間）

1.2.2標(biāo)準(zhǔn)住宅的特征指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)

通過(guò)政策梳理、市場(chǎng)調(diào)研、文獻(xiàn)綜合［7］，本文采用專家咨詢法，建立了標(biāo)準(zhǔn)住宅特征指標(biāo)體系，如表2所示。

表2　住宅特征及標(biāo)準(zhǔn)住宅特征指標(biāo)

1.2.3特征價(jià)格評(píng)估與修正

按圖1所示流程，得到標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格，作為動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判的依據(jù)。

圖1　住宅特征價(jià)格評(píng)估流程

2　基于灰色模型的多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判

2.1模型構(gòu)建

本文根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本變動(dòng)特點(diǎn)及相關(guān)項(xiàng)目特征價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判，模糊評(píng)價(jià)模型、灰色評(píng)價(jià)模型、基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的評(píng)價(jià)模型和基于粗集的評(píng)價(jià)模型對(duì)于處理這類問(wèn)題較為有效。相比較而言，由于灰色評(píng)價(jià)模型使用方便，善于處理貧信息系統(tǒng)，評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，所以采用灰色系統(tǒng)理論［8］，模型如圖2所示。

圖2 基于特征價(jià)格的多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判模型

具體模型構(gòu)建及評(píng)價(jià)步驟如下:

2.1.1確定評(píng)價(jià)指標(biāo)集

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，得出評(píng)價(jià)指標(biāo)集為:

2.1.2確定指標(biāo)評(píng)分等級(jí)

在評(píng)價(jià)項(xiàng)目戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)水平時(shí)，由于項(xiàng)目戰(zhàn)略成本與房地產(chǎn)特征價(jià)格相差多少比較合理，并沒(méi)有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因而不便于進(jìn)行綜合比較和評(píng)價(jià)。因此，邀請(qǐng)專家們根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際情況，將對(duì)比結(jié)果分為正常、較正常、較不正常、不正常4個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)分值分別為4，3，2和1，指標(biāo)等級(jí)介于兩相鄰等級(jí)之間時(shí)，相應(yīng)評(píng)分值為 3.5，2.5 和 1.5。具體等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由各專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定，比較時(shí)可能出現(xiàn)的情況如圖3所示。

圖3　項(xiàng)目特征價(jià)格與戰(zhàn)略成本比較

2.1.3確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重

一般來(lái)說(shuō)，影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各個(gè)指標(biāo)其影響程度是不同的。某些指標(biāo)較為重要，考慮的分量應(yīng)重一些，而另一些指標(biāo)分量則應(yīng)輕一些。所以應(yīng)根據(jù)各指標(biāo)的重要程度賦予其相對(duì)應(yīng)的權(quán)重。房地產(chǎn)項(xiàng)目同樣如此，不同的子公司、不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)重也不盡相同，所以權(quán)重集通過(guò) AHP方法獲得，具體可表述為:

準(zhǔn)則層權(quán)重集:

領(lǐng)域?qū)訖?quán)重集:

其中，每層權(quán)重集應(yīng)滿足歸一性和非負(fù)性。

2.1.4組織評(píng)價(jià)者評(píng)分

設(shè)評(píng)價(jià)者序號(hào)為 n，n=1，2，…，p，即有 p個(gè)評(píng)價(jià)者。組織p個(gè)評(píng)價(jià)者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各項(xiàng)目戰(zhàn)略成本與相應(yīng)的特征價(jià)格對(duì)比，按評(píng)價(jià)等級(jí)進(jìn)行打分，并填寫評(píng)價(jià)專家評(píng)分表，然后對(duì)評(píng)分結(jié)果進(jìn)行處理［9～11］。

2.1.5求評(píng)價(jià)樣本矩陣

根據(jù)評(píng)價(jià)者評(píng)價(jià)結(jié)果，即根據(jù)第n個(gè)評(píng)價(jià)者對(duì)受評(píng)對(duì)象某指標(biāo)uij（l=1,2,…,i；j=1,2,…ki）給出的評(píng)分dljn（l=1,2,…,i；j=1,2…,ki；n=1,2,…,p），求得受評(píng)對(duì)象的評(píng)價(jià)樣本矩陣D:

2.1.6確定評(píng)價(jià)灰類

確定評(píng)價(jià)灰類就是要確定評(píng)價(jià)灰類的等級(jí)數(shù)、灰類的灰數(shù)及灰類的白化權(quán)函數(shù)，一般情況下視實(shí)際評(píng)價(jià)問(wèn)題分析確定。分析上述評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，決定采用4個(gè)評(píng)價(jià)灰類，灰類序號(hào)為e，e=1，2，3，4，分別表示“正?！?、“較正?！?、“較不正?！薄ⅰ安徽！薄Ｆ湎鄳?yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)如下:

第一灰類“正?！保╡=1），設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，4，∞），白化權(quán)函數(shù)為f1（見(jiàn)圖4（a）），表達(dá)式為:

第二灰類“較正?！保╡=2），設(shè)定灰數(shù)?2∈［0，3，6］，白化權(quán)函數(shù)為f2（見(jiàn)圖4（b）），表達(dá)式為:

第三灰類“較不正常”（e=3），設(shè)定灰數(shù)?3∈［0，2，4］，白化權(quán)函數(shù)為f3（見(jiàn)圖4（c）），表達(dá)式為:

第四灰類“不正常”（e=4），設(shè)定灰數(shù)?4∈［0，1，2］，白化權(quán)函數(shù)為f4（見(jiàn)圖4（d）），表達(dá)式為:

圖4　灰數(shù)與白化權(quán)函數(shù)關(guān)系圖

2.1.7計(jì)算灰色評(píng)價(jià)系數(shù)

對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)ulj，ulj屬于第e個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)系數(shù)，xlje定義為:

ulj屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的總灰色評(píng)價(jià)數(shù)，定義為:

2.1.8計(jì)算灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量及權(quán)矩陣，并確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)所屬評(píng)價(jià)灰類

所有評(píng)價(jià)者就評(píng)價(jià)指標(biāo)ulj，對(duì)受評(píng)對(duì)象主張第e個(gè)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)，記為rlje，則有:

考慮到評(píng)價(jià)灰類有4個(gè)，e=1，2，3，4，便有受評(píng)對(duì)象的評(píng)價(jià)指標(biāo) ulj對(duì)于各灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量rlj:

將領(lǐng)域?qū)覷″所屬指標(biāo)ulj對(duì)于評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量綜合后，得領(lǐng)域?qū)覷?對(duì)于各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)矩陣R″:

2.1.9領(lǐng)域?qū)泳C合評(píng)價(jià)

對(duì)領(lǐng)域?qū)覷″作綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果可記為B?，則有:

2.1.10準(zhǔn)則層綜合評(píng)價(jià)

由領(lǐng)域?qū)覷″的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果B″，得準(zhǔn)則層U'對(duì)于各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)矩陣R':

于是，對(duì)準(zhǔn)則層U'作綜合評(píng)價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果為B'，則有:

2.1.11目標(biāo)層綜合評(píng)價(jià)

由準(zhǔn)則層U'的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果B'，先求出目標(biāo)層的綜合評(píng)價(jià)值

2.2多項(xiàng)目加權(quán)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理分析

在前面分析中，可以得出項(xiàng)目戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平的合理程度，但并沒(méi)有反映出項(xiàng)目戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平不合理程度的高低。

如果僅僅用平均水平對(duì)比，由于指標(biāo)選擇范圍有限，不同時(shí)間、不同地域、不同項(xiàng)目均會(huì)改變指標(biāo)定量分析結(jié)果，特別是對(duì)于多個(gè)子公司，每個(gè)子公司都有不同的在建項(xiàng)目，還需要運(yùn)用權(quán)重系數(shù)才能更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體價(jià)格水平。

P:特征價(jià)格，C:戰(zhàn)略成本，i:子公司數(shù)，k:子公司在建項(xiàng)目數(shù)

2.3綜合評(píng)判譜系

通過(guò)定性和定量分析，可以得到表 3所示的判定譜系。

表3　戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理綜合評(píng)判判定譜系

3　實(shí)證研究

以Y房地產(chǎn)公司為例，該公司目前共有6個(gè)子公司，共建設(shè) 29個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，具體資料如圖5所示。

圖5　城市住宅價(jià)格水平綜合評(píng)判體系圖

根據(jù)層次分析方法，經(jīng)專家綜合打分，得 U'層權(quán)重矩陣:

由矩陣得準(zhǔn)則層權(quán)重集為:

A'=｛0.4357，0.2149，0.1462，0.0991，0.0642，0.0399｝，最大特征值為maxeig = 6.2443

同理得 U'層權(quán)重，再由式（2）～式（13），專家打分結(jié)果見(jiàn)表 4，評(píng)價(jià)專家由企業(yè)中高層決策層及特邀專家共同組成，共10名，發(fā)出10份表格，回收10份，全部有效。

表4　專家評(píng)判及綜合得分表

經(jīng)過(guò)計(jì)算，總的評(píng)價(jià)情況為:戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)判得分:W=2.736；加權(quán)特征價(jià)格:P= 7118.09；加權(quán)戰(zhàn)略成本:C=5322.07。

根據(jù)表4，可以得到該公司戰(zhàn)略成本管理風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)判結(jié)論為:

P＞C且灰色評(píng)價(jià)的結(jié)論介于較正常和較不正常之間，所以，可以看出該公司戰(zhàn)略成本與標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格比較低，偏離度比較高，戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)較低，可以采取一定的激進(jìn)措施，以避免市場(chǎng)機(jī)會(huì)的丟失。

4　結(jié)語(yǔ)

準(zhǔn)確判斷一個(gè)包括多個(gè)子公司、子公司有多個(gè)項(xiàng)目在建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平是否正常，對(duì)于制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃具有非常重要的意義。本文建立多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理灰色綜合評(píng)判系統(tǒng)，通過(guò)辨識(shí)標(biāo)準(zhǔn)住宅得出的標(biāo)準(zhǔn)住宅特征價(jià)格與項(xiàng)目戰(zhàn)略成本對(duì)比，專家以此為依據(jù)進(jìn)行打分，評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，減少了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理水平判斷的主觀性，可以較準(zhǔn)確地判斷出當(dāng)前企業(yè)的戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，為制定企業(yè)相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。從實(shí)證情況來(lái)看，基本真實(shí)反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略成本風(fēng)險(xiǎn)管理水平，效果明顯。

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Risk Assessment of Strategic Cost Management of Real Estate Development Enterprises Based on Grey Model

CHEN Zhi-jun，WANG Yi
（School of Economics and Management，Nanjing University of Science and Technology，Nanjing 210094，China，E-mail:czj751023@126.com）

Many real estate development enterprises have more subsidiaries，and the subsidiaries have many projects under construction. In these conditions，the real estate development enterprise risk of strategy costs management is more difficult to judge. Through comparing the hedonic price of standard residential with the project strategy cost，the experts can judge the level of the project risk easy. A Gray Comprehensive Evaluation Model of the multi-project real estate development enterprise strategic cost risk management is established by this study to process the results of the experts scored. This approach reduces the risk of subjective evaluation process. From the empirical results，this method more accurately determines the cost of current strategy of risk management level，and provides a basis for the development of relevant business development strategy. The effect is significant，and it's soundness and practicality were proved.

gray model；real estate development enterprise；strategic cost；risk assessment

F293.3

A

1674-8859（2016）04-148-06

10.13991/j.cnki.jem.2016.04.028

陳志軍（1975-），男，博士研究生，研究方向:戰(zhàn)略管理，項(xiàng)目評(píng)價(jià)；

2016-05-22.

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳指導(dǎo)項(xiàng)目（14ZD46）.

王 毅（1957-），男，教授，研究方向:城市綜合管理。