范唯

[摘要]文章從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特殊規(guī)律及運(yùn)行模式，提出了用供給側(cè)改革的思路解決當(dāng)前房地產(chǎn)高庫存等發(fā)展中的瓶頸問題。采取限制開發(fā)用地、建立問責(zé)機(jī)制、統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)引導(dǎo)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等辦法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；去庫存；供給側(cè)改革

1.前言

在我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的關(guān)鍵領(lǐng)域，去杠桿化以及房地產(chǎn)去庫存能否實(shí)現(xiàn)直接關(guān)系到我國(guó)能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的順利轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展。本文將結(jié)合近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)在新的經(jīng)濟(jì)周期下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供個(gè)人的看法。

2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競(jìng)爭(zhēng)；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運(yùn)行。

2016年伊始，我國(guó)多個(gè)地區(qū)打響房地產(chǎn)去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)成去庫存有力支撐。毋庸質(zhì)疑，房地產(chǎn)高庫存不僅成了制約我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的“瓶頸”，更成了拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級(jí)政府先后打出了簡(jiǎn)政放權(quán)、減稅降費(fèi)、金融扶持等一系列政策；一些地方政府甚至發(fā)文對(duì)購(gòu)房給予重獎(jiǎng)和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等，但都收效甚微。據(jù)公開資料顯示，截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國(guó)整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，房地產(chǎn)庫存形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻。

3.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題

去庫存效果難遂人愿，在筆者看來，政府推行購(gòu)房降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購(gòu)房首付比例等措施，實(shí)際上都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。而目前我國(guó)房地產(chǎn)高庫存的真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消費(fèi)需求量，尤其高房?jī)r(jià)超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力。這就是我國(guó)房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題，只能是治標(biāo)不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化，既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)使勁，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長(zhǎng)效機(jī)制，才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。

4.供給側(cè)改革的重點(diǎn)

從目前看，抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)在三方面著力：

首先，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。我國(guó)各級(jí)政府在城市用地建設(shè)上管制過松、權(quán)力過大，缺乏相應(yīng)制約措施，尤其對(duì)城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力，缺乏權(quán)威科學(xué)論證，對(duì)城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績(jī)利益驅(qū)動(dòng)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑造成財(cái)政收入減少等因素影響，土地財(cái)政依賴性較強(qiáng)，無法抑制賣地沖動(dòng)。這就是房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”根本癥源。為此，從現(xiàn)在起，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級(jí)國(guó)土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行上級(jí)政府和上級(jí)人大共同監(jiān)督機(jī)制，抑制下級(jí)政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題；并建立高庫存問責(zé)機(jī)制，對(duì)高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)厲追責(zé)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強(qiáng)地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感，消除房地產(chǎn)去庫存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。此外，對(duì)開發(fā)商已購(gòu)買尚未開發(fā)的土地進(jìn)行一次全面釜底抽薪，實(shí)行無償清退或低價(jià)贖回方式，以遏制房地產(chǎn)開發(fā)再次大幅增長(zhǎng)。

其次，各級(jí)政府在房地產(chǎn)開發(fā)上，不能完全放任市場(chǎng)，應(yīng)在規(guī)劃指引及調(diào)控上有所作為。目前有些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)缺乏正確判斷力，受利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)，盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，沒有對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長(zhǎng)趨勢(shì)形成一個(gè)正確判斷，全國(guó)房地產(chǎn)事實(shí)上處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對(duì)此，各級(jí)政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”，肩負(fù)起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)引導(dǎo)重任：一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，制定客觀、科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供準(zhǔn)確決策依據(jù)；二是將轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴(yán)格按政府審批規(guī)模要求進(jìn)行開發(fā)，防止擅自擴(kuò)大開發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長(zhǎng)規(guī)模、居民收入和人口增長(zhǎng)相適應(yīng)，消除供給側(cè)過?，F(xiàn)象發(fā)生。

最后，大幅減少或停止保障安置房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。資料顯示，整個(gè)“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達(dá)3890萬套，遠(yuǎn)超3600萬套目標(biāo)任務(wù)；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻(xiàn)，但加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)過剩，對(duì)優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個(gè)問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定，這無疑對(duì)改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用，但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從現(xiàn)在起各地應(yīng)規(guī)模減少或停止保障安置房建設(shè)，以貨幣安置為主，對(duì)轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動(dòng)工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總計(jì)劃，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時(shí)增長(zhǎng)現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場(chǎng)發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場(chǎng)，而是要保持政府的獨(dú)立性。如果政府直接參與市場(chǎng)，就難以保持其公正身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營(yíng)城市。經(jīng)營(yíng)城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營(yíng)城市之名，實(shí)則行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，或站在開發(fā)商的立場(chǎng)上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長(zhǎng)期以來，中國(guó)的土地實(shí)行批租制，沒有采取公開的競(jìng)價(jià)招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。