劉亞瑩（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

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金地集團(tuán)投資價(jià)值分析

劉亞瑩
（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

摘 要：近來房地產(chǎn)業(yè)由于政府的宏觀調(diào)控正處于不穩(wěn)定的階段，房地產(chǎn)企業(yè)的投資變得更加有風(fēng)險(xiǎn).本文根據(jù)現(xiàn)有的理論模型，對(duì)金地集團(tuán)的房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行分析，希望能夠?qū)ζ湟院蟮耐顿Y提供一定的建議，以期來增加投資的價(jià)值.

關(guān)鍵詞：金地集團(tuán)；投資價(jià)值；杜邦模型

1 金地公司介紹

金地公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)；興辦各類實(shí)體（具體項(xiàng)目需另報(bào)）；經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)；信息咨詢（不含限制項(xiàng)目）.公司將房地產(chǎn)開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)，初步形成了以珠江三角洲、長江三角洲以及環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹?，其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市如武漢、西安、沈陽為輔的全國化發(fā)展布局.公司先后榮獲新地產(chǎn)“中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”第五名、“中國10家最具增長潛力房地產(chǎn)上市公司”第七名.

金地在進(jìn)行全國化之后，經(jīng)營區(qū)域越來越大，逐漸跨出了當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域，并不斷產(chǎn)生了新的子公司，總而早就了母公司的管理也越來越復(fù)雜，隨之而來的就是戰(zhàn)略之間出現(xiàn)差異，效率也變得低下起來，核心的競爭力也逐漸的模糊，人員開始頻繁的流動(dòng).所以，從2012年到現(xiàn)在，金地一直進(jìn)行著從單項(xiàng)目的管理模式向多項(xiàng)目的管理模式轉(zhuǎn)變的過程，同時(shí)也建設(shè)了“集團(tuán)化研究”等來進(jìn)行管理.

2 經(jīng)營分析

2014年，公司新開工面積312.62萬平方米，比上年減少17.64%，竣工面積213.31萬平方米，比上年增加45.57%.2011年，公司共有在開發(fā)項(xiàng)目（包括處于前期規(guī)劃的項(xiàng)目）50個(gè).據(jù)公司2014年年報(bào)，截止2014年底，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34,835,841,295.08元，同比增長31.00%；營業(yè)利潤7,144,355,439.93元，同比增長14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3997451139.05元，同比增長10.77%.截止2014年12月31日，公司總資產(chǎn)124, 667,406,137.16元，凈資產(chǎn)320,152,572.21元，凈資產(chǎn)收益率為10.18%.公司住宅業(yè)務(wù)銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，在去年一年，住宅的銷售將近500億人民幣，房屋的銷售面積達(dá)到了近400萬平方米，分別增長了9%和8%.公司的收入為456億元，同比增長近30%.也不斷的進(jìn)行著土地的拓展，全年實(shí)現(xiàn)了19個(gè)項(xiàng)目，達(dá)到了270萬平方米，總投資為150億元，基本實(shí)現(xiàn)了常態(tài)和均衡的投資形式.商業(yè)租金為5億元，增長了約17%.同時(shí)通過定向增發(fā)融資了18億元，流動(dòng)了資金，提高了資金的使用效率，同時(shí)也使得融資的實(shí)力大大的提升.

表1-1 主營業(yè)務(wù)收入比例

下表為金地最近三年的主營業(yè)務(wù)收入及占比情況：

主營業(yè)務(wù)收入是決定企業(yè)持續(xù)獲利能力的主要因素.因此，高質(zhì)量的收入結(jié)構(gòu)中營業(yè)收入占的比例應(yīng)該較高.金地近兩年的總收入構(gòu)成如表1-1所示.觀察可以得知，2014年?duì)I業(yè)收入在總收入中占到絕大部分，比例高達(dá)99.666%，2013年?duì)I業(yè)收入在總收入中占的比重也很高，達(dá)到98.510%.因此可以認(rèn)為，金地公司收入的質(zhì)量較高，公司發(fā)展具有可持續(xù)性.

3 財(cái)務(wù)分析

3.1 償債能力分析

表1-2 償債能力指標(biāo)

流動(dòng)比率與速動(dòng)比率，都是從靜態(tài)的角度來分析企業(yè)的短期償債能力.這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營者來說是非常重要的.良好的償債能力不僅為企業(yè)提供充足的資金來償還債務(wù)，同時(shí)也可以大大的保證債權(quán)人的資金安全，讓企業(yè)的管理進(jìn)入良性的范圍內(nèi).同時(shí)也為企業(yè)的投資者提供一個(gè)辨別的指標(biāo)，來判斷企業(yè)的競爭力和持續(xù)發(fā)展的能力.從表可以看出，金地的速動(dòng)比率是低于行業(yè)均值的，企業(yè)應(yīng)給予重視.資產(chǎn)負(fù)債率是期末負(fù)債額比資產(chǎn)額，主要是說明整個(gè)資產(chǎn)中有多少是通過借債來籌措的，同時(shí)也能夠反映在進(jìn)行企業(yè)清算時(shí)是否能夠保護(hù)債權(quán)人的利益.它是一個(gè)評(píng)價(jià)公司借債水平的一個(gè)綜合指標(biāo)，另外也可以通過它來衡量債權(quán)人進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力，即債權(quán)人放貸款的安全度等.從表可以看出，除2013年外，金地其余年份的資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)均值.是需要企業(yè)去關(guān)注和調(diào)整的.

表1-3 償債能力指標(biāo)行業(yè)均值

3.2 盈利能力分析

總資產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)使用資本獲得報(bào)酬的能力.立足于企業(yè)整體資本提供者（股東和債權(quán)人）視角，考察企業(yè)每一元資本投入獲得的報(bào)酬水平.從表1-4可以看出，金地在2009-2014年間的總資產(chǎn)報(bào)酬率處于行業(yè)較低水平.說明企業(yè)的運(yùn)營能力和資本回報(bào)水平在逐步提高，但仍有差距.企業(yè)發(fā)展要想獲得外界的資本支持，必須進(jìn)一步加強(qiáng)管理，以使其有較好的運(yùn)營能力和較高的資本回報(bào)水平.

表1-4 盈利能力指標(biāo)

4 投資分析及市場(chǎng)表現(xiàn)

除2009年市盈率達(dá)到17.79，2014年 12.82外，金地公司其余年份的市盈率水平均在10以下，明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平.市盈率反映了投資者對(duì)每股凈利潤所愿意支付的價(jià)格，也反映了企業(yè)股票的風(fēng)險(xiǎn)，歐美市場(chǎng)的正常的市盈率為10-20，而我國的一般在40左右.金地2009-2014年市盈率最高為17.79，最低為7.39，均在正常范圍內(nèi)，表明公眾對(duì)金地的預(yù)期較為穩(wěn)定，投資意向波動(dòng)小，對(duì)于企業(yè)的長期發(fā)展，未嘗不是一個(gè)好的信號(hào).

從表1-6可以看出，金地的權(quán)益凈利率呈現(xiàn)出穩(wěn)定的狀態(tài)，，表明金地的這幾年的成長比較穩(wěn)定，獲利能力保持著比較穩(wěn)定的平.權(quán)益乘數(shù)總體保持在3.3左右，變動(dòng)幅度較小.總體說明，金地的資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高，負(fù)債總額遞增，杠桿收益大.通過對(duì)近年金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析，可以看到金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本穩(wěn)定，將總資產(chǎn)穩(wěn)定在這樣一個(gè)高水平反映出企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率.

表1-5 每股指標(biāo)分析

表1-6 杜邦分析法指標(biāo)

5 對(duì)金地公司的綜合評(píng)價(jià)及投資建議

第一，隨著中國資本市場(chǎng)監(jiān)管力度加大和國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條變得非常緊張.金地集團(tuán)2009年新增加長期借款17.52億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)66.76%，2010年，金地集團(tuán)計(jì)劃開工面積208.78萬平米，即使2009年未通過的不超過2.66億新股，募集資金約30億元的定向增發(fā)方案成功實(shí)現(xiàn)，金地集團(tuán)手中動(dòng)用現(xiàn)金流也可遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足其項(xiàng)目開發(fā)需求.由此可見，金地集團(tuán)下一步發(fā)展面臨很大的資金缺口.考慮到目前在股票市場(chǎng)公開發(fā)行股票募集資金比較困難，金地集團(tuán)可以考慮對(duì)下屬的部分項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資，由投資方對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)控股，金地集團(tuán)確保項(xiàng)目的操作權(quán)，與投資方實(shí)行利潤分成，這樣就可部分減輕資金借貸的壓力.另外還可以考慮發(fā)行可轉(zhuǎn)債，這樣既可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使公司的凈資產(chǎn)利潤率增加，又可以有“稅盾”作用，間接降低了資金成本.

第二，通過對(duì)金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)分析，可以判斷金地集團(tuán)的存貨近年來在不斷上升.如果存貨很多就可以使得管理變得困難，同時(shí)資金也變得很少.所以，通過各種手段來銷售現(xiàn)房和期房，對(duì)金地集團(tuán)來說是非常關(guān)鍵的.我們建議，金地集團(tuán)應(yīng)該制定一個(gè)完整的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，例如快速反應(yīng)的ECR戰(zhàn)略，適時(shí)管理的JIT戰(zhàn)略.另外還要對(duì)原材料的供應(yīng)進(jìn)行管理，轉(zhuǎn)變觀念，將企業(yè)之間的關(guān)系從對(duì)立轉(zhuǎn)變?yōu)楹献?

第三，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)行業(yè)原先的高額利潤時(shí)代已風(fēng)光不再.2013年金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率為11.86%，同期房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科的凈資產(chǎn)收益率為17.35%，2014年，萬科19.17%，金地10.18%，相比之下，差距還是很大的.金地集團(tuán)要想提高盈利水平，必須加強(qiáng)經(jīng)營管理，降低成本費(fèi)用，才能取得價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì).同時(shí)，還要加強(qiáng)服務(wù)特色以及產(chǎn)品創(chuàng)新，并重視對(duì)競爭者和消費(fèi)者的深入研究，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)定位意識(shí).

第四，在房地產(chǎn)行業(yè)增長緩慢，利潤率較低時(shí)，如何在未來發(fā)展中繼續(xù)脫穎而出，領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備核心競爭力.只有掌握了核心競爭力的企業(yè)才能生存并保持持續(xù)盈利.金地集團(tuán)未來需要強(qiáng)化的核心競爭力主要是三個(gè)方面：一是融資和資本運(yùn)作能力，二是開發(fā)和管理能力，三是行業(yè)整合能力.未來者三個(gè)方面的有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)快速增長.

通過對(duì)金地集團(tuán)的分析，可得知金地集團(tuán)雖然與房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科存在一定差距，但還是一家具有發(fā)展?jié)摿秃軓?qiáng)市場(chǎng)競爭力的企業(yè)，有一定的投資價(jià)值.

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號(hào)：F279.24；F275.5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-260X（2016）05-0119-03

收稿日期：2016-01-28