魯紅嬌

摘 要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)是一個(gè)十分重要的領(lǐng)域，對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)力增強(qiáng)有著至關(guān)重要的意義。隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，Q房地產(chǎn)公司正面臨著融資難度大、資金匱乏、費(fèi)用成本升高、銷售量萎縮等問題。因此，在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，Q房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)中，必須進(jìn)一步加強(qiáng)對成本的控制，從而降低成本、提高效益，促進(jìn)公司的更大發(fā)展。

關(guān)鍵詞：Q房地產(chǎn)公司；項(xiàng)目開發(fā)；成本控制

在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有支柱性的作用，其具有很高的關(guān)聯(lián)度和很長的產(chǎn)業(yè)鏈。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，涉及到了數(shù)十個(gè)種類，數(shù)千個(gè)品種和規(guī)格的建筑材料。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，發(fā)揮著至關(guān)重要的影響。但是就目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展普遍面臨著較大的問題，隨著國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤進(jìn)一步削弱，在這樣的情況下，要想獲得更為良好的發(fā)展，就必須重視對項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)良好的生存和發(fā)展。

一、Q房地產(chǎn)公司成本控制現(xiàn)狀

1.組織機(jī)構(gòu)

作為一個(gè)中小型的房地產(chǎn)公司，Q房地產(chǎn)公司具有較為簡單的組織結(jié)構(gòu)，公司中主要包括總經(jīng)理室成員組成的決策層、部門經(jīng)理和專業(yè)總監(jiān)組成的管理層、以及各部門員工和主管組成的執(zhí)行層。在公司當(dāng)中，主要包括綜合部、人力資源部、工程部、客服部、營銷部、前期策劃部、財(cái)務(wù)部等部門，分別負(fù)責(zé)從工程項(xiàng)目招投標(biāo)到后續(xù)的銷售管理等工作。在這些構(gòu)成部門中，并沒有專門的成本管理部門，因此在實(shí)際的成本管理當(dāng)中，缺乏良好的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，而且由于涉及到各個(gè)部門的切身利益，因此存在著一定的協(xié)調(diào)障礙。

2.信息化管理

在成本指出、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的調(diào)整和預(yù)測中，Q房地產(chǎn)公司使用了明源系統(tǒng)進(jìn)行操作，同時(shí)為各個(gè)部門決策制定提供信息。在財(cái)務(wù)核算工作中，也應(yīng)用了相應(yīng)的信息系統(tǒng)，將相應(yīng)的決策數(shù)據(jù)提供給管理層。在不同部門使用的管理系統(tǒng)之間，缺乏統(tǒng)一的信息共享平臺(tái)，因而會(huì)重復(fù)進(jìn)行很多基礎(chǔ)性工作，降低了工作效率，也增加了成本。在檔案管理方面，并沒有形成良好的信息化管理，在成本管理的整理、應(yīng)用、積累、核查方面，檔案資料沒有發(fā)揮出良好的作用，無法有效結(jié)合成本管理和檔案管理，因而成本管理的效果不佳。

3.成本管理意識(shí)

在當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，雖然成本意識(shí)得到了很大的增強(qiáng)，但是在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，也只有一小部分的管理層和決策層人員具有這種意識(shí)。在企業(yè)當(dāng)中，員工來源較為復(fù)雜，專業(yè)水平、知識(shí)結(jié)構(gòu)等也參差不齊，有一些員工從事不是本專業(yè)的工作，因而自身的優(yōu)勢難以充分發(fā)揮。由于公司員工整體素質(zhì)較為有限，因此對于公司的成本管理意識(shí)難以得到有效的貫徹，在工作中一旦出現(xiàn)超支，就向上級(jí)申請更多資金。在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，對于人工、材料等顯性成本較為重視，而對于時(shí)間、質(zhì)量、安全等隱性成本較為忽視，因而很容易造成原材料的浪費(fèi)，反而不利于成本控制。

4.成本管理水平

針對成本控制，Q房地產(chǎn)公司也制訂了一些措施和制度，例如現(xiàn)場簽證管理、物資采購等辦法。公司在確定項(xiàng)目開發(fā)之后，會(huì)整體進(jìn)行規(guī)劃，然后預(yù)測投融資情況，設(shè)計(jì)施工圖紙之后，進(jìn)行工程預(yù)算，施工結(jié)束之后，進(jìn)行施工結(jié)算。對于員工績效考核辦法，并沒有細(xì)化到具體個(gè)人，成本控制與員工利于之間沒有建立聯(lián)系，因而員工工作積極性難以被調(diào)動(dòng)。公司在開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)成本的會(huì)計(jì)可算科目級(jí)次較少，難以準(zhǔn)確的核算多個(gè)部門的分?jǐn)傎M(fèi)用，因而難以考核部門成本控制績效。在預(yù)算管理方面，Q房地產(chǎn)公司也處于靜態(tài)管理的水平上，對于合同變更或設(shè)計(jì)變更的情況難以進(jìn)行有效控制。

二、Q房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制中存在的問題

1.前期決策階段

在項(xiàng)目開發(fā)的前期決策階段，需要進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、市場調(diào)研、可行性研究等工作，基于此，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性方案進(jìn)行提出，然后從資金、技術(shù)等方面入手，來比較各個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方案的利潤、收益和成本，從而確定一個(gè)最為合理的方案。在工程項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程中，對于整個(gè)項(xiàng)目的投資建設(shè)與否，起到了決定性的作用。然而，在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，存在著部門職能不完善、市場調(diào)研不充分的問題，在項(xiàng)目可行性分析中，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，難以得出最為科學(xué)的結(jié)果。而在市場調(diào)研當(dāng)中，也主要是對公司員工的朋友、親屬、以及公司原有客戶進(jìn)行調(diào)研，范圍較為狹窄，因而數(shù)據(jù)代表性不強(qiáng)。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

市場部門、設(shè)計(jì)部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的作用非常重要，需要重新審視拿地可研階段的方案，同時(shí)對方案進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。對于項(xiàng)目開發(fā)的總體投資來說，其該階段能夠產(chǎn)生決定性的影響。而在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，存在的和設(shè)計(jì)人員素質(zhì)有限、成本觀念不強(qiáng)、溝通力度不足、設(shè)計(jì)施工銜接不良、規(guī)劃設(shè)計(jì)參與性不強(qiáng)等問題。設(shè)計(jì)人員通常對技術(shù)較為重視，而對成本較為輕視。由于設(shè)計(jì)人員不了解預(yù)算知識(shí)，不熟悉預(yù)算價(jià)格，因而在設(shè)計(jì)中很難兼顧到成本問題。設(shè)計(jì)人員由于缺乏和施工人員的有效溝通，在實(shí)際施工中，對于圖紙中的設(shè)計(jì)，有時(shí)需要額外增加工序才能完成，因而提高了開發(fā)成本。

3.招投標(biāo)階段

在招投標(biāo)階段中，由于不可避免的存在著人情工程、關(guān)系工程等問題，因而雖然能夠遵循國家政策規(guī)定，公平的完成招投標(biāo)工作，但是在設(shè)置門檻、審查資質(zhì)的過程中，這些因素也是難以避免的，這就使得有效招投標(biāo)工作流于形式化，因而造成了成本的浪費(fèi)。在招投標(biāo)工作中，應(yīng)當(dāng)綜合造價(jià)專家、建筑專家、技術(shù)專家等組成評標(biāo)小組，但是在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，這方面的人才較為匱乏，因此往往難以對標(biāo)書進(jìn)行準(zhǔn)確的評審。在招投標(biāo)評價(jià)體系中，也沒有體現(xiàn)出公司自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)，無端的浪費(fèi)了很多不必要的成本。

4.施工階段

在施工階段，造成項(xiàng)目開發(fā)成本變更的重要原因就是工程簽證和設(shè)計(jì)變更，而且產(chǎn)生這些問題的發(fā)生時(shí)間長、規(guī)律不易把握、原因多變復(fù)雜，因此在現(xiàn)場管理中往往面臨著較大的難題。Q房地產(chǎn)公司的管理方式較為粗放，沒能很好的控制工程簽證和設(shè)計(jì)變更。在Q房地產(chǎn)公司當(dāng)中，對于動(dòng)態(tài)成本管理，只是要求總監(jiān)每月上交監(jiān)理月報(bào)，缺乏對數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)分析，因而在成本控制中，沒有足夠的數(shù)據(jù)支持。在工程項(xiàng)目竣工之后，Q房地產(chǎn)公司與施工單位的竣工結(jié)算不及時(shí)，在結(jié)算過程中，沒能準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成，因而在成本控制當(dāng)中，也缺乏充足的依據(jù)。

5.銷售階段

在Q房地產(chǎn)公司的營銷人員當(dāng)中，專業(yè)的銷售人員數(shù)量較少，并且整體素質(zhì)較為有限，很多銷售人員都沒有經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練。在銷售住宅的時(shí)候，由于管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，只是程序性的進(jìn)行房屋介紹、簽約、證件辦理等工作，在廣告策劃、營銷推廣方面，缺乏對市場的敏感性。隨著市場競爭的不斷加劇，消費(fèi)者對于一些重復(fù)的廣告模式，已經(jīng)較為厭煩，而Q房地產(chǎn)公司并沒有對廣告推廣模式進(jìn)行創(chuàng)新，仍然采用傳統(tǒng)的發(fā)放傳單、電視廣告等，缺乏創(chuàng)新性、針對性的廣告推廣，廣告效果不佳，這一部分的成本也就白白浪費(fèi)了。

三、Q房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制的策略

1.前期決策階段

在前期決策階段，要想更好的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本控制，在土地拍賣、項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)算等工作中，都應(yīng)當(dāng)加以注意。目前，Q房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司的實(shí)際情況，在各個(gè)部門當(dāng)中設(shè)立專門的成本控制崗位，明確各個(gè)部門的職責(zé)范疇。在項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，各個(gè)部門都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起各自的責(zé)任。在土地招拍掛的過程中，應(yīng)當(dāng)掌握更好的競買技巧和競買策略，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)和成本，以換取更大的利潤。另外，在市場調(diào)研工作中，應(yīng)當(dāng)對市場的實(shí)際需求進(jìn)行充分的了解，對項(xiàng)目開發(fā)的場址、經(jīng)濟(jì)等條件進(jìn)行了解，同時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)可行性分析，最終確定合理的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在選擇設(shè)計(jì)單位的過程中，應(yīng)當(dāng)對設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)審核加以注重，可以要求多家設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，融合各方的設(shè)計(jì)方案優(yōu)點(diǎn)，從而選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。在該階段當(dāng)中，成本事前控制十分重要。建筑項(xiàng)目的建筑面積、樓層高度、樓梯數(shù)量、綠化面積等，都是在設(shè)計(jì)階段決定的，同時(shí)會(huì)對成本產(chǎn)生極大的影響。因此在方案設(shè)計(jì)之后，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性的論證。在成本控制中，可以對針對各個(gè)項(xiàng)目設(shè)置合理的限額，例如將綠化景觀的費(fèi)用限定在每平米100元。此外，對設(shè)計(jì)圖紙也要進(jìn)行仔細(xì)的審核，防止其中出現(xiàn)設(shè)計(jì)差錯(cuò)。在審查圖紙的過程中，要及時(shí)改正存在的問題，從而避免不必要的成本浪費(fèi)。

3.招投標(biāo)階段

在招投標(biāo)階段，選擇的施工隊(duì)伍必須具有過硬的技術(shù)，對于該階段成本控制來說，有著非常重要的意義。在招標(biāo)方式當(dāng)中，主要分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式，其中，公開招標(biāo)能夠擴(kuò)大業(yè)主的選擇范圍，報(bào)價(jià)也更有競爭性，但是需要耗費(fèi)較長的時(shí)間和較大的工作量，因此只適用于要求較高的項(xiàng)目。而邀請招標(biāo)能夠節(jié)省大量成本和時(shí)間，并且降低合同履行過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。對此，Q房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況和要求，選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式。在編制招標(biāo)文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)不斷提升水平，堅(jiān)持清單招標(biāo)的方式。在建立投標(biāo)評價(jià)體系的過程中，也要充分考慮到公司的實(shí)際情況。

4.施工階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，歷時(shí)最長的就是施工階段，在該階段當(dāng)中，涉及到的工作面、人員等相互較差，因而在這一階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本指標(biāo)對施工現(xiàn)場進(jìn)行有效的管理，以確保完成預(yù)先設(shè)定的成本控制目標(biāo)。對此，Q房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對圖紙交底會(huì)審工作加以重視，對圖紙的設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)意圖等，都要進(jìn)行詳細(xì)的交代。對現(xiàn)場簽證工作，一定要加強(qiáng)管理，從而盡量降低其對工程結(jié)算價(jià)的不良影響。聘請專業(yè)負(fù)責(zé)的監(jiān)理工程師，對工程項(xiàng)目、工程材料等進(jìn)行詳細(xì)的監(jiān)督和檢查，確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全。對工程稱合同要加強(qiáng)管理，對進(jìn)度款的支付，也要嚴(yán)格的進(jìn)行控制。對于項(xiàng)目工期和項(xiàng)目成本，可以利用掙值法進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。

5.銷售階段

在銷售階段當(dāng)中，Q房地產(chǎn)公司可以委托給專業(yè)的銷售公司進(jìn)行代理銷售，并且對委托代理費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。專業(yè)的銷售代理公司經(jīng)手過大量的樓房，因而更加了解消費(fèi)者的心理、競爭對手的情況，以及市場供求關(guān)系等，因此，能夠?qū)︿N售策略進(jìn)行有效的調(diào)整，更加科學(xué)的進(jìn)行銷售管理，使銷售績效得到有效的提升。在制作和宣傳銷售廣告的過程中，Q房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對樓房的定位加以明確，并且選擇重要的主流媒體，對媒體組加以重視，體現(xiàn)出更加良好的疊加效應(yīng)。盡量提高廣告的投入產(chǎn)出比，才能夠真正實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約。另外，人力資源成本是銷售成本中的一大部分，因此，Q房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理的崗位，避免銷售隊(duì)伍過于臃腫，同時(shí)對公司的人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化。

四、結(jié)論

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展當(dāng)中，于過去相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，以及國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響。Q房地產(chǎn)公司的業(yè)績和績效都受到了很大的影響。因此，要想取得更為良好發(fā)展，成本控制是一個(gè)不容忽視的問題。Q房地產(chǎn)公司必須認(rèn)識(shí)到自身成本控制當(dāng)中存在的問題，并且采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，從而推動(dòng)公司更為良好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅玲. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的研究[J]. 商業(yè)文化（上半月），2012，03：62-63.

[2]梁沛沛，謝瑞峰. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理研究——以某房地產(chǎn)公司A項(xiàng)目為例[J]. 價(jià)值工程，2012，24：54-55.

[3]謝根根. 論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則[J]. 南華大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，04：53-55.

[4]陳少克. 論房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的稅收成本控制[J]. 鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，05：139-144.

[5]熊少娟. 基于項(xiàng)目開發(fā)成本控制的招投標(biāo)體系構(gòu)建——以武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司為例[J]. 物流工程與管理，2014，05：216-218+192.

[6]黃先鋒，謝英杰，王勝，曹智強(qiáng). 青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制研究[J]. 青島理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，06：130-136.

[7]顧學(xué)扣. 論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要措施[J]. 中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2011，18：212-213.

[8]董世敏. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型研究[J]. 財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，20：46+48.

[9]張晉，徐桂靈. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制和管理研究[J]. 河南科技，2013，12：263+265.