李茂乾+劉暢+吳月

摘 要：科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的過(guò)程中，營(yíng)改增政策得到不斷完善與整改，之后在此基礎(chǔ)上其工作機(jī)制也得以日漸深化，改革范圍不斷拓寬，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域受到巨大影響，需要順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，并不斷前行。房地產(chǎn)行業(yè)以國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱形式產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展與企業(yè)之間和大眾群體生活水平之間密切關(guān)聯(lián)，按照稅制改革規(guī)劃內(nèi)容加以分析，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的營(yíng)改增必將是未來(lái)主流發(fā)展趨向，本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展特點(diǎn)等，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增要素進(jìn)行詳細(xì)分析和闡述：

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行業(yè)；營(yíng)改增；探討

營(yíng)改增政策發(fā)展初始階段，上海是試行地區(qū)之一，不同類(lèi)型稅制改革成效尤為明顯，隨之使得營(yíng)改增在全國(guó)重要城市內(nèi)陸續(xù)施行，旨在深度推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)積極轉(zhuǎn)型，財(cái)稅體制改革速度日漸加快，稅收體制改革主要分為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式變化內(nèi)容和行業(yè)稅負(fù)變化內(nèi)容以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化內(nèi)容等，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展?fàn)顩r在一定程度上影響著諸多企業(yè)和部門(mén)，居民生活水平此時(shí)也會(huì)受到相應(yīng)影響，只有執(zhí)行營(yíng)改增政策全面覆蓋，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、長(zhǎng)足發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增政策執(zhí)行必要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增政策執(zhí)行過(guò)程中可以有效處理諸多重復(fù)增稅問(wèn)題，此處以不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售案例為例，我國(guó)房屋產(chǎn)品出售階段，不同類(lèi)型環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)重復(fù)收稅問(wèn)題，主要分為房屋產(chǎn)品生產(chǎn)開(kāi)發(fā)分配重復(fù)征稅問(wèn)題和房屋產(chǎn)品流通銷(xiāo)售重復(fù)征稅問(wèn)題。通過(guò)數(shù)次分析和調(diào)查可以看出，建筑工程勞務(wù)內(nèi)容和購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)內(nèi)容，二者均適用于正規(guī)營(yíng)業(yè)稅制度，建筑工程施工階段進(jìn)行工程物質(zhì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)會(huì)征收一定額度的增值稅項(xiàng)，但其中存在較為惡劣的重復(fù)征稅狀況。屬于非住宅類(lèi)型的房地產(chǎn)，租賃租金需要進(jìn)行相關(guān)營(yíng)業(yè)稅繳納，與此同時(shí)，不能進(jìn)行之前階段建筑建造增值稅抵消，非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目中，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能無(wú)故抵消，銷(xiāo)售房屋不動(dòng)產(chǎn)從實(shí)際角度而言屬于非增值稅項(xiàng)目，所以增值稅流轉(zhuǎn)斷裂狀況出現(xiàn)便無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵消，重復(fù)征稅問(wèn)題較為嚴(yán)重。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中實(shí)行營(yíng)改增要素介入，主要是指可對(duì)不同行業(yè)稅制改革加以映襯，其與社會(huì)中其他行業(yè)營(yíng)改增效果之間存在密切關(guān)聯(lián)性，最為常見(jiàn)的就是建筑行業(yè)，假設(shè)不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目和租賃項(xiàng)目改革，那么最終營(yíng)改增效果便不能明顯，由于建筑施工項(xiàng)目夠與單位在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)建造時(shí)可進(jìn)行建筑工程材料進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中若仍舊延續(xù)過(guò)往營(yíng)業(yè)稅征收模式，增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣便不能順利完成，同一不動(dòng)產(chǎn)主體適用不同流轉(zhuǎn)稅政策，以至征管難度持續(xù)攀升，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展便會(huì)變得遲緩。通過(guò)增值稅征收范圍改善可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)各個(gè)運(yùn)行環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條鏈接，從工程物資購(gòu)入到不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，以及維修護(hù)理等環(huán)節(jié)，均在統(tǒng)一框架內(nèi)得以正常運(yùn)行，使得重復(fù)征稅狀況得以遏制，征管效率和征管質(zhì)量得到雙向提升。

二、未來(lái)發(fā)展建議要點(diǎn)分析

應(yīng)該了解到，國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域整增值稅征收方案中，主要涵蓋了免稅法內(nèi)容和征稅法內(nèi)容兩種，西方國(guó)家主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)行免稅法方案執(zhí)行，換個(gè)角度而言，也就是對(duì)新建不動(dòng)產(chǎn)和房屋改造維護(hù)等方面進(jìn)行增值稅征收，但是二手房銷(xiāo)售和房屋租賃則允許不征收任何稅項(xiàng)。此種方式有助于降低稅收征管難度，稅負(fù)會(huì)在此時(shí)得到減輕，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃免稅，會(huì)致使增值稅抵扣鏈條失衡，二手建筑物認(rèn)定和新型建筑物認(rèn)定便會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題。

較為正確的做法是，可以借鑒征稅法中的相關(guān)條例內(nèi)容，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行商用不動(dòng)產(chǎn)劃分和民用不動(dòng)產(chǎn)劃分，前者主要進(jìn)行增值稅征收，有力保證抵扣鏈條的完整性，后者在進(jìn)行二次銷(xiāo)售過(guò)程中執(zhí)行免稅方案，深度刺激民用二手房市場(chǎng)優(yōu)良運(yùn)轉(zhuǎn)，還可在一定程度上避免房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)篡改，地方政府應(yīng)積極配合，作出政策支持和法律制約。規(guī)定老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅，針對(duì)樓房?jī)?nèi)年齡進(jìn)行稅收項(xiàng)目打折，還有就是可由國(guó)家和政府進(jìn)行可抵扣虛擬進(jìn)稅項(xiàng)提供，以備不時(shí)之需。

按照財(cái)稅體制規(guī)定要素細(xì)節(jié)，增值稅由中央和地方二者通過(guò)比率共享完成目標(biāo)達(dá)到，從實(shí)際角度而言，營(yíng)業(yè)稅歸屬于地方稅范疇內(nèi)，之后在此基礎(chǔ)上成為了地方政府稅收來(lái)源之一，營(yíng)改增政策實(shí)施之后，企業(yè)稅負(fù)壓力會(huì)得到緩解，地方政府財(cái)政壓力也會(huì)得以緩解，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域營(yíng)改增政策實(shí)施后，地方政府本體增值稅率分享力度加大，過(guò)渡期政策便應(yīng)及時(shí)建立，以助力政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)的財(cái)政壓力得到緩解，使得地方稅收結(jié)構(gòu)體系日趨完善。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅可行性相對(duì)較小，但是國(guó)家和政府進(jìn)行可抵扣虛擬進(jìn)稅項(xiàng)提供時(shí)，國(guó)家政府補(bǔ)貼資金額度相對(duì)較多，大力補(bǔ)貼房地產(chǎn)的力度會(huì)有所降低，但最終方案如何卻應(yīng)酌情而定，地方政府和建委等部門(mén)均應(yīng)參與其中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)營(yíng)改增與其他現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域和金融行業(yè)領(lǐng)域之間存在些許差異，房地產(chǎn)企業(yè)和相應(yīng)監(jiān)管部門(mén)之間應(yīng)該統(tǒng)一步伐，達(dá)成政策一致，從而更好更優(yōu)的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策的完善與整改。

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