文/路露

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基于財(cái)稅處理剖析如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算

文/路露

摘要：土地增值稅是增值稅下的一個(gè)種類，就是土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值部分該繳納的稅費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅務(wù)處理計(jì)算是一個(gè)重要工作，理清計(jì)算難題有利于房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)工作順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)處理

一、增值稅以及土地增值稅

增值稅從計(jì)稅原理上來說，增值稅就是在商品從生產(chǎn)、流轉(zhuǎn)、支付、交易過程中產(chǎn)生的一系列新增價(jià)值進(jìn)行征稅，也就是說，有出現(xiàn)增值時(shí)就會(huì)產(chǎn)生增值稅；如果這個(gè)過程中沒有新增的價(jià)值，則不需要上繳增值稅。

從2012年開始實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅從上海部分行業(yè)開展以來，不斷完善，并在全國(guó)各個(gè)省市逐漸推廣。目前為止，營(yíng)改增已經(jīng)在全國(guó)大部分行業(yè)展開。增值稅計(jì)算的難點(diǎn)在于，在流轉(zhuǎn)交易的過程中，商品或服務(wù)到底有沒有實(shí)現(xiàn)增值是比較難追蹤判斷的，而且到底是增值了多少，在計(jì)算時(shí)有些單位或個(gè)人為了偷稅漏稅會(huì)故意少報(bào)漏報(bào)瞞報(bào)。

在我國(guó)實(shí)行的是國(guó)家公有下的私人土地承包責(zé)任制，所以涉及到的土地流轉(zhuǎn)情況比較少，但有償轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)情況中涉及到的稅額一般較高。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地的流轉(zhuǎn)和增值，以及基于土地建設(shè)的建筑物都是主營(yíng)業(yè)務(wù)，所以對(duì)現(xiàn)行的土地增值稅計(jì)算顯得尤為重要，也是目前房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅計(jì)算的一個(gè)難點(diǎn)。

土地增值稅是對(duì)地上建筑物產(chǎn)權(quán)、有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、并取得增值收入的單位和個(gè)人征收相應(yīng)稅費(fèi)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅都采用查賬征收的方法，只有特殊情況下才采用核定征收。而且土地增值稅的征收一般也主要采用查賬征收和核定征收兩種方式。

二、土地增值稅的稅務(wù)處理

(一)土地增值稅的計(jì)算

根據(jù)土地增值稅的特點(diǎn)來看，不僅是對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓增值部分進(jìn)行征稅，對(duì)該土地上附屬建筑物增值部分同樣要進(jìn)行征稅，而且每轉(zhuǎn)讓一次，只要有增值部分，都會(huì)進(jìn)行征稅，次數(shù)不限。特殊情況下除外，比如房產(chǎn)所有人將自己的房產(chǎn)和土地使用權(quán)直接贈(zèng)與給直系親屬或盡到贍養(yǎng)義務(wù)的親屬；通過公益機(jī)構(gòu)、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)公益團(tuán)體等轉(zhuǎn)讓捐贈(zèng)出自己的房產(chǎn)和土地使用權(quán)的，都不需要繳納土地增值稅。

而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，如果增值稅上稅采用的是查賬征收，那么稅款可以在兩個(gè)階段上繳：預(yù)征階段和清算階段。由于在項(xiàng)目建設(shè)過程中，成本隨時(shí)可能發(fā)生變化，所以最后上的稅款也會(huì)發(fā)生變化。如果是采用查賬征收方式，在預(yù)征階段會(huì)繳納一部分稅款，等到項(xiàng)目結(jié)束，條件符合清算時(shí)，就可以進(jìn)行全面清算工作，最后根據(jù)清算結(jié)果和預(yù)征稅款，實(shí)行多退少補(bǔ)。這樣操作的原因在于項(xiàng)目進(jìn)行中的成本變化會(huì)隨時(shí)影響最后稅務(wù)清算。

房地產(chǎn)行業(yè)是涉及土地增值稅的重要納稅人，必須按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，主動(dòng)配合上級(jí)稅務(wù)部門計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額，并填寫土地增值稅納稅申報(bào)表，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，及時(shí)清算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，做一個(gè)有誠(chéng)實(shí)守信的良心企業(yè)。

(二)土地增值稅額的計(jì)算方式

房地產(chǎn)開發(fā)商在計(jì)算土地增值稅的會(huì)計(jì)處理中的計(jì)算方法有以下幾個(gè)步驟：

首先，確定可以扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門首先要明確土地增值稅的計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)的成本、房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的已支付稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用加上房地產(chǎn)開發(fā)成本總金額的20%。這五項(xiàng)應(yīng)該是可以扣除的部分，而且這部分涉及的金額巨大，一定要每一筆款項(xiàng)都詳細(xì)記錄在案，而且責(zé)任到人，以免出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題或稅務(wù)問題時(shí)，互相推諉，責(zé)任無法落實(shí)。

其次是計(jì)算增值部分，也就是增值額。簡(jiǎn)單計(jì)算就是，收入資金減去扣除項(xiàng)目的資金，也就是直線增值盈利的部分，這就是需要被征收增值稅的部分。

然后，根據(jù)增值部分確定稅率。目前我國(guó)土地增值稅的計(jì)算采用超率累進(jìn)稅率，這就需要先確定增值金額，然后具體稅率需要根據(jù)國(guó)家最新稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。

最后，根據(jù)以確定的稅率計(jì)算等級(jí)，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。這個(gè)公式是目前通用的土地增值稅計(jì)算公式。

三、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅計(jì)算的財(cái)務(wù)工作中需要注意的問題

(一)明確區(qū)別劃分清算項(xiàng)目

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的清算項(xiàng)目劃分是理清增值部分的一個(gè)重要依據(jù)，也是正確計(jì)算增值稅的前提。三種常見的清算方式是：如果是一次性開發(fā)完成的項(xiàng)目，則作為一個(gè)獨(dú)立清算項(xiàng)目；如果是分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么分開的每一個(gè)期課單獨(dú)成為清算項(xiàng)目；同時(shí)，如果是分用途開發(fā)的房地產(chǎn)工程，可以根據(jù)不同用途的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目或單位開發(fā)項(xiàng)目為清算項(xiàng)目。

(二)準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本和收入細(xì)節(jié)情況

在清算收入時(shí)應(yīng)該注意，收入包括錢幣、實(shí)物甚至貨物的收入，在該土地以及土地上的附屬建筑物的所有收入都是應(yīng)該清算項(xiàng)目。

成本清算的計(jì)算和審核是最復(fù)雜的部分，一定要嚴(yán)格把關(guān)，仔細(xì)核對(duì)。比如是否有真實(shí)詳細(xì)的拆遷合同、政府批文、建筑承包合同、簽字花名冊(cè)等；在成本計(jì)算驗(yàn)收中是否具備完整的發(fā)票證明，是否出現(xiàn)成本造價(jià)情況；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售證評(píng)估費(fèi)和交易費(fèi)列入開發(fā)成本，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)更改到銷售費(fèi)用中去，以免企業(yè)承受偷稅漏稅的法律追責(zé)。

(三)住宅類型劃分明確

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，則可以免除土地增值稅。這里的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在各個(gè)省市的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，需要根據(jù)實(shí)際情況確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋麗萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財(cái)稅處理[J].財(cái)會(huì)月刊，2015(16).

(作者單位：安徽水安建設(shè)集團(tuán)股份有限公司)