安尼

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淺談營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

安尼

摘要：2016年5月1日起，營改增試點范圍將擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負高、庫存大等問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本概述出發(fā)，結(jié)合營改增的政策針對房地產(chǎn)企業(yè)特點，探討關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段針對增值稅的納稅籌劃，使房地產(chǎn)企業(yè)達到合理避稅的目的，減輕稅收負擔。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃概念

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃以減輕稅負為目標，根據(jù)相關(guān)稅收法律條例，進行合理的規(guī)劃避免不合理的納稅。根據(jù)自身企業(yè)的特點以及當前各項稅收征管辦法中，找到企業(yè)納稅籌劃的機會和空間。營改增后對老合同、房地產(chǎn)的老項目采取過渡性措施，以確保全面推開營改增后，實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負有不同程度降低的政策效果。

二、營改增后納稅籌劃的可行性

房地產(chǎn)企業(yè)營改增前的稅收負擔重，政府的稅收制度引導(dǎo)不夠，法律政策也存在其缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的前提是不違背相關(guān)法律法規(guī)，納稅籌劃就變得具有可行性。增值稅具有可抵扣性的特點，以及房地產(chǎn)企業(yè)上下游行業(yè)的相關(guān)性，為納稅籌劃提供了廣闊的舞臺。

三、營改增后納稅籌劃的重要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)本身納稅稅種多，稅收負擔重

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)分為五個階段，建設(shè)周期長、資金投入大。除此之外，開發(fā)商從取得土地、開發(fā)建設(shè)、自持經(jīng)營以及銷售等各個階段都會涉及到繳納各種稅款。一個完整房地產(chǎn)項目主要稅費有耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅（營改增前）、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、個人所得稅、河道費（河北?。┑取Ｔ趯嶋H開發(fā)過程中，主要稅款都采取按一定比例預(yù)繳。恒大集團董事局主席許家印曾經(jīng)“炮轟”房地產(chǎn)的高負稅，“收費項目大約占房價的11%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房價的13%-15%，房地產(chǎn)稅費合計約占到房價的26%。”營改增之后一般納稅人增值稅稅率為11%，雖然稅率增加，但屬于價外稅，可抵扣的特性在整個行業(yè)上下游能消除重復(fù)征稅。

2.增值稅納稅籌劃利于促進企業(yè)發(fā)展

營改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時代，不僅是簡單稅種的變化，它要求企業(yè)對自身的經(jīng)營流程重新進行設(shè)計，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對，做好風險內(nèi)控，項目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過渡達到最終降低稅負、促進發(fā)展的目的。

四、針對增值稅的納稅籌劃建議

在2016年5月1日營改增范圍擴大時就會涉及到新老項目。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。認定為一般納稅人的企業(yè)，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。簡易計稅方法的企業(yè)不得抵扣進項稅額。營改增前后老項目的納稅對比，舉例某地產(chǎn)公司銷售屬老項目商品房100萬元，營改增前應(yīng)交營業(yè)稅5萬元（營業(yè)稅稅率5%），營改增后銷售額95.24萬元=100÷（1+5%），應(yīng)交增值稅為4.76萬元=95.24×5%，比照營改增前減少了0.24萬元，可見銷售老項目稅負率沒變但是減少了應(yīng)納稅額。所以銷售老項目營改增是有利的，由于不需要抵扣進項稅，核算簡單。

對于銷售新項目而言，增值稅的納稅籌劃建議如下：

1.是否認定為一般納稅人

根據(jù)稅收政策，應(yīng)稅年銷售額超過500萬元的納稅人為一般納稅人，未超過500萬元的納稅人為小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，按照5%的征收率計稅，不得抵扣進項稅，一般納稅人的稅率11%，銷售老項目為簡易征收率5%。房地產(chǎn)企業(yè)的年銷售額都很大，基本上都符合一般納稅人標準。但是適合哪種身份，要具體分析企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)核算水平、剩余貨值、建筑成本等因素。如果小規(guī)模納稅人更有利于企業(yè)，那么通過控制年度預(yù)售簽約進度，分立、分拆方式降低年度銷售額。

2.選擇正確的建筑服務(wù)提供商

房屋主要成本來自于土地和建筑成本，房地產(chǎn)企業(yè)能否抵扣增值稅的前提就是要選擇的建筑公司必須具備一般納稅人資質(zhì)。首先要在工程招標時，對一般納稅人資質(zhì)嚴格要求。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，考慮過渡階段后簽訂的建安成本合同成本是否上漲問題。建筑企業(yè)主要項目人工成本費用不能取得進項發(fā)票，勢必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能夠?qū)椖咳斯こ杀灸繕擞行Э刂啤?/p>

3.增加精裝房比例、商業(yè)地產(chǎn)銷售

相對于毛坯房，精裝房的電器、燈具、潔具、裝飾材料、裝修工程可以取得增值稅進項發(fā)票抵扣，這樣企業(yè)加精裝房的比例就可以降低稅負?；蛘呔b后自持開展不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（比如辦公工位出租）。

4.多元化企業(yè)戰(zhàn)略

營改增覆蓋范圍涉及諸多相關(guān)行業(yè)，企業(yè)可將自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)，向相關(guān)行業(yè)擴張，擴展至物業(yè)、園林、裝修、裝飾材料、技術(shù)咨詢服務(wù)業(yè)、廣告服務(wù)等。開發(fā)間接費既可取得抵扣發(fā)票，又可以成為新的業(yè)務(wù)增長點?？v向一體化戰(zhàn)略、多元化的企業(yè)戰(zhàn)略，更能夠抵御市場風險。

5.控制簽約銷售進度

企業(yè)可以根據(jù)當月已預(yù)繳的增值稅款，控制銷售簽約進度，控制每月的開票金額。減少因開票的集中造成的對現(xiàn)金流的影響。

6.內(nèi)部人員的培訓(xùn)

原來的房地產(chǎn)賬務(wù)處理相對簡單，營改增后對企業(yè)的財務(wù)人員提出了更高的要求。企業(yè)應(yīng)組織學習增值稅的有關(guān)知識，比如專用發(fā)票的管理、哪些費用的進項稅不能抵扣（交際應(yīng)酬、福利費等）、稅收風險管控等。也可以聘請專業(yè)機構(gòu)進行納稅籌劃和培訓(xùn)。

五、結(jié)束語

營改增是財稅體制改革的重頭戲、也是供給側(cè)改革的重要舉措，前期的試點已經(jīng)取得了積極成效。房地產(chǎn)企業(yè)需要認真學習相關(guān)政策法規(guī)，積極應(yīng)對。

國內(nèi)的百強地產(chǎn)企業(yè)中大多數(shù)都在積極努力的提高自身的競爭力、努力的降低經(jīng)營成本，不斷地向正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化前進。但是因其涉及的稅種多，稅負重，所以做好企業(yè)的納稅籌劃工作是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是走可持續(xù)發(fā)展的必要手段。

參考文獻：

［1］攀劍英.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風險防范.大連出版社，2011年版.

［2］關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知.財稅〔2016〕36 號.

［3］王艷麗.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃［J］.會計之友，2012，10（8）：78-8.

（作者單位：唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）