李小和 張紅

摘 要：進入21世紀以來，隨著城市化進程和經(jīng)濟的高速發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)朝氣蓬勃，已成為我國經(jīng)濟的重要支柱。房產(chǎn)測繪作為一個新興輔助產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的發(fā)展具有先導(dǎo)作用。房產(chǎn)測繪是一項法定測量，它運用先進的測繪儀器、測繪方式來測定房屋及房屋用地，并描述房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量、利用狀況等。為建設(shè)部門及相關(guān)政府部門提供房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)報建及城鎮(zhèn)規(guī)劃等數(shù)據(jù)和資料。同時商品房產(chǎn)權(quán)面積也直接關(guān)系到每個業(yè)主的切身利益，因而房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準確性非常重要。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，對于進一步健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、提高政府治理效率和水平具有重要意義。本文結(jié)合多年的工作實踐經(jīng)驗，對房產(chǎn)測繪中存在的問題及房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制進行了探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；檢查驗收

房產(chǎn)測繪是一個專業(yè)性、政策性很強的工作，為法律、財政經(jīng)濟、社會服務(wù)、測繪服務(wù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪中的建筑面積也是城市規(guī)劃驗收的重要指標，為城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計和實施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門審核、備案通過之后，產(chǎn)生法律效力。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地所有權(quán)證的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

隨著房屋建造結(jié)構(gòu)形式越來越多樣化，房屋價格越來越高，占家庭財富的比重較大。在去產(chǎn)能、去庫存的情況下，消費者對房產(chǎn)面積的投訴越來越多，業(yè)主對面積計算的爭議較大，房地產(chǎn)風險逐漸增大。隨著成都市全面放開房產(chǎn)測繪市場后，市場競爭激烈，房產(chǎn)測繪質(zhì)量良莠不齊。房產(chǎn)測繪成果中出現(xiàn)較多問題，科學有效的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量控制很有必要。

一、房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響因素

（一）人員水平、儀器裝備水平

測量人員責任心不強，專業(yè)技術(shù)水平過低，操作不規(guī)范，熟練程度不夠等，均是影響房產(chǎn)測量質(zhì)量的因素。如：

1）測量數(shù)據(jù)報錯或記錄錯誤。

2）共有面積的分攤錯誤。

3）對一些測量邊長數(shù)據(jù)任意放寬標準等。

工欲善其事必先其器，要做好房產(chǎn)測繪工作，測繪儀器是最基本的保障。房產(chǎn)測繪主要使用手持測距儀，對存在異形的房屋還需使用全站儀等工具。未按時檢定或儀器精度不夠都會產(chǎn)生測量誤差。

（二）標準、規(guī)范不完善

由于房產(chǎn)測繪相對于其他測繪起步較晚，相應(yīng)的配套規(guī)范也較少，主要參照的規(guī)范是《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000和《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》。

由于規(guī)范不能囊括所有的建筑形態(tài)及計算規(guī)則，且不同公司對規(guī)范的理解也不盡相同，導(dǎo)致一些公司計算面積的方式和分攤方式存在不同。如：“無柱走廊”的計算，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000第8.2.2.a條規(guī)定：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算?！端拇ㄊ》慨a(chǎn)測繪實施細則》第4.3.1條規(guī)定同國標。

此規(guī)定并未明確要求上蓋情況，1）如果“無柱走廊”全部有蓋，走廊計算一半面積無問題。2）如果“無柱走廊”未完全被蓋住，僅局部有蓋，按圍護結(jié)構(gòu)半算或按上蓋投影半算均不違背規(guī)范，但兩種計算方式的面積差異較大。

（三）外業(yè)數(shù)據(jù)采集

房產(chǎn)測繪外業(yè)實測普遍的做法是實地校核相關(guān)邊長，根據(jù)《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》第5.4.3.2條規(guī)定：當實測邊長與批準的設(shè)計邊長尺寸較差絕對值不超過0.03米時，按設(shè)計邊長尺寸計算房產(chǎn)面積；否則，采用實測邊長計算房產(chǎn)面積，并在房產(chǎn)測繪報告中作出說明。

實際測繪過程中數(shù)據(jù)采集的問題有主觀原因也有客觀原因，如：

1）核心筒內(nèi)的管井是無法采集的，只能參照圖紙計算。

2）測量人員失誤導(dǎo)致數(shù)據(jù)采集不完整。

3）外墻厚度客觀原因不能測量。

4）現(xiàn)場局部變化的地方未發(fā)現(xiàn)。

5）局部頂蓋忘記采集。

6）圓弧數(shù)據(jù)不能精確采集等。

（四）設(shè)計變更及施工偏差

施工過程中，設(shè)計院如果出具了設(shè)計變更，而施工單位與測繪單位得到的信息不對稱。導(dǎo)致預(yù)測繪的圖紙與現(xiàn)場施工圖不一致，但測繪公司并未進行變更測繪，導(dǎo)致實測面積發(fā)生變化。施工單位管理不到位，施工技術(shù)不過關(guān)也會導(dǎo)致施工偏差過大，造成實測面積變化。

如：1）局部墻厚200mm施工為100mm。

2）局部房間進深或開間偏差100mm-200mm。

（五）項目復(fù)雜程度

項目復(fù)雜程度也是影響質(zhì)量的一個因素，如大型的綜合體項目，測繪工作繁重，測量數(shù)據(jù)處理工作量大，計算難度大，公攤等級復(fù)雜。

因此容易產(chǎn)生一些偏差，也不排除開發(fā)商誤導(dǎo)設(shè)計院出具說明，讓測繪公司將不應(yīng)被分攤的共有部位分攤掉，如：

1）建在本棟為多棟或他棟服務(wù)的水箱間、消防控制室未單列而被分攤。

2）建在棟內(nèi)為某個功能區(qū)服務(wù)的設(shè)備房分攤錯誤等。

（六）項目作業(yè)時間緊迫

時間也是影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的一個重要因素，特別是趕上甲方預(yù)售時間、交房時間的節(jié)點上，項目過程當中經(jīng)常會遇到時間緊迫的情況。如：

1）如果項目整體時間緊迫，那么做房產(chǎn)報告時間也會相應(yīng)減少，或者加班加點做報告，著急趕出來的報告顯然增加了質(zhì)量風險。

2）項目開展過程中由于做件周期延長，進而占用檢查的時間，想要短時間做好檢查工作，是不可能的。

二、提高質(zhì)量的措施

（一）加強人員培訓(xùn)

房產(chǎn)測繪對人員的要求較高，增強一線員工的學習意識顯得特別重要。公司應(yīng)制訂長期的培訓(xùn)目標、計劃，建立和完善培訓(xùn)的長效機制，使員工培訓(xùn)工作真正達到理想的效果。員工在專業(yè)技術(shù)技能上存在的弱點、缺點，有針對性地請各類技術(shù)專家或公司總工定期對他們進行授課或在崗培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，改正他們技術(shù)上存在的缺點，以提高他們專業(yè)技術(shù)水平。如：公司定期對房產(chǎn)測繪中遇到的典型問題進行匯總、討論、分析和總結(jié)，統(tǒng)一計算規(guī)則，統(tǒng)一處理原則。

（二）嚴格執(zhí)行規(guī)范

嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》等規(guī)范操作。如：

1）外業(yè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)遵循先整體、后局部、先外后內(nèi)的原則。

2）測量時測量儀器兩端均應(yīng)處于水平狀態(tài)，測量邊長要獨立測量兩次。

3）房屋內(nèi)部測量權(quán)界線分層逐戶進行邊長數(shù)據(jù)采集。

4）測量記錄必須在測量草圖上實地完成，不得依據(jù)事后回憶標注。

5）外業(yè)測量數(shù)據(jù)必須經(jīng)過平差處理得到《測量數(shù)據(jù)平差處理表》。

6）異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應(yīng)進行共有建筑面積分攤計算。加強與設(shè)計人員的溝通，提高分攤的準確性。

由于軟件的局限性，必須利用手工計算進行驗證，驗證整棟套內(nèi)面積、每戶套內(nèi)面積、分攤面積、分攤系數(shù)是否與軟件計算的一致。

（三）建立測繪合同評審制度

測繪合同評審的目的：是為準確理解業(yè)主要求，對每份測繪合同和訂單、標書進行評審，確保合同有效履行和滿足業(yè)主（或客戶）要求。因此房產(chǎn)測繪應(yīng)在簽訂合同之前，應(yīng)進行測繪合同評審，保證具有滿足任務(wù)要求的實施能力。

（四）技術(shù)設(shè)計與技術(shù)總結(jié)

繪技術(shù)設(shè)計的目的是制定切實可行的技術(shù)方案，保證測繪成果（或產(chǎn)品）符合技術(shù)標準和滿足顧客要求，并獲得最佳的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，每個測繪項目作業(yè)前應(yīng)進行技術(shù)設(shè)計。房產(chǎn)測繪的技術(shù)設(shè)計，應(yīng)主要包括：1）項目概況。2）測量依據(jù)。3）技術(shù)方案。4）質(zhì)量檢查與驗收等。

測繪技術(shù)總結(jié)是在測繪任務(wù)完成后，對測繪技術(shù)設(shè)計文件和技術(shù)標準、規(guī)范等的執(zhí)行情況，技術(shù)設(shè)計方案實施中出現(xiàn)的主要技術(shù)問題和處理方法，成果（或產(chǎn)品）質(zhì)量、新技術(shù)的應(yīng)用等進行分析研究、認真總結(jié)，并作出的客觀描述和評價，測繪技術(shù)總結(jié)為用戶（或下工序）對成果（或產(chǎn)品）的合理使用提供方便，為測繪單位持續(xù)質(zhì)量改進提供依據(jù)，同時也為技術(shù)設(shè)計、有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定的制定提供資料。測繪技術(shù)總結(jié)是與測繪成果（或產(chǎn)品）有直接關(guān)系的技術(shù)性文件，是長期保存的重要技術(shù)檔案。

房產(chǎn)測繪的技術(shù)總結(jié)，應(yīng)主要包括：1）項目概況。2）測量依據(jù)。3）重點描述實施過程中的技術(shù)問題和處理方法。4）結(jié)論等。

（五）做好資料搜集、整理、存檔

房產(chǎn)測繪成果完成后，需要對所有資料進行存檔，以備查詢。如：

1）規(guī)劃總平圖、規(guī)劃許可證。

2）施工許可證。

3）建筑施工圖，特別是各種大樣圖。

4）車位劃線圖。

5）各種報建資料。

6）測量草圖、現(xiàn)場照片等。

（六）主管部門加強監(jiān)管

測繪行政主管部門需加強對資質(zhì)單位的抽查和年檢制度。測繪單位應(yīng)當對其所提供的測繪產(chǎn)品承擔產(chǎn)品質(zhì)量責任，測繪產(chǎn)品必須經(jīng)過檢查驗收，質(zhì)量合格的方能提供使用。完善舉報獎勵制度，對舉報有功人員應(yīng)沒收違法所得和罰款中提取一定的獎勵基金，獎勵舉報有功人員，有效遏制各種違法測繪行為。

三、質(zhì)量檢查與驗收

測繪成果質(zhì)量通過二級檢查一級驗收方式進行控制，測繪成果應(yīng)依次通過測繪單位作業(yè)部門的過程檢查、測繪單位質(zhì)量管理部門的最終檢查和項目管理單位組織的驗收或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗機構(gòu)進行質(zhì)量驗收。各級檢查驗收工作應(yīng)獨立、按順序進行，不得省略代替或顛倒順序。

（一）自查、互查

自查是作業(yè)人員的自我檢查，是保障房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。自查要貫穿于整個作業(yè)過程，及時對完成部分進行檢查。如：畫完房產(chǎn)圖之后就要自查一次，屬性定義完成后要自查，每個環(huán)節(jié)直至檢查無誤后才能進行下一步工作?；ゲ槭亲圆橥瓿珊笥勺鳂I(yè)組內(nèi)其他人員檢查，避免自查過程中存在遺漏的問題。

（二）一級檢查

一級檢查是在小組成員自查、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)部門進行檢查。一級檢查量外業(yè)巡視100%，主要數(shù)據(jù)抽查30%；內(nèi)業(yè)檢查100%。

（三）二級檢查

二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由公司質(zhì)量檢查部門實施。二級檢查應(yīng)審核一級檢查記錄，二級檢查一般外業(yè)巡視30%，內(nèi)業(yè)檢查100%。

（四）驗收

一級驗收由任務(wù)的委托單位組織實施，或由該單位委托具有驗收資格的檢驗機構(gòu)驗收。房產(chǎn)測繪驗收一般由甲方組織驗收。一般包含以下內(nèi)容：

1）測繪單位采用的資料真實、合法。

2）該測繪成果完整、真實。

3）該測繪成果與委托內(nèi)容一致。

4）同意該測繪成果對專有部位、共有共用部位的認定。

5）對該測繪成果各部分面積無異議。驗收完成后需簽字確認，并將簽字材料存檔。

四、結(jié)語

隨著房屋建筑形態(tài)的多樣化，和業(yè)主維權(quán)意識的提高，在房產(chǎn)測繪生產(chǎn)過程中，遇到拿不準、吃不透、面積影響大的地方，可以通過請示測繪主管部門，做到計算面積有理有據(jù)。隨著成都房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和相關(guān)政策的不斷出臺，房產(chǎn)測繪市場逐漸規(guī)范。房產(chǎn)測繪在市場經(jīng)濟中承擔的角色非常重要，市場對房產(chǎn)測繪報告的質(zhì)量、精度要求越來越高，測繪單位承擔責任越來越大。由于每個地方出臺的測繪細則各有不同，因而每個地方對面積的計算都有所不同。這就需要規(guī)劃、建委、測繪主管部門等相關(guān)部門的配合協(xié)調(diào)，統(tǒng)一測繪標準。房產(chǎn)測繪人員應(yīng)加強政策法規(guī)的學習，以公平、公正的第三方測繪機構(gòu)身份出具報告，嚴格按法律法規(guī)的要求執(zhí)行。

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作者簡介：

李小和（1986-），男，四川內(nèi)江人，本科，成都度量誠測繪有限公司項目經(jīng)理，全國注冊測繪師，主要從事房產(chǎn)測繪的生產(chǎn)、質(zhì)檢等工作；

張紅（1985-），女，江蘇南京人，本科，四川倍誼測繪科技有限公司生產(chǎn)部經(jīng)理，工程師，主要從事房產(chǎn)測繪的生產(chǎn)、質(zhì)檢等工作。