馬恒升，高佳興，趙 倩

（長安大學(xué) 建筑工程學(xué)院，陜西 西安 710064，E-mail:1278835596@qq.com）

基于均衡性期望的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址研究

馬恒升，高佳興，趙 倩

（長安大學(xué) 建筑工程學(xué)院，陜西 西安 710064，E-mail:1278835596@qq.com）

以住宅區(qū)位的內(nèi)涵為基礎(chǔ)，結(jié)合目前國內(nèi)外學(xué)者的研究，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的選址問題領(lǐng)域內(nèi)研究的不足及空白。選取了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址模型的指標(biāo)體系，結(jié)合指標(biāo)具有均衡性期望的多指標(biāo)決策方法，構(gòu)建了基于均衡性期望的住宅項(xiàng)目選址模型，即綜合考慮各方案的綜合評價(jià)值和均衡性條件確定住宅項(xiàng)目區(qū)位。并舉例說明模型的應(yīng)用，證明了均衡性期望條件對決策的影響及其適用性，對房地產(chǎn)開發(fā)商決策準(zhǔn)確性和合理性的提高具有借鑒意義。

住宅項(xiàng)目；選址模型；均衡性期望；綜合評價(jià)值

在房地產(chǎn)業(yè)有一句名言:“房地產(chǎn)開發(fā)投資的三要素是location，location，and location，也就是區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的重要性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，如何進(jìn)行科學(xué)決策十分重要。合理選址是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的第一步，且前期土地費(fèi)用在項(xiàng)目投資中占比較大，因此認(rèn)真分析各區(qū)位的條件，采用合理的方法進(jìn)行科學(xué)決策至關(guān)重要，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。且去年以來，關(guān)于房地產(chǎn)的走勢，各種各樣的聲音很多，但毋庸置疑的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)已經(jīng)過了黃金時(shí)代，去庫存是目前的主旋律。在此背景下，合理的區(qū)位對房地產(chǎn)開發(fā)商就更為重要。從各方利益角度看，選址好壞不僅影響開發(fā)商的利益，也關(guān)系到消費(fèi)者的滿意程度，且從長遠(yuǎn)看也會影響整個(gè)城市的規(guī)劃格局。一個(gè)科學(xué)合理的區(qū)位，能夠?qū)崿F(xiàn)政府、開發(fā)商及消費(fèi)者三者共贏的局面。住宅項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要分支，對其選址問題進(jìn)行研究，具有十分重要的意義和價(jià)值。

目前，國內(nèi)外學(xué)者對區(qū)位選擇問題進(jìn)行了大量研究，主要集中在企業(yè)、物流中心、購物中心以及公共設(shè)施等的區(qū)位選擇上，而對住宅項(xiàng)目的研究相對較少。國外學(xué)者們相繼提出了遷居與區(qū)位選擇的行為模型、居住區(qū)位選擇的重力與熵模型、隨機(jī)效用模型、宏觀經(jīng)濟(jì)平衡和統(tǒng)計(jì)模型等［1］，以及區(qū)位選擇因子與區(qū)位選擇之間的關(guān)系模型，如Siti Nurlaela等［2］的住宅區(qū)位選擇與公共交通可達(dá)性之間的關(guān)系模型；而我國學(xué)者主要從住宅區(qū)位選擇的影響因子、住宅區(qū)位選擇的格局研究、住宅區(qū)位選擇的行為以及居住分異等方面進(jìn)行了研究［3］，應(yīng)用了層次分析法、熵權(quán)法、模糊綜合評價(jià)法等方法。如張巍等［4］確定了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的評估指標(biāo)，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)和 AHP方法對擬建地點(diǎn)進(jìn)行篩選，然后再一次運(yùn)用 AHP對篩選出的方案進(jìn)行排序，最終選出最優(yōu)擬建地點(diǎn)；黃征［5］總結(jié)了影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址的因素并對其進(jìn)行量化，運(yùn)用聚類分析進(jìn)行處理提取指標(biāo)，應(yīng)用粗糙集理論確定指標(biāo)權(quán)重，并以馬鞍山為例對各擬建方案進(jìn)行評價(jià)。

縱觀現(xiàn)有的住宅項(xiàng)目選址決策方法，其思路均是選取指標(biāo)體系，確定各指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算各方案綜合評價(jià)值，選擇最優(yōu)擬建地點(diǎn)。這樣進(jìn)行決策的思路比較清晰、完整，但存在的問題是，選出最優(yōu)方案中的指標(biāo)條件可能會出現(xiàn)兩極分化的情況，即權(quán)重較大的指標(biāo)條件非常優(yōu)秀，權(quán)重較小的指標(biāo)條件很差。而住宅是一種昂貴、永久的商品，消費(fèi)者購房時(shí)會綜合考慮各方面條件，任何一方面條件差都可能會動搖消費(fèi)者的購買欲望。基于此，在綜合評價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮均衡性期望，構(gòu)建基于均衡性期望的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址模型，以期為開發(fā)商提供一個(gè)更合理的決策方法。

1　房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址模型的指標(biāo)選取

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的選址受到諸多因素的影響，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)主要考慮成本及收益，關(guān)注的是地價(jià)以及項(xiàng)目未來的發(fā)展情況；但就消費(fèi)者而言，主要考慮住宅的價(jià)格、交通條件、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面。

很多學(xué)者對住宅項(xiàng)目選址的指標(biāo)選取或影響因素也做了諸多研究:阮宏雁等［6］將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的主要影響因素總結(jié)為交通的通達(dá)性及便捷性、城市設(shè)施狀況因素、區(qū)域的繁華度、環(huán)境因素以及制度政策因素；劉昕等［7］將區(qū)位影響因素分為宏觀區(qū)位、中觀區(qū)位和微觀區(qū)位，其中宏觀區(qū)位指項(xiàng)目的社會環(huán)境要素，中觀區(qū)位指所占有的條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，微觀區(qū)位指自然條件和周邊配套設(shè)施；楊靜雨等［8］將居住區(qū)位選擇的影響因素總結(jié)為房價(jià)、交通、環(huán)境、就業(yè)可達(dá)性、工作地、家庭生命周期、居民社會屬性和收入。

綜合現(xiàn)有的國內(nèi)外研究，選取地價(jià)、交通條件、商業(yè)環(huán)境、教育和醫(yī)療條件以及周邊環(huán)境5個(gè)方面作為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址模型的評價(jià)指標(biāo)。

（1）地價(jià)。通常是指出讓或轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。一般金融業(yè)、商業(yè)以及服務(wù)業(yè)等在市中心具有較高的競爭力，較其他行業(yè)更可以支付得起地租。因此這些行業(yè)用地通常在市中心，依次往外是住宅、工業(yè)用地。對于住宅用地，越靠近市中心租金越高，占地面積也會相應(yīng)縮小。在級差地租的調(diào)節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有向外轉(zhuǎn)移的特征。地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商成本的重要組成，且地價(jià)高未來房價(jià)也就高，銷售對象對其承受能力會直接影響銷售量，從而影響開發(fā)商的利潤。因此，地價(jià)是住宅項(xiàng)目選址時(shí)需要考慮的重大因素。

（2）交通條件。是確定住宅項(xiàng)目選址的又一重大指標(biāo)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是時(shí)間，二是交通費(fèi)用。目前個(gè)人交通方式并未成為主流，城市居民還是比較依賴于方便快捷的公共交通系統(tǒng)。發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)便于居民上下班、子女上學(xué)及外出活動，不僅能為出行節(jié)省時(shí)間，也能減少打車等額外交通費(fèi)用。而擁有私家車的居民出行也需要住宅周圍發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)。因此，對于住宅項(xiàng)目，周圍不僅需要有足夠數(shù)量可供通行的道路，還要有完善的公共交通線路。一般來說，位于地鐵站、公交站附近的住區(qū)較受居民的青睞。

（3）商業(yè)環(huán)境。指周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，即大型的綜合性及專業(yè)性購物中心、副食商場、菜市場、超市及銀行等。對于居民而言，這些都是生活中必不可少的，住宅區(qū)位應(yīng)滿足居民生活的基本要求。因此，周邊商業(yè)環(huán)境也是不可忽視的一個(gè)因素。

（4）教育和醫(yī)療條件。教育和醫(yī)療是生活中不可缺少的兩個(gè)方面。孩子是每個(gè)家庭未來的希望，我國又是一個(gè)重視教育的國家，因此教育資源對每個(gè)家庭都很重要，周邊有學(xué)校、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等的住宅小區(qū)更能吸引消費(fèi)者。醫(yī)療條件指周邊覆蓋醫(yī)院、診所的情況。生病求醫(yī)是大多數(shù)家庭不可避免的事情，小區(qū)周邊覆蓋醫(yī)院或診所能夠提供很大便利。因此，教育和醫(yī)療條件也是住宅項(xiàng)目選址需要考慮的重要因素之一。

（5）周邊環(huán)境。包含兩個(gè)方面，一是自然環(huán)境，包括光照情況、污染程度、住宅所處的山水形態(tài)等，主要體現(xiàn)在綠化、凈化以及美化上，即綠化覆蓋率要高，空氣要清新、污染小，規(guī)劃設(shè)計(jì)看起來比較美觀，城市污染的加重和對健康生活的追求，使得居民越來越重視周邊的自然環(huán)境；二是社會環(huán)境，主要是指所處位置的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平對居住者產(chǎn)生的社會性的影響，是該區(qū)域匯聚的主要居住主體，日常生活中文化交流的對象，民風(fēng)以及治安等。一般來說居民都會選擇與自己社會屬性相近的人群在一個(gè)居住地，利于日常生活交流，可以滿足自身生理需要。因此，周邊環(huán)境也是住宅項(xiàng)目選址要考慮的一個(gè)重要因素。

2　基于均衡性期望的住宅項(xiàng)目選址模型

住宅項(xiàng)目的選址涉及因素較多，屬于多指標(biāo)決策問題。目前住宅選址的定量研究中雖然也是應(yīng)用多指標(biāo)決策模型，但大多是單一考慮決策者給出的評價(jià)信息和權(quán)重信息，依據(jù)方案的綜合評價(jià)值來確定最優(yōu)方案，并不十分合理、準(zhǔn)確。本文在綜合評價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮指標(biāo)的均衡性，構(gòu)建基于均衡性期望的住宅項(xiàng)目選址模型。

2.1指標(biāo)具有均衡性期望的多指標(biāo)決策方法

指標(biāo)具有均衡性期望的多指標(biāo)決策方法的思路是:綜合考慮權(quán)重分配和期望，即在計(jì)算過程中除按照正常權(quán)重分配計(jì)算以外，還需要構(gòu)造期望函數(shù)，最終根據(jù)期望函數(shù)和權(quán)重分配計(jì)算得出綜合值作為方案選擇的依據(jù)，即同時(shí)滿足權(quán)重計(jì)算值較大而與期望值差距較小的備選方案為最優(yōu)［9］。

2.2消費(fèi)者期望下住宅區(qū)位選擇模型的構(gòu)建

2.2.1問題描述

2.2.2構(gòu)造均衡性期望函數(shù)

當(dāng)只有兩個(gè)指標(biāo)時(shí)，若將兩個(gè)指標(biāo)分別視為直角坐標(biāo)的兩個(gè)坐標(biāo)軸，則任何一個(gè)方案都可由一對直角坐標(biāo)來表示。當(dāng)考慮n個(gè)指標(biāo)時(shí)，將n個(gè)指標(biāo)看作n維空間中的n個(gè)坐標(biāo)軸，則空間中任何一個(gè)坐標(biāo)平面都可由兩個(gè)坐標(biāo)軸來表示，那么n個(gè)坐標(biāo)

整理可得n維空間指標(biāo)期望函數(shù)L:

顯然，L的方向向量為:

2.2.3計(jì)算各備選方案與指標(biāo)期望的偏差

采用向量標(biāo)準(zhǔn)化法對決策矩陣進(jìn)行規(guī)范化處理，將決策矩陣A=（aij）m×n規(guī)范化為矩陣B=（bij）m×n，其中:

設(shè)方案xi規(guī)范化后的指標(biāo)值向量為。備選方案在n維空間中可用一點(diǎn)坐標(biāo)表示，則期望函數(shù)可看作是n維空間中的一條線，備選方案與指標(biāo)期望的偏差實(shí)際上等價(jià)于空間一點(diǎn)與空間直線之間的距離。則有，方案xi與指標(biāo)期望的偏差di為:

2.2.4計(jì)算各備選方案的綜合評價(jià)值

本文采用線性加權(quán)和法計(jì)算備選方案的綜合評價(jià)值。根據(jù)式（4），將決策矩陣A規(guī)范化為矩陣B，則方案xi的綜合評價(jià)值為:

2.2.5確定各備選方案的排序值

為得到更加真實(shí)準(zhǔn)確的結(jié)果，使結(jié)果更加切實(shí)符合決策者的期望，需要綜合E（xi）和di。由于二者的含義與評價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)均不同，E（xi）越大越好，而di越小越好，需要將其各自規(guī)范化，即:

綜上，具體步驟如下:

（1）確定理想點(diǎn)。最優(yōu)方案應(yīng)在指標(biāo)期望的貼近程度和綜合評價(jià)程度這兩方面都比較高，即

C（xi）和 A（xi）同時(shí)越小越好。由于分別為方案xi的正理想點(diǎn)和負(fù)理想點(diǎn)。

（2）計(jì)算各備選方案與期望函數(shù)間的距離。方案xi與正、負(fù)理想點(diǎn)間的距離分別為:

（3）計(jì)算各方案的相對貼近度。為了確定最優(yōu)方案，希望其最貼近正理想點(diǎn)而遠(yuǎn)離負(fù)理想點(diǎn)。由此可得方案xi的相對貼近度Zi，即

（4）方案排序。根據(jù)Zi由大到小進(jìn)行排序，Zi越大，方案越優(yōu)。

3　實(shí)例分析

以萬科在西安市的五處住宅項(xiàng)目為例進(jìn)行分析，各住宅項(xiàng)目信息如表1所示（信息來源于搜房網(wǎng)）。根據(jù)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目選址模型的指標(biāo)體系，初步設(shè)定5項(xiàng)指標(biāo)，分別為教育和醫(yī)療條件、商業(yè)環(huán)境、地價(jià)、交通條件、周邊環(huán)境。假定給定指標(biāo)權(quán)重向量為W=（0.1，0.2，0.3，0.3，0.1），且開發(fā)商要求考慮均衡性期望，即在給定權(quán)重條件下這5項(xiàng)指標(biāo)同等重要。

表1　各地塊具體信息

由于各個(gè)指標(biāo)單位不統(tǒng)一，需要進(jìn)行量化。故將5個(gè)地塊的情況依照地價(jià)高低、公交地鐵線路的數(shù)量和距離、周邊3km內(nèi)覆蓋學(xué)校（幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)院的數(shù)量和質(zhì)量、大型超市、購物中心以及公園的數(shù)量和質(zhì)量等方面進(jìn)行量化評分，如表2所示。

（1）根據(jù)均衡性期望條件及式（3），構(gòu)建指標(biāo)期望函數(shù)L:

表2　決策矩陣A

（2）根據(jù)式（4），將決策矩陣A規(guī)范化為矩陣B，如表3所示。

表3　規(guī)范化矩陣B

然后根據(jù)式（5）或式（6），計(jì)算每個(gè)地塊與期望函數(shù) L的偏差:D1=0.3754，D2=0.4160，D3=0.4087，D4=0.4720，D5=0.4057。

（3）根據(jù)式（7），計(jì)算5個(gè)地塊的綜合評價(jià)值分別為:E1=0.4154，E2=0.4234，E3=0.4659，E4=0.4552，E5=0.4643。

根據(jù)式（8），可得 C1=0.2263，C2=0.2508，C3=0.2464，C4=0.2846，C5=0.2446。

根據(jù)式（9），可得 A1=0.2137，A2=0.2096，A3=0.1905，A4=0.1950，A5=0.1912。

根據(jù)式（10）～式（12），可得各地塊的相對貼近度分別為Z1=0.7799，Z2=0.7691，Z3=0.7802，Z4=0.7547，Z5=0.7810。由此得出5個(gè)地塊排序結(jié)果為Z5＞Z3＞Z1＞Z2＞Z4，即最優(yōu)方案為萬科城市之光地塊。

表4　兩種情形比較結(jié)果

由表4可以看出，如果不考慮均衡性要求，只通過線性加權(quán)方法比較綜合評價(jià)值，得到的最優(yōu)方案是金域東郡地塊，而考慮均衡性要求得到的最優(yōu)方案則是城市之光地塊。因此，是否考慮均衡性使最優(yōu)結(jié)果產(chǎn)生明顯差異。

從原始數(shù)據(jù)中可以看出，萬科城市之光在教育和醫(yī)療條件、商業(yè)環(huán)境、交通條件、地價(jià)以及自然環(huán)境五個(gè)方面的條件較均衡，均處于中等或中上等水平，而金域東郡的教育醫(yī)療和交通條件雖然比較優(yōu)秀，但商業(yè)環(huán)境相對較差，即指標(biāo)條件出現(xiàn)兩極分化情況。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，以上5個(gè)住宅項(xiàng)目均價(jià)均在7000～8000元/m2。雖然樓盤的銷售涉及因素眾多，但可依據(jù)各住宅項(xiàng)目的月銷售套數(shù)進(jìn)行大致的驗(yàn)證。萬科城市之光的月銷售套數(shù)是5個(gè)地塊中最高的，達(dá)160套/月，均價(jià)7700元/ m2，而萬科金域東郡的月售套數(shù)為117套/月，均價(jià)7800元/ m2。由此看來，在房價(jià)基本一致的情況下，萬科城市之光更受消費(fèi)者的青睞，與實(shí)例計(jì)算結(jié)果相一致。

4　結(jié)語

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的合理選址是開發(fā)商投資成功的關(guān)鍵，尤其在這個(gè)房地產(chǎn)去庫存的時(shí)代，對開發(fā)商而言區(qū)位的選擇極其重要。而住宅區(qū)位的選擇受多重因素影響，簡單的定性分析不足以進(jìn)行明確的判斷，需要定量模型來量化研究。此方法不僅可以為開發(fā)商提供一個(gè)科學(xué)的理論方法，也可為消費(fèi)者購房提供一個(gè)參考。

［1］劉培杰.城市住宅微觀區(qū)位選擇及實(shí)證研究［D］.天津，天津大學(xué)，2008-11.

［2］ Siti Nurlaela，Carey Curtis.Modeling household residential location choice and travel behaviorand its relationship with public transport accessibility［J］.Procedia-Social and Behavioral Sciences，2012（54）:56-64.

［3］尚天成，彭燕，高俊卿.我國城市住宅微觀區(qū)位研究［J］.東南大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版），2010（1）:40-42.

［4］張 巍，胥維桃，鄭增楓.住宅項(xiàng)目選址決策模型［J］.重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2007，30（8）:153-159.

［5］黃 征.基于聚類及粗糙集理論的房地產(chǎn)選址研究［D］.馬鞍山:安徽工業(yè)大學(xué)，2014-12.

［6］阮宏雁，謝宇婷，劉欣樂.房地產(chǎn)項(xiàng)目選址模型研究［J］.中小企業(yè)管理與科技，2012（10）:157-159.

［7］劉 昕，王英偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址的合理性分析［J］.農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2013，33（2）:202-203.

［8］楊靜雨，田至美.城市居住區(qū)位選擇微觀影響因素研究［J］.黑龍江農(nóng)業(yè)科學(xué)，2015（8）:158-165.

［9］姜艷萍，樊治平，叢 飛.指標(biāo)具有均衡性期望的多指標(biāo)決策方法［J］.系統(tǒng)工程學(xué)報(bào)，2011（6）:746-751.

Real Estate Residential Location Research Based on Balance Expectations

MA Heng-sheng，GAO Jia-xing，ZHAO Qian
（Institute of Civil Engineering，Chang'an University，Xi'an 710064，China，E-mail:1278835596@qq.com）

On the basis of the connotation of residential location，combine the research of domestic and foreign scholars present，

residential project；site selection model；balance expectations；comprehensive evaluation value

TU293.3

A

1674-8859（2016）04-143-05

10.13991/j.cnki.jem.2016.04.027

馬恒升（1955-），男，副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理；

高佳興（1992-），女，碩士研究生，研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理；

趙 倩（1992-），女，碩士研究生，研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理。

2016-06-02.

analyze the current deficiency of the research and blank in this area. And choose the index system of the real estate residential location model，combine with the multiple attribute decision making method for balance expectations，build the residential location selection model based on the balanced expectation，i.e.，to comprehensively consider the comprehensive evaluation value and equilibrium conditions of each scheme to determine the residential location. Finally，an example is given to explain how the model apply，proving that the balance expectation conditions can influence the decision results and the applicability of this method. This study provides significant reference for real estate developers to increase the accuracy and rationality of decision.