肖杰升

摘 要：伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作體系越加成熟，逐漸加大對物業(yè)管理早期介入的重視力度。物業(yè)管理早期介入是提升房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計水平、提升施工建設質量、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的有效舉措。有助于全面提升房產(chǎn)項目的施工質量，提升房產(chǎn)項目竣工驗收和監(jiān)管查驗的質量。為此，文章將具體來分析物業(yè)管理早期介入的內(nèi)涵以及它在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的指導作用，并在此基礎上提出推進房地產(chǎn)項目開發(fā)物業(yè)管理早期介入的對策和建議，以期能夠提升房地產(chǎn)領域的物業(yè)管理水平，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；項目開發(fā)

物業(yè)管理早期介入是建設單位引入專業(yè)物業(yè)管理技術，支持新建項目的主要表現(xiàn)，可以有力推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的快速發(fā)展。在新的立項項目竣工之前，通過引入物業(yè)管理咨詢活動來優(yōu)化項目設計規(guī)劃、提升項目施工質量，從而最終能夠提升物業(yè)服務的精準度和有效性，促成業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三者共贏的良好局面。為此，下文將具體來分析物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)涵以及它在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的指導作用，并在此基礎上歸納推進房地產(chǎn)項目中物業(yè)管理早期介入的對策和建議。

1 物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)涵分析

所謂物業(yè)管理早期介入，是指建設單位通過引進專業(yè)的物業(yè)管理技術服務，來為整個新的立項項目的規(guī)劃設計、建設，銷售、竣工等階段提供具體的管理咨詢、提供改進意見和建議的所有活動的總稱，它貫穿于物業(yè)開發(fā)項目規(guī)劃設計、建設、銷售、竣工驗收等整個運作的全過程。由此可以歸納出物業(yè)管理早期介入的主要含義。第一，物業(yè)管理早期介入能夠立足于未來物業(yè)管理的角度，對新項目的總體設計給出專業(yè)化的意見或建議，使得項目規(guī)劃設計更加完善，設備配備更加節(jié)約科學。第二，能夠對項目的未來客戶群進行科學準確的定位，并能夠以客戶為中心制定合理的營銷策略。第三，能夠在客戶定位和營銷策略擬定的基礎上對物業(yè)管理的服務標準和經(jīng)營理念進行確定。第四，能夠對項目建設的相關細節(jié)進行準確科學的分析，在節(jié)省成本的基礎上確定設備類型、設備布局等問題。

2 物業(yè)管理早期介入在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的指導作用

2.1 有利于完善房產(chǎn)項目的規(guī)劃設計功能

物業(yè)管理早期介入工作的指導作用首先體現(xiàn)在對新建項目的規(guī)劃設計功能的糾正和指導上。物業(yè)企業(yè)借助于長期積累里的管理和實踐經(jīng)驗，他在參閱建設單位所提供的規(guī)劃設計方案時，能夠結合實際情況以及自己的管理經(jīng)驗，針對新建項目物業(yè)的使用功能以及未來實際需求，指出當前規(guī)劃設計方案中的不足和缺漏，并能在降低成本的基礎之上優(yōu)化物業(yè)服務功能，提高業(yè)主滿意度。

2.2 有利于全面提升房產(chǎn)項目的施工質量

在房地產(chǎn)新建項目的施工階段，物管企業(yè)擔負著工程監(jiān)理的任務。由于物業(yè)企業(yè)需要親臨施工現(xiàn)場，以便了解工程施工狀況、設施設備采購狀況、隱蔽工程驗收的情況等，所以它更能從專業(yè)的物業(yè)管理角度，針對物業(yè)管理、維修養(yǎng)護問題提出實際的改進意見，從而能夠在現(xiàn)場指導施工，因而可以最大限度地減少施工缺陷。

2.3 提高房產(chǎn)項目竣工驗收和接管查驗的質量

當新建項目工程竣工之后，物業(yè)公司又擔當起了項目的接管、驗收、交付重任。它有助于提升項目的竣工驗收和查驗監(jiān)管工作的質量。物業(yè)公司能夠通過積極與建設單位和施工單位的良好溝通交流來解決施工問題和矛盾，并能夠踏實貫徹物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)進行嚴格的把關。例如，物業(yè)公司需要就日常維護工作與建筑安裝單位進行直接交涉，在安裝調試過程中對建筑照明、通訊、供暖系統(tǒng)所存在的問題進行溝通，這樣可以保證驗收和接管查驗的質量。

2.4 有利于提升物業(yè)公司的服務質量和企業(yè)品牌形象

物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的長期戰(zhàn)略合作伙伴關系決定了房地產(chǎn)的春天同樣會照耀物業(yè)公司的發(fā)展前景，為物業(yè)公司打造企業(yè)品牌形象帶來契機。為此，物業(yè)公司必須通過提供專業(yè)化、高水平的物業(yè)咨詢服務來建立自己的品牌形象，發(fā)揮自己的品牌優(yōu)勢，構建自己的品牌特色。積極完善和創(chuàng)新傳統(tǒng)的營銷和物業(yè)服務理念，不斷使之制度化、程序化、規(guī)范化。

3 推進房地產(chǎn)項目開發(fā)中物業(yè)管理早期介入的對策與建議

3.1 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予物業(yè)管理早期介入足夠的支持和協(xié)助

房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是強強聯(lián)合、互利互惠、共同發(fā)展的戰(zhàn)略同盟伙伴，他們在房地產(chǎn)項目的發(fā)展過程中是同命運、共進退的。因此，要求房地產(chǎn)開發(fā)商應該積極承擔起自己在項目推進過程中的各項職責，在各個階段都要扮演好自己的角色；能夠積極地配合物業(yè)管理公司的早期介入工作，并與物業(yè)工作管理人員和睦相處；要加強兩者的溝通交流和施工反饋討論，充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)在整個項目開發(fā)和建設過程當中的指導作用。

3.2 物業(yè)公司應當不斷加強自身建設，努力擴大經(jīng)營范圍和職能

通過上述文章分析，我們可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目當中所起的指導作用是極為巨大的，不僅能夠完善項目的規(guī)劃設計，而且能夠提高項目的施工質量。所以要求物業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮自己在不同階段的不同作用，把握好各個角色的核心責任，并采取有效措施來提升項目質量；能夠及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)建設過程中存在的種種隱患和突出問題，與施工方、監(jiān)理方、設計方有效溝通。而且物業(yè)企業(yè)要著力擴大自己的經(jīng)營范圍和職能，為早期介入工作做好鋪墊。積極爭取獲得國家的監(jiān)理資質證書，從而能夠綜合開展監(jiān)理和物業(yè)管理等業(yè)務。

3.3 有關部門應盡快建立健全相關的法規(guī)體系

建立健全相應的物業(yè)管理早期介入法律法規(guī)體系是從制度上、法規(guī)上來規(guī)約開發(fā)商各項行為的一個關鍵舉措，有助于實現(xiàn)物業(yè)管理早期介入的法制化發(fā)展。也能夠從一定程度上來監(jiān)督、規(guī)約開發(fā)商的自覺行為，并為早期介入工作提供介入時間、介入方式和介紹內(nèi)容等借鑒，從而進一步規(guī)范物業(yè)市場。

4 結語

物業(yè)管理早期介入在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的作用巨大，它是提升項目規(guī)劃設計水平、保證建設質量、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的有效舉措。同時，也為物業(yè)公司的快速發(fā)展提供了一條嶄新途徑。借助于上文，筆者主要分析了上述三個方面的內(nèi)容，期望能夠有效達成項目開發(fā)的預期效果，最終實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)三者共贏的局面。

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