李靚

【摘要】：簡要提出高校物業(yè)管理的招投標(biāo)現(xiàn)狀，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問題，并從管理制度、招標(biāo)文件、資格審查、評(píng)標(biāo)體系四個(gè)方面提出對(duì)策與建議。

【關(guān)鍵詞】：高校;物業(yè)管理;招投標(biāo);程序管理

隨著高等教育事業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代高校物業(yè)通常采用自管或托管外包并存的管理模式。然而，物業(yè)托管外包的形式一般是交給那些有豐富經(jīng)驗(yàn)和一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的專業(yè)企業(yè)管理，從而達(dá)到為高校降低管理成本，提高管理水平，規(guī)避用人風(fēng)險(xiǎn)的目的。實(shí)踐中，各高校往往通過招投標(biāo)方式，在事先規(guī)定項(xiàng)目的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求以及運(yùn)營的物業(yè)企業(yè)的邊界條件基礎(chǔ)上，設(shè)定競標(biāo)原則，并依據(jù)競標(biāo)原則來選擇出能夠?qū)崿F(xiàn)競標(biāo)目標(biāo)最大化的企業(yè)來運(yùn)營該項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因此，以招投標(biāo)形式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，能夠體現(xiàn)“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則，可以避免項(xiàng)目準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理的最大效率。

一、高校物業(yè)管理招投標(biāo)的現(xiàn)狀及問題

（一）陪標(biāo)、串標(biāo)及不正當(dāng)邀標(biāo)現(xiàn)象的出現(xiàn)使招投標(biāo)無法做到公開、公平、公正。

一方面，在一些高校的物業(yè)管理招標(biāo)中，由于缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究，制定的規(guī)章制度與實(shí)際需要不配套。這些問題導(dǎo)致一些部門濫用權(quán)利，將物業(yè)管理內(nèi)定給某個(gè)公司，而其他物業(yè)公司只是陪襯;同時(shí)還可能出現(xiàn)投標(biāo)人之間串標(biāo)，相互約定提高投標(biāo)報(bào)價(jià);還有一些公司分別以多個(gè)公司名義參與投標(biāo)，提高中標(biāo)率。另一方面由于受經(jīng)費(fèi)、時(shí)間以及觀念的限制，沒有采取公開招標(biāo)，而是選擇邀請招標(biāo)。邀請招標(biāo)是指“招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)”。招投標(biāo)成為徒具形式的空殼，無法做到公開、公平、公正。

（二）對(duì)投標(biāo)物業(yè)公司資格審查及實(shí)地考察不到位。

任何招標(biāo)的目的都不是評(píng)優(yōu)、選秀，而是選擇最適合的，只有最適合的才是最好的。這就要求我們的各招標(biāo)單位在招標(biāo)公告發(fā)布后，對(duì)所有來投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行資格審查。資格審查是一項(xiàng)煩瑣的工作，不僅要求我們要對(duì)投標(biāo)所需的各種證件證明進(jìn)行逐一的核實(shí)，還要對(duì)各投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地考察，這看似簡單的工作，卻常因?yàn)楣ぷ魅藛T有意或無意的疏忽而流于形式。往往我們在實(shí)際考察中由于時(shí)間及人力的關(guān)系，不可能對(duì)每個(gè)物業(yè)公司在標(biāo)書出現(xiàn)的所有被服務(wù)單位進(jìn)行實(shí)地考察。所以對(duì)于實(shí)地考察的地點(diǎn)及時(shí)間的選擇可能會(huì)導(dǎo)致考察結(jié)果與實(shí)際的不一致，而考察結(jié)果對(duì)最終的中標(biāo)卻有相當(dāng)大的影響。

（三）評(píng)標(biāo)定標(biāo)方式的不科學(xué)。

由于我國的物業(yè)管理沒有統(tǒng)一的勞動(dòng)定額和費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以一般采用“無標(biāo)底招標(biāo)”。而物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場化特征的體現(xiàn)，是物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的必然要求。物業(yè)管理一定是針對(duì)某個(gè)特定的物業(yè)進(jìn)行的管理，高校中不同樓宇具有不同特點(diǎn)，管理服務(wù)方面的需求也不相同，費(fèi)用最低的方案并不一定能滿足業(yè)主的需求等，使評(píng)標(biāo)工作的實(shí)際操作有一定難度。

二、高校物業(yè)招投標(biāo)管理的對(duì)策與建議

（一）完善物業(yè)招投標(biāo)管理制度，明確職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督。

體制是基礎(chǔ)，制度是保障。再好的體制，若無相應(yīng)制度給予規(guī)范，體制的效應(yīng)也難以發(fā)揮作用。通常情況下，各高校采用招標(biāo)的形式，首先要成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)由三個(gè)小組組成，即物業(yè)招標(biāo)工作小組、物業(yè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和物業(yè)招標(biāo)評(píng)審小組，三個(gè)小組成員不得交叉。物業(yè)招標(biāo)工作小組和物業(yè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由高校的物業(yè)招標(biāo)管理辦公室人員和項(xiàng)目單位人員共同組成，其中物業(yè)招標(biāo)工作小組的工作職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的了解、考察、組織報(bào)名單位考核等準(zhǔn)備工作，并將考核結(jié)果向物業(yè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)。物業(yè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)有高校物業(yè)招標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)人及院系相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)組成，職責(zé)為決定哪些報(bào)名單位可作為遴選售標(biāo)的對(duì)象。物業(yè)招標(biāo)評(píng)審小組作為評(píng)委組有院系單位及學(xué)校專家組成，人數(shù)通常為5人以上單數(shù)，院系項(xiàng)目單位的評(píng)委不得超過評(píng)委總數(shù)的三分之一，其余為高校專家?guī)熘械脑u(píng)委，由高校物業(yè)招標(biāo)管理辦公室從專家?guī)熘须S機(jī)抽取。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)各過程的監(jiān)督，從招標(biāo)開始都應(yīng)有紀(jì)檢監(jiān)察進(jìn)行監(jiān)督檢查。切實(shí)將招標(biāo)工作的過程置于學(xué)校各監(jiān)督部門和師生員工的監(jiān)督員之中，讓制度保證招投標(biāo)工作置于陽光下。從根本上避免陪標(biāo)、不當(dāng)邀標(biāo)等腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，保證招標(biāo)程序規(guī)范、公正透明。

（二）編制明確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，根治投標(biāo)方的違規(guī)行為。

為了杜絕招投標(biāo)中的違規(guī)行為，高校的物業(yè)招標(biāo)工作小組在制定物業(yè)管理招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)該盡可能細(xì)致。

（1）需充分考慮投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、專業(yè)化程度及注冊資金;（2）對(duì)投標(biāo)企業(yè)使用保潔設(shè)備的品種、數(shù)量以及在保潔中的操作規(guī)范要有相應(yīng)要求;（3）對(duì)物業(yè)公司入駐的服務(wù)人員的數(shù)量、素質(zhì)以及儀表著裝等要有相應(yīng)要求;（4）應(yīng)要求物業(yè)公司提供近三年的類似項(xiàng)目的服務(wù)合同全本和企業(yè)簡介;（5）要制定一個(gè)標(biāo)底，保證招投標(biāo)的價(jià)格在業(yè)主方可接受的范圍內(nèi)。

（三）發(fā)布完善的資格審查辦法，保證程序的公開、公平和公正。

在招標(biāo)報(bào)名公告期間，高校物業(yè)招標(biāo)管理辦公室根據(jù)報(bào)名公告要求審核報(bào)名的物業(yè)公司，主要從證照原件、資質(zhì)證明、要求提交的物業(yè)服務(wù)合同等方面來審核，目的是確認(rèn)是否具備相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)。實(shí)踐中，僅依靠對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)判和各投標(biāo)單位的以往聲譽(yù)往往不能完全保證評(píng)標(biāo)結(jié)果的最佳。只有通過對(duì)報(bào)名單位的管理項(xiàng)目的實(shí)地考察，才可以加強(qiáng)對(duì)報(bào)名單位的了解?？疾焱戤叄瑢⒔Y(jié)果量化，做出評(píng)分表，按照評(píng)分表來反映報(bào)名企業(yè)的先后順序。然后由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)其前期了解的情況決定遴選企業(yè)，遴選數(shù)量應(yīng)達(dá)到三家以上，并由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員簽字確認(rèn)，報(bào)高校物業(yè)招標(biāo)辦公室。

（四）建立科學(xué)合理的評(píng)標(biāo)、定標(biāo)措施體系。

評(píng)、定標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)工作的核心，也是存在問題較多的一個(gè)環(huán)節(jié)。中標(biāo)單位一旦確定，其能力和水平將決定其今后管理服務(wù)水平。因此高校在評(píng)標(biāo)、定標(biāo)中應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)合理的評(píng)、定標(biāo)措施體系。盡量將評(píng)標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行量化，以定量比較取代定性比較（見表1），在評(píng)標(biāo)中要減少人為主觀性。用各項(xiàng)指標(biāo)排名先后的固定得分，代替評(píng)委的無限制自由給分。在評(píng)標(biāo)過程中應(yīng)做到獨(dú)立評(píng)標(biāo)，避免因人為主觀因素造成評(píng)價(jià)尺度偏差。

表1 ? ? ?高校物業(yè)管理項(xiàng)目的預(yù)評(píng)標(biāo)體系設(shè)計(jì)

指標(biāo)類型和評(píng)分范圍 指標(biāo)名稱 權(quán)重設(shè)計(jì)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（3-20） 企業(yè)的績效評(píng)價(jià) 0-5

企業(yè)的資質(zhì)評(píng)審 0-10

企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù) 3-5

技術(shù)指標(biāo)（5-20） 操作設(shè)備和工具配置 5-10

信息化程度 0-10

管理指標(biāo)（15-60） 物業(yè)管理方案設(shè)計(jì) 5-15

物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系 0-5

服務(wù)質(zhì)量（結(jié)合實(shí)地考察結(jié)論） 5-20

人員構(gòu)成與人員聘任程序 5-10

承諾保障 0-10

三、結(jié)束語

總之，高校物業(yè)招投標(biāo)工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，他涉及面廣、項(xiàng)目多、事情細(xì)而雜。只有在招標(biāo)實(shí)踐過程中努力探索，建立健全的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、管招分離、統(tǒng)一操作，便于監(jiān)督的招標(biāo)工作機(jī)制，以規(guī)范的招標(biāo)活動(dòng)為出發(fā)點(diǎn)，加強(qiáng)高校廉政建設(shè)，保證學(xué)校的利益，進(jìn)而節(jié)約開支、提高效益，方能實(shí)現(xiàn)招標(biāo)單位和中標(biāo)單位的共贏，以及高校物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展。

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