孫婷婷，王卓甫，丁繼勇，劉振華

（1. 河海大學 工程管理研究所，江蘇 南京 211100，E-mail:1791289785@qq.com；2. 中垠地產，山東 濟南 250100）

基于三方博弈的住宅性能認定全面推行的激勵機制設計

孫婷婷1，王卓甫1，丁繼勇1，劉振華2

（1. 河海大學 工程管理研究所，江蘇 南京 211100，E-mail:1791289785@qq.com；2. 中垠地產，山東 濟南 250100）

為了解決住宅性能認定全面推行過程中動力不足的問題，加快住宅產業(yè)的轉型升級，運用博弈論構建了房地產企業(yè)與政府、消費者之間的三方博弈模型并進行了求解，并對影響房地產企業(yè)和消費者選擇的影響因素進行了分析。通過分析發(fā)現：政府對房地產企業(yè)、消費者的合理補貼，對房地產企業(yè)不推行的行政處罰，能激勵房地產企業(yè)和消費者積極參與。為了促進住宅性能認定的全面推行，從法律法規(guī)的完善及專門的政府監(jiān)管機構的設置、有效的正向和負向激勵機制這3個方面構建了激勵機制。

住宅性能認定；三方博弈；激勵機制設計

“住有所居”是新型城鎮(zhèn)化必須直面的問題，今后住宅產業(yè)轉型升級的關鍵在于將生態(tài)文明理念貫穿于住房開發(fā)建設的全周期，準確把握住房產品的發(fā)展方向；將綠色、循環(huán)、低碳和新能源的技術和產品系統性地應用于住房項目，產生“1+1＞2”的整體生態(tài)效益。作為同樣大力倡導發(fā)展建筑節(jié)能環(huán)保性能的住宅性能評定，應當成為引導企業(yè)全面提升住宅品質，發(fā)展住宅節(jié)能環(huán)保性能并能保障消費者權益的重要途徑［1］。但是住宅性能認定在我國還處于初級階段，在實踐推行中面臨動力不足的問題，大大影響了住宅性能認定制度的全面推行。

《住宅性能評定技術標準》［2］對住宅性能認定的定義是:為了進一步提升住宅品質，對住宅的適用性、環(huán)境性、安全性、耐久性及經濟性等方面的綜合性能進行評價，確定出住宅綜合性能等級的制度。童悅仲［3］對《住宅性能評定技術標準》從5個方面性能的主要內容和相應的評定方法進行了詳細的闡述。為了對住宅性能進行科學的評定，胡文發(fā)等［4］利用模糊層次分析法建立了住宅性能的綜合評價模型；曹杰等［5］將層次分析法和灰色關聯理論結合對其進行評價。目前住宅性能認定仍處于試點階段，住宅性能認定工作的開展也主要依靠政府政策的引導，制定了相關的政策規(guī)范及條例，但實施效果并不明顯。婁乃琳等［6］詳細闡述了我國住宅性能制度的制定標準、發(fā)展的各個階段，政府制定的相關政策規(guī)范及設立的相關工作機構。郭捷楠等［7］從政府的角度，通過對政府與房地產企業(yè)之間的行為博弈進行了分析，發(fā)現政府的激勵強度不足這個關鍵問題，并提出相應的對策。Joseph I等［8］、Ouyang Jinlong等［9］提出政府應當發(fā)揮引導作用，提供適當的激勵政策，推動工作的發(fā)展。房地產企業(yè)作為住宅性能認定的實踐者，是住宅性能認定全面推行的重要推動力，孫婷婷等［10］站在房地產企業(yè)的角度，分析影響企業(yè)是否推行住宅性能認定工作的因素并運用DEMATEL模型分析出關鍵影響因素。趙彥霞等［11］對住宅企業(yè)與消費者之間的關系進行了博弈分析，進而提出影響住宅性能認定工作推行的主要因素及相應的建議。

綜上所述，目前對住宅性能認定的研究比較廣泛，為進一步研究奠定了基礎，但還不夠全面，主要是針對房地產企業(yè)、政府和消費者之間的兩兩博弈，并未在多方博弈的框架下系統分析出各行為主體的策略、博弈均衡條件和影響因素。因此，本文在前人研究的基礎上，構建房地產企業(yè)、政府、消費者的三方博弈模型，找出影響住宅性能認定全面推行的影響因素，進一步構建出相應的激勵機制。

1　住宅性能認定推行的三方博弈模型分析

1.1模型基本假設

在住宅性能認定推行的過程中，假定博弈參與人分別是房地產企業(yè)、政府及消費者，三方都是理性經濟人，即追求自身利益的最大化。而且，三方都知道對方的策略空間，在短期均衡中進行完全信息靜態(tài)博弈。其中，政府是重要的政策制定者、引導者及宣傳者，并負責監(jiān)管，政府通過切實有效的激勵機制來激勵其他利益相關主體，促進住宅性能認定的全面推行，其目標是通過政策的制定，影響房地產企業(yè)和消費者的決策，實現政策目標，并使社會收益最大化。房地產企業(yè)是住宅性能認定推行中的具體實踐者，其目標是追求利益的最大化，在做出決策時，需要考慮政府政策的影響和消費者的消費傾向等相關因素。消費者是住宅的購買者，其購買住宅的目的是為了滿足自己的購房和居住需求，其消費觀念及消費傾向對房地產企業(yè)的決策有重要影響，并且需要政府的引導，同時消費者的信任和宣傳也是房地產企業(yè)決策時需要考慮的，是住宅性能認定全面推行過程中不可缺少的利益主體。

模型中各方的行動空間及參數分別為:房地產企業(yè)主要考慮利潤最大化，其行動空間為:（推行住宅性能認定，不推行住宅性能認定），簡稱為（推行，不推行），選擇（推行）所產生的成本為C1，所獲得收益為A1，帶來的社會收益為A2；選擇（不推行）產生的成本為C'1，所獲得的收益為A'1。

政府主要考慮社會收益的最大化，其行動空間為:（監(jiān)督房地產企業(yè)推行住宅性能認定，不監(jiān)督房地產企業(yè)推行住宅性能認定），簡稱為（監(jiān)督，不監(jiān)督），選擇（監(jiān)督）支付給推行企業(yè)的補貼為B1，付出的監(jiān)督成本為C2，對不推行企業(yè)的行政罰款為 F1；選擇（不監(jiān)督）造成的社會資源損失為C'2。

消費者主要考慮接受通過住宅性能認定的住宅所獲得的自身收益，其行動空間為:（接受通過住宅性能認定的住宅，不接受通過住宅性能認定的住宅），簡稱為（接受，不接受），對于理性的消費者來說，其收益包括直接收益和間接收益。間接收益表示的是消費者心理愿意支付的價格與實際價格之間的差值。其中，選擇（接受）可獲得的間接收益為A3，可獲得的直接補貼收益為S1；選擇（不接受）獲得的間接收益為A'3。

1.2房地產企業(yè)、政府、消費者的三方博弈模型

根據上述假設，可以構建出住宅性能認定推行過程中房地產企業(yè)、政府、消費者的三方博弈模型，其三方博弈支付矩陣見表1。

表1　三方博弈支付矩陣

1.3房地產企業(yè)、政府、消費者三方博弈均衡分析

1.3.1混合策略Nash均衡分析及模型求解

在這個博弈模型中不存在純策略 Nash均衡，房地產企業(yè)、政府、消費者將會選擇采取混合策略。此時，假設房地產企業(yè)選擇戰(zhàn)略P1（推行）的概率為X，戰(zhàn)略P'1（不推行）戰(zhàn)略的概率為1-X；消費者選擇戰(zhàn)略P2（接受）的概率為Y，戰(zhàn)略P'2（不接受）的概率為1-Y；政府選擇戰(zhàn)略P3（監(jiān)督）的概率為Z，選擇戰(zhàn)略P'3（不監(jiān)督）戰(zhàn)略的概率為1-Z。其中，X，Y，Z均位于區(qū)間［0，1］范圍內。由此可得出，三方采取不同策略的期望收益如下:

房地產企業(yè)選擇戰(zhàn)略P1，即選擇推行的期望收益EP1為:

房地產企業(yè)選擇戰(zhàn)略P'1，即選擇不推行的期望收益E'P1為:

消費者選擇戰(zhàn)略P2，即選擇接受住宅性能認定的住宅的期望收益EP2為:

消費者選擇戰(zhàn)略P'2，即選擇不接受住宅性能認定的住宅的期望收益E'P2為:

政府選擇戰(zhàn)略P3，即選擇監(jiān)督的期望收益EP3為:

政府選擇戰(zhàn)略 P'3，即選擇不監(jiān)督的期望收益E'P3為:

當三方各自的期望收益相等時，三方博弈將實現均衡，即當EP1=E'P1時，可得出房地產企業(yè)在三方博弈均衡時政府監(jiān)督的最優(yōu)概率:

當EP2=E'P2時，可得出消費者在三方博弈均衡時政府監(jiān)督的最優(yōu)概率:

當EP3=E'P3時，可得出政府在三方博弈均衡時房地產企業(yè)推行的最優(yōu)概率:

三方博弈的混合策略Nash均衡解如式（7）～式（9）所示。

1.3.2博弈結論分析

從表1可以看出，只有當F1足夠大時，作為理性經濟人的政府才會選擇監(jiān)督，否則選擇不監(jiān)督。但是在實際情況中，政府為了推動經濟發(fā)展，加快實現住宅產業(yè)化，不可能完全從理性經濟人的角度進行策略選擇，而是主動制定政策、采取措施來引導住宅性能認定的推進。所以，本文對Z的影響因素不做過多的分析，重點對房地產企業(yè)和消費者在住宅性能認定推行中的影響因素進行分析。

（1）房地產企業(yè)推行住宅性能認定的影響因素分析。由式（8）轉換為下式的形式:

由式（10）可以看出，X是A3、Z及S1的增函數。當A3變大時，表示消費者接受住宅性能認定的住宅可獲得的收益增大，這時理性的消費者會選擇接受住宅性能認定的住宅。當S1變大時，表示消費者接受購買住宅性能認定的住宅獲得的直接補貼收益增大，消費者將更愿意選擇購買住宅性能認定的住宅。當Z變大時，表示政府監(jiān)督的力度加大，消費者獲取補貼的概率也會變大，其會更主動積極地購買住宅性能認定的住宅；而房地產企業(yè)為了避免懲罰并得到政府的補貼也會選擇積極推行住宅性能認定。X也是A3的減函數，即當A'3變大時，消費者會選擇不接受住宅性能認定的住宅，即購買普通住宅，此時房地產企業(yè)也會選擇開發(fā)普通住宅，推行住宅性能認定的動力減小。

（2）消費者購買住宅性能認定的住宅的影響因素分析。由式（7）可以看出，Y是（A'1-A1）的減函數，而（A'1-A1）代表房地產企業(yè)是否選擇實施住宅性能認定的收益差值，當（A'1-A1）變大時，代表房地產企業(yè)不推行住宅性能認定比推行時的收益增加的多，此時房地產企業(yè)實施住宅性能認定的積極性會逐漸減弱，甚至選擇不推行住宅性能認定。此時，因房地產企業(yè)沒有推行住宅性能認定，消費者也無法購買住宅性能認定的住宅獲得政府的補貼收益和間接收益，其參與的積極性進而減弱。Y也是Z、F1、B1和（C'1-C1）的增函數，當Z變大時，政府的監(jiān)督力度加大，房地產企業(yè)為了避免行政處罰并獲得更多的政府補貼會選擇推行住宅性能認定。當政府提高補貼 B1并加大行政處罰F1的力度，房地產企業(yè)迫于行政處罰的壓力也會選擇推行住宅性能認定，并利用政府給予的補貼來抵消推行住宅性能認定過程中額外增加的費用。當（C'1-C1）變大時，房地產企業(yè)是否推行住宅性能認定的成本差額變小，此時房地產企業(yè)推行住宅性能認定的成本費用要比不推行減少的更少，房地產企業(yè)會更傾向于選擇推行住宅性能認定，消費者購買住宅性能認定住宅的概率Y也會隨之增加。

（3）綜合分析。推行住宅性能認定過程中，對影響房地產企業(yè)和消費者選擇的影響因素進行分析，可以得出以下結論:一是在混合策略下，房地產企業(yè)是否推行和消費者是否接受住宅性能認定的住宅與政府的監(jiān)督與否正相關，因此，需要加大政府的監(jiān)督和激勵力度；二是提高 F1、B1和 S1的比重可以促進住宅性能認定的全面推行，而且F1在房地產企業(yè)、政府及消費者三方的博弈中發(fā)揮著重要作用；三是房地產企業(yè)應主動選擇推行住宅性能認定，增加品牌價值，即增加A1，減小F1。

因此，通過政府的監(jiān)督管理來引導和促進住宅性能認定的全面推行是很有必要的。政府需要制定全面的激勵機制來引導房地產企業(yè)積極推行住宅性能認定，讓消費者對住宅性能認定有更好的認知，擴大消費需求。

2　住宅性能認定全面推行的激勵機制設計

由上述分析可知，住宅性能認定的全面推行不能完全依賴房地產企業(yè)主動推行，其需要政府的監(jiān)督及有效的激勵機制來激勵更多的房地產企業(yè)和消費者主動參與。

2.1完善法律法規(guī)體系，組建政府專職監(jiān)管機構，

全面發(fā)揮政府監(jiān)管作用

完善住宅性能認定相關的法律法規(guī)體系，進一步修訂完善《住宅性能評定技術標準》，提高其法律效力，明確各主體的法律地位，從法律上規(guī)范政府、房地產企業(yè)和消費者在住宅性能全面推行中的行為，使住宅性能認定工作走上法制化的軌道。

住宅性能認定的全面推行需要政府的監(jiān)督和引導，因此建議國家及地方政府組建專職的監(jiān)管機構，負責研究住宅性能認定的發(fā)展戰(zhàn)略，統籌協調住宅性能認定推行中的相關事項，并賦予其一定的監(jiān)管權，全面發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，其主要工作職責見圖1。

圖1　政府專職監(jiān)管機構的主要工作職責圖

2.2構建正向激勵機制

（1）對房地產企業(yè)的正向激勵政策。由上述分析可知，房地產企業(yè)推行住宅性能認定動力不足，一方面是因為政府的激勵力度比較弱，房地產企業(yè)有選擇的余地；另一方面是因為房地產企業(yè)在決定是否推行住宅性能認定時會從自身利益最大化的角度權衡收益，其發(fā)現選擇不推行住宅性能認定的高收益使其不必冒險去嘗試推行住宅性能認定。這說明政府的正向激勵政策不足以彌補推行住宅性能認定所增加的成本。

因此，對于房地產企業(yè)的激勵政策主要有兩方面:一是政府應加大經濟激勵，給予房地產企業(yè)更多的優(yōu)惠政策，激勵其積極主動地推行住宅性能認定。如在貸款政策方面，對于積極推行住宅性能認定而且信譽良好的企業(yè)，可以給予更低的貸款利率、更長的貸款期限的優(yōu)惠政策；在財政金融方面，可以對積極推行住宅性能認定的企業(yè)給予經濟補貼、稅收減免等優(yōu)惠；二是政府對積極推行住宅性能認定的房地產企業(yè)給予公開表揚和獎勵。

（2）對消費者的正向激勵政策。從上述分析可知，消費者是住宅性能認定全面推行的主要因素，只有讓消費者了解有住宅性能認定的住宅的優(yōu)越性，他們才會選擇接受并購買；消費者對住宅性能認定的住宅的需求量增加，房地產企業(yè)才會有動力去選擇推行住宅性能認定。但是，目前我國的相關文件和政策并沒有對購買住宅性能認定住宅的消費者給予各項優(yōu)惠政策，而且對住宅性能認定的宣傳推廣力度也不夠。

因此，應加大對住宅性能認定相關知識和政策的宣傳和推廣，讓消費者了解住宅性能認定，進而接受住宅性能認定的住宅；而且政府應該對購買住宅性能認定的住宅的消費者實施相應的優(yōu)惠政策，比如，貸款利率可以比普通住宅的低，給予適當的現金補貼政策等，鼓勵消費者積極購買通過住宅性能認定的住宅。

2.3構建負向激勵機制

對于房地產企業(yè):一是制定行政處罰制度，對于不積極推行住宅性能認定的，由專職監(jiān)管機構對其進行一定的行政處罰；二是建立社會責任損失機制，若企業(yè)消極推行或不推行所帶來的社會損失，其管理者要承擔一定的責任，并通過媒體報紙等公開對企業(yè)進行點名批評處罰。

對于消費者:選擇購買普通住宅的，一是不予補貼，而且提高相應的稅率來降低消費者的購買概率，二是在貸款政策方面，不享受任何貸款利率和期限的優(yōu)惠，負向激勵消費者接受并購買住宅性能認定的住宅。

3　結語

本文利用博弈分析方法構建了住宅性能認定全面推行中房地產企業(yè)、政府和消費者之間的三方博弈模型，得出混合策略下的均衡解，發(fā)現政府的監(jiān)督對房地產企業(yè)和消費者的積極性有很大的引導作用，而且一定的補貼和處罰（F1、B1、S1）影響著參與主體的積極性。在此基礎上，從法律法規(guī)的完善、設置專職政府監(jiān)管機構及有效的正向和負向激勵機制角度設計了住宅性能認定全面推行的激勵機制，加快住宅性能認定的全面推行。希望通過本文的研究，為住宅性能認定制度的全面推行提供一定的理論指導。

［1］住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產業(yè)化發(fā)展中心，住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產業(yè)化促進中心.住宅性能認定應成為發(fā)展綠色建筑的重要途徑［J］.城市開發(fā)，2013（9）:1-1.

［2］ GB/T 50362-2005，住宅性能評定技術標準（S）.

［3］童悅仲.《住宅性能評定技術標準》的主要內容和評定方法［J］.住宅產業(yè)，2006（3）:29-31.

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［6］婁乃琳，柳博會，高 真.突破現狀 尋求長遠發(fā)展——住宅性能認定制度的發(fā)展現狀、問題及趨勢淺析［J］.城市開發(fā)，2014（2）:74-76.

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［11］趙彥霞，趙雷.面向住宅性能認定實施的博弈分析［J］.鋼結構，2007，22（8）:57-60.

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［14］蔡偉光，武 涌.需求端導向的大型公共建筑節(jié)能激勵機制設計［J］.暖通空調，2007，37（8）:23-27.

［15］張維迎.博弈論與信息經濟學［M］.上海:上海人民出版社，1996.

Incentive Mechanism Design of Residential Performance Determination Based on Three Party Game Model

SUN Ting-ting1，WANG Zhuo-fu1，DING Ji-yong1，LIU Zhen-hua2
（1.Institute of Engineering Management，Hohai University，Nanjing 211100，China，E-mail:1791289785@qq.com；2. Zhongyin Estate，Jinan 250100，China）

In order to solve the problem of lack of power in the process of housing performance determination，to accelerate the transformation and upgrading of the residential industry，this study uses game theory to construct the three party game model between real estate enterprises and the government and consumers，and solves this model. Then this paper analyzes influencing factors of the real estate enterprises and consumers in detail. It has been found that the government can encourage real estate enterprises and consumers to participate actively by offering them subsidies for compliance and imposing penalties on real estate enterprises for non-compliance. Finally，to promote the overall implementation of the housing performance determination，constructing the incentive mechanism from three aspects:the perfection of the laws and regulations，the establishment of specialized government regulators，the effective positive and negative incentive mechanism.

residential performance determination；three-side game；incentive mechanism design

F293.3

A

1674-8859（2016）04-138-05

10.13991/j.cnki.jem.2016.04.026

孫婷婷（1990-），女，碩士研究生，研究方向:工程項目管理；

王卓甫（1957-），男，博士，教授，博士生導師，研究方向:建設工程管理；

丁繼勇（1985-），男，博士，講師，研究方向:工程項目管理；

劉振華（1987-），男，工程師，研究方向:工程項目管理。

2016-03-11.

中央高校基本科研業(yè)務費專項資金項目（2014B01314）.