王彥龍

[摘要]不動產(chǎn)的估價是估價機制中的重點內容，不動產(chǎn)抵押估價報告是銀行業(yè)務開展的基礎。為了促進銀行業(yè)務發(fā)展，以及完善估計機制，需要建立功能齊全的估計機制。不動產(chǎn)估計評價機制的建立在推動經(jīng)濟發(fā)展中具有重要意義。文章主要分為三部分：首先對不動產(chǎn)評估概念進行介紹；其次針對銀行不動產(chǎn)估價評價機制中存在的問題進行分析；最后提出完善不動產(chǎn)估價評價機制的對策。

[關鍵詞]不動產(chǎn)估價；評價機制；分析

在不動產(chǎn)估價評價機制中存在很多問題，制約著估價機制建立，第一，銀行在進行不動產(chǎn)估價機制選擇時，并沒有按照機制的資歷等級、工作人員素質以及行業(yè)水準等標準進行選擇；第二，很多銀行直接設置不定產(chǎn)合作條約，而原本這些條約都是在評估機制中制定，而銀行的合約攔截，使得評估機制的話語權丟失；第三，不動產(chǎn)的估價質量難以保證。以上問題需要在實際的不動產(chǎn)估價評價機制建立環(huán)節(jié)中被解決。

1不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)評估

財政部在2007年頒布的《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》中，對不動產(chǎn)進行概念界定，不動產(chǎn)是指：土地、建筑物以及其他附著與土地上的定著物。在這其中也包括物質實體，以及相關權益，換言之，不動產(chǎn)并不是指單一的實體，同時也是實物、權益以及區(qū)位三者的綜合體。而不動產(chǎn)評估通常是指房地產(chǎn)評估，以房、地為對象，在評估原則下，選擇科學的評估方法，對價格進行評估。[1]

2銀行不動產(chǎn)估價評價機制中存在的問題

在不動產(chǎn)估價中，需要做出不動產(chǎn)價值評價報告，金融機構抵押評估報告的直接使用者，例如銀行。在這些金融機構中建立集中的估價管理體系，以及評價體系，是不動產(chǎn)擁有者在使用不動產(chǎn)進行抵押時，所必需的體系。但是就目前的不動產(chǎn)估價管理，其中存在著一些人為因素而導致的問題，主要的表現(xiàn)有以下四點。

第一，銀行在進行不動產(chǎn)估價機制選擇時，并沒有按照機制的資歷等級、工作人員素質以及行業(yè)水準等標準進行選擇。而是將評估折扣中的高低作為機制入選依據(jù)。嚴重的情況下，有些銀行所選擇的不動產(chǎn)評估機制與行業(yè)主管，以及相關協(xié)會中所選擇的不動產(chǎn)評估機制之間存在著本質的區(qū)別，在標準不一情況下，使得不動產(chǎn)行業(yè)中的公信力大幅度降低。[2]

第二，很多銀行直接設置不定產(chǎn)合作條約，而原本這些條約都是在評估機制中制定，而銀行的合約攔截，使得評估機制的話語權丟失。例如，銀行制定出股價格式，然后估價機制直接進行估價報告的制定。將估價中比較煩瑣的環(huán)節(jié)簡化，并在估價報告中只體現(xiàn)出了項目名稱、位置、估價結果以及公章，其余細節(jié)省略。在這樣的模式下，使得估價機制的工作粗略，估價中的專業(yè)性有所下降。換言之，在不動產(chǎn)估價環(huán)節(jié)中，銀行的主導作用比較明顯，使得股價機制重心缺失。[3]

第三，在實際股價中，估價日期由銀行來定，而銀行對不動產(chǎn)的現(xiàn)場情況掌握不清楚。估價機制為了完成任務，使得不動產(chǎn)的估價質量難以保證。嚴重時，不動產(chǎn)的估價師不去現(xiàn)場，應付工作，估價失去意義。

第四，為了吸引客戶，銀行不顧估價機制的經(jīng)濟效益，以估價免費的廣告方式，增加不動產(chǎn)估價。而在實際估價環(huán)節(jié)中，需要估價機制付出很多人力和物力，指估價結束之后，銀行只付給估價機制很少的費用作為補貼。在這樣的模式下，估價機制不盈利，難免在實際不動產(chǎn)估價環(huán)節(jié)中，在最短時間內完成估價，導致估價質量降低。[4]

3完善不動產(chǎn)估價評價機制的對策

3.1不動產(chǎn)估價評價機制雛形

對于銀行來說，建立一個完善的不動產(chǎn)抵押評價機制，在銀行業(yè)務拓展中發(fā)揮著重要的作用。由于在獨立的估價機制下，銀行對其進行管理，基于以上問題，對于不動產(chǎn)估價帶來消極影響，因此在銀行體制下，建立完善的抵押估價評價體系。在該體系中，主要包含了機構基本情況指標、機構業(yè)務能力情況指標、規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標。

在實際的估價中，以上三者所占據(jù)的權重分別為10%、70%以及20%，在該評價體系中建立百分制，并結合專家評價，對最終結果進行修正。不動產(chǎn)擁有者在選擇不同的估價機制時，根據(jù)估價機制的信用等級來選擇。例如，估價機制可以分為AAA級、AA級、A級以及B級。一般情況下，B級的估價機制體系比較單一。

3.2建立不動產(chǎn)估價長效聯(lián)動機制

在估價機制建立環(huán)節(jié)中，需要建立與之相關的聯(lián)動機制。而所謂的聯(lián)動機制是指，銀行部門與行業(yè)行政主管部門、估價機構以及行業(yè)協(xié)會等方之間，實現(xiàn)有效的互動。在聯(lián)動機制下，以銀行為核心，并在其他行業(yè)相互研討下，共同制定不動產(chǎn)抵押估價指南，對傳統(tǒng)的單一估價機制中的缺陷進行改革。同時新型的抵押估價機制建立需要相應的監(jiān)督機制，對其進行監(jiān)督。因此可以鼓勵各個行業(yè)中行政主管部門對估價機制進行實時監(jiān)管。同時，銀行還需要與各個行業(yè)協(xié)會之間進行及時溝通，針對不動產(chǎn)估價中出現(xiàn)的人員問題、質量問題以及技術問題等進行溝通與分析。在這樣的聯(lián)動體系下，使得各個行業(yè)都能夠發(fā)揮出其作用。此外，銀行需要及時對估價機制提出合理的建議，當估價機制制定出一個估價報告時，估價機制需要向機制反饋相應的信息。[5]

3.3不動產(chǎn)估價評價機制的綜合評定

在銀行的管理下，不動產(chǎn)估價評價機制具有一定準出和準入原則，當制定了嚴格的準入原則下，在不同行業(yè)以及社會輿論監(jiān)督下，使得房地產(chǎn)估價機制能夠有章可循。更新了的估價機制中所包含的內容有很多，例如職業(yè)資格、估價師數(shù)量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價、估價報告打分情況以及合同履行情況等。

3.4將估價報告的復核標準規(guī)范化處理

在一個估價機制制定好一個估價報告之后，其內容是否具備一定的合理性以及估價質量是否過關，需要在銀行的終極復核打分下判斷。銀行可以借鑒行業(yè)中出臺的估價報告評審標準，對不動產(chǎn)估價報告進行打分。在實際打分環(huán)節(jié)中，主要分析，估價對象的界定是否合理，以及不動產(chǎn)產(chǎn)權劃分是否清晰，同時在估價中所選用的參數(shù)是否具有一定的科學性，以及不同類型評估方法的選擇上是否對結果產(chǎn)生直接的影響等。此外，還需要綜合考慮市場經(jīng)濟變化對估價的影響以及估價報告的偏差。

4結論

綜上所述，不動產(chǎn)估計評價機制在推動社會經(jīng)濟發(fā)展以及銀行業(yè)務拓展方面發(fā)揮著重要的作用，針對銀行不動產(chǎn)估價評價機制中存在的問題，本文提出了以下建議，首先建立不動產(chǎn)估價長效聯(lián)動機制；其次對不動產(chǎn)估價評價機制進行綜合評定；最后將估價報告的復核標準規(guī)范化處理。

參考文獻：

[1]林建漳.完善不動產(chǎn)估價評價機制降低銀行放款風險[J].經(jīng)營管理者，2012（3）：49.

[2]別致.不動產(chǎn)估價中還原利率的研究[D].南京：南京師范大學，2004.

[3]方水盛.受污染不動產(chǎn)評估方法及管理體系研究[D].杭州：浙江財經(jīng)大學，2015.

[4]李素芹，馮皓.中日房地產(chǎn)估價制度比較[J].吉林師范學院學報，1998（3）：17-20.

[5]李雅萍.不動產(chǎn)投資信托的法律分析與立法建議[D].上海：華東政法學院，2007.